Друзья, продолжаю цикл статей про принципы подбора квартиры в Москве. Как происходит обычный разговор?
- Нужна квартира в новом жк со сроком сдачи не позднее 3 квартала 2023 года. Внутри МКАД. С ценой не более 7 млн. Обычная однушка от 40 кв.м. Бирюлёво, Гольяново и Капотню не предлагать.
- Готовы рассматривать Новую Москву?
- Нет.
- Готовы рассматривать апартаменты?
- Нет.
К сожалению, пока такой разговор малопродуктивен. Да, на рынке пошла небольшая коррекция, да, по некоторым апарт-комплексам уже можно купить с дисконтом до 30% от цен лета 2022 года, но полноценных однушек внутри МКАД пока по таким ценам нет. А потребность купить квартиру в Москве есть. Давайте рассмотрим, как можно этот конфликт решить?
Клиенты всегда ставят во главу угла цену и это, безусловно, правильно. Однако сама цена это не какая-то неизменная константа, к которой можно привязываться. Цена это интегральный показатель, в котором учтены:
1. Локация
2. Класс жилья
3. Площадь/количество комнат
4. Условия оплаты/ипотеки
Меняя любой из этих факторов, мы через какое-то время можем найти приемлемый вариант. Рассказываю свой опыт взаимодействия с клиентами.
Локация
Говоря о Москве, разные клиенты вкладывают в свой запрос различный смысл. Первый и основной запрос московская прописка/льготы. Решается путём расширения поиска за МКАД. Новая Москва, Молжаниново, Митино, Северный, Бутово, Троицк, Некрасовка - квартира в любом из этих районов подойдёт. При таком подходе - исключаем из подбора апартаменты, но можем включить студии, переделанные из трехкомнатных на первом этаже и домики в дальних деревнях по Калужскому и Киевскому шоссе.
Второй - хочу Москву внутри МКАД. Отлично. Для снижения бюджета можно включить в подбор апартаменты и лофты.
Третий - мне не важна прописка, но нужна нормальная квартира в нормальной городской среде c хорошей транспортной доступностью. Жить в новостройке в поле я не хочу. На мой взгляд - самый логичный подход, который даёт возможность подобрать идеальный вариант квартиры. Районы Москвы и ближнего Подмосковья идут чересполосицей, Химки ближе к Москве, чем Молжаниново и Зеленоград; Люберцы - ближе Некрасовки и т.д. Может быть, проще сосредоточиться на выборе новостройки или вторички внутри городов ближнего Подмосковья - смотрим Красногорск, Химки, Долгопрудный, Мытищи, Реутов, Люберцы, Котельники, Видное и Одинцово.
Если бюджет всё еще не достаточен, продолжаем движение в выбранном кластере. Химки все ещё не подходит по цене? Движемся дальше по Ленинградке и смотрим Солнечногорск. Всё ещё нет? Переходим к г. Клин. Медведково не подходит? А Мытищи? Всё еще нет? Продолжаем движение по Ярославке. Пушкино? Сергиев Посад?
Чем дальше от МКАД Вы удаляетесь, тем комфортней цены. Возможно, при ограниченном бюджете, проще начать с чуть более дальней локации, но с сохранением полноценной городской инфраструктуры.
При более высоком бюджете такой принцип применим и к подбору района внутри Москвы. Смотрите подробнее статьи Кластеры Москвы и Районы Москвы.
Класс жилья
Вы влюбились в один из районов Москвы. Изумительный комплекс бизнес-класса, рядом парк, до работы можно дойти пешком. Но цена. От 17 млн. А Вам бы до 12. Возможно? Конечно. Правда, придётся снизить требования к классу объекта. Смотрите качественную массовую вторичку, оптимальный вариант - панельки лужковского периода - П3М, П44Т и т.д. Разница в цене может оказаться вполне существенной и Вы в итоге будете жить в районе своей мечты. Если найдете время - скачайте мою книгу "Купить квартиру в Москве. Пособие для инвестора" - там есть подробные карты с жилыми комплексами по всем популярным районам Москвы.
Площадь/количество комнат
Ну тут без комментариев. Единственное, что хочу отметить - при подборе всегда смотрите в первую очередь, не на стоимость, а цену кв.м и не на общую площадь, а на полезную. Студия с ценой 500 т.р за кв.м - наверное, очень неудачный вариант, если там же можно взять однокомнатную с ценой 350 т.р. за кв.м, даже, если её общая стоимость выше.
И, соответственно, 60 кв.м с 15-метровым коридором, возможно, должна стоить так же как соседняя 50 кв.м с 5-метровым коридором. Полезная площадь - фактически одинакова.
Условия оплаты/ипотека
Околонулевая ставка ипотеки сильно деформировала цены на московскую недвижимость. Совершенно очевидна обратная зависимость цен и процента ипотеки. Чем ниже % - тем выше цена и наоборот, снижение ставки, как правило, приводит к снижению цены актива.
С другой стороны, вторичка при ставке 11% годовых и первичка с субсидированными 4% или 6% - при низком первоначальном взносе - несопоставимы. Новостройки до сих пор выигрывают.
В нынешних условиях, возможно, наиболее интересные варианты - уступки в жилых комплексах со скорой сдачей в эксплуатацию. В этом случае, можно получить как субсидированную ипотеку, так и интересную цену - в некоторых случаях до 25% ниже текущей цены застройщика.
В общем, обращайтесь :-)
Одобрим самую оптимальную ипотеку (у ипотечного брокера, с которым я сотрудничаю, уровень одобрения превышает 96%!) и подберем наиболее бюджетный вариант по Вашим критериям.
Советы по приобретению недвижимости в Москве - здесь
Если Вы планируете покупку квартиры в Москве, но не знаете с чего начать, начните с книги "Купить квартиру в Москве. Пособие для инвесторов". Бесплатно скачать здесь
Обо мне - здесь
Жду Вас на своей странице Instagram
Буду рад помочь Вам с оценкой, подбором и продажей квартир в Москве +7 919 7782622Благодарю Вас за интерес.
