Как действовать Покупателю жилья в связи с изменением правил регистрации недвижимости, чтобы снизить риски покупки квартиры.
В связи с вступлением в 2022г. в силу изменений закона «О государственной регистрации недвижимости» с 29 июня 2022г. на договорах-основаниях перехода права собственности на недвижимость отсутствует штамп Росреестра, а договора хранятся в Росреестре только в виде электронных образов (основание: ч. 13 ст. 18 Закона № 218-ФЗ).
На сегодняшний день документы после проведения регистрационных действий возвращаются заявителям без штампов.
Согласно ч. 1 ст. 28 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет, государственная регистрация сделки, возникновение или переход прав, обременения (в том числе ипотека), удостоверяются только выпиской из ЕГРН.
🛎 Риск мошенничества: Покупателю могут показать подделанный договор купли-продажи.
В целях нивелирования данного риска мошенничества для проведения юридической экспертизы Покупателю необходимо:
👉🏻 до совершения сделки получить совместно с Продавцом выписку ЕГРН. В документе будут содержаться официальные сведения об объекте недвижимости. В документе содержится информация о том, что:
- объект не находится под арестом;
- не является залоговым имуществом;
- на него не наложены ограничения и обременения;
- он не изъят для государственных или муниципальных нужд.
👉🏻 до совершения сделки получить совместно с Продавцом копии правоустанавливающих документов из ЕГРН (данные документы входят в состав реестровых дел и являются частью Единого государственного реестра недвижимости).
Далее копии документов необходимо сверить с документом, представленным Продавцом. Получить копии документов может предыдущий и действующий собственник (либо его представитель), залогодержатель, наследник объекта недвижимости, руководители госорганов и МФЦ, их заместители, суд, правоохранительные органы.
Почему важно изучить договор купли-продажи по предыдущей сделке:
✅ в ДКП содержится инфо по какой цене приобреталась квартира Продавцом;
✅ проверить использовался ли материнский капитал при оплате ДКП (если использовался, то должны быть выделены доли в собственности несовершеннолетним детям Продавца);
✅ в ДКП Продавца проверяем паспортные данные, сведения о наличии / отсутствии супруга, наличие согласия супруга на сделку на момент приобретения квартиры Продавцом;
✅ проверить общие параметры квартиры в ДКП, которые подтвердят, что приобретается именно та квартира, которую смотрели (номер дома, количество комнат, общая площадь, этаж, кадастровый номер);
✅ сравниваем даты и паспортные данные Продавца в ДКП и ЕГРН;
✅ если в ДКП продажа осуществлялась по доверенности, то присутствует риск оспаривания предыдущей сделки;
✅ стоит обратить внимание на ДКП с помарками и исправлениями, внесенными от руки;
✅ проверяем подписан ли к ДКП Акт приема-передачи квартиры с формулировкой об отсутствии претензий Сторон по оплате, не забываем сравнить подписи в Акте и в ДКП.
🔥 Мошенники зачастую не дают посмотреть / проверить документы по предыдущей сделке. Часто отговорка: не помню или ничего не сохранилось. Скорее всего есть проблема, которую не хотят показывать, либо это мошенничество (не успели подделать документы). Другой вариант: в документах есть несоответствия, которые можно выявить при подробном рассмотрении.
