С чего начинается стройка? С закупки материалов, создания фундамента? Нет, она начинается с эскизного проекта и определения места дома на участке или, как говорят, архитекторы, с посадки. И это большая аналитическая работа: чтобы грамотно расположить дом, нужно принять во внимание много факторов.
Для начала важно понять, что вы хотите расположить на участке: дом, баня, гараж, гостевой дом, сад и пр. Далее определяется метраж дома и намечается примерное пятно застройки. На место дома на участке влияют многие факторы: форма участка, размеры, перепад высот, расположение строений соседей, понимание ограничений участка.
Об ограничениях, конечно, правильно знать еще до его приобретения участка, так поступают грамотные покупатели. В сегменте бизнес и премиум распространена практика, когда сначала формируется представление, какой нужен дом и потом под эту задачу подбирают земельный участок. Но это идеальная картинка, в жизни часто наоборот.
Какие бывают ограничения на участок
Как узнать ограничения участка? Для каждой местности есть правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Их разрабатывает и утверждает местная администрация. В правилах определяется максимальная этажность, плотность застройки, высотность, отступы жилых домов от улиц и пр. Частью ПЗЗ является документация на отдельные земельные участки, она называется градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Это очень полезный документ, который любой собственник может запросить у местной администрации, заказать через Госуслуги. Документ даёт полную картину всех «можно» и «нельзя» для участка.
Ограничения, влияющие на будущее расположение дома, с точки зрения законодательства можно разделить на:
· Градостроительные
· Противопожарные
· Санитарно-бытовые
К градостроительным ограничениям относятся нормы отступов строений от границ участка.
Сколько отступать от дома до забора со стороны улицы
У любой улицы или проезда есть так называемые красные линии. Они устанавливаются в рамках чертежей проекта планировки территории архитекторами местной администрации. Проходят с двух сторон от улицы и являются границей между общественной территорией и частной. Законодательство устанавливает, что расстояние от дома до красной линии улицы должно быть не менее 5 метров, до проезда – не менее 3 м.
Дома мы строим либо в населенном пункте (деревне, селе), либо в дачном поселке, СНТ. Нормы у них, как правило, одинаковые (5 и 3 метра отступа), но бывают исключения, поэтому лучше посмотреть точную информацию в ГПЗУ. Если вы не хотите сразу заказывать ГПЗУ, то узнать, какие нормы отступов установлены для вашей деревни или села можно на сайте администрации района. В разделе «Градостроительство» местные власти обязаны размещать планы землепользования и застройки, где эта информация указывается. Нормативы для СНТ устанавливаются СП 53.13330.2019 «Планировка и застройка территории ведения гражданами садоводства. Здания и сооружения».
Сколько отступать от бани, беседки, гаража до забора
Если вы хотите создать на участке что-то кроме дома (баня, туалет, беседка и пр.), то знайте, что расстояние от забора должно быть не менее 1 метра. При этом для земель СНТ в СП 53.13330.2019 так же записано, что «расстояния от хозяйственных построек до красных линий улиц и проездов должны быть не менее 5 м».
Сколько отступать от дома соседей
Этот вопрос регулируется правилами противопожарной безопасности. Они регламентируют расстояние между домами, что на языке закона называется противопожарным разрывом или отступом (СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты»). Разрыв между домами определяется классом пожарной опасности здания. Так, между двумя каменными домами он должен составлять не менее 6 м, между каменным и деревянным не менее 10 м.
В требованиях к противопожарным разрывам есть свои нюансы, например, откуда отсчитывать расстояние между домами, от стен дома или от свеса кровли. Если последняя создана с применением дерева (а стропила и балки делаются всегда из него) и свес больше 1 м, нужно откладывать противопожарный разрыв именно от свеса. Сейчас очень популярны стили Райта и шале, это дома с большими выступающими свесами (вынос достигает 2,5 метров), поэтому задумавшимся об этих стилях, нужно сразу понимать существующие ограничения. Кроме этого, для земель СНТ существует норма, когда нужно считать расстояние между вашим домом и домом соседа не от стены, а от выступающей части дома, если этот выступ составляет более чем 50 см (это может быть выступ кровли, эркера, крыльца, навеса и др.).
Отступ от леса при строительстве дома
Если ваш участок находится у леса, то это тоже будет накладывать ограничения, то есть вам придётся соблюдать при строительстве дома отступы. Законодательство регламентирует, что для СНТ нужно отступать от «лесного массива» 15 м. От лесопарка (лесничества) расстояние должно составлять 30 м.
В СП 4.13130.2013 записано: «Противопожарные расстояния от границ застройки городских и сельских поселений с одно-, двухэтажной индивидуальной застройкой, а также от домов и хозяйственных построек на территории садовых, дачных и приусадебных земельных участков до лесных насаждений в лесничествах (лесопарках) - не менее 30 м». Обратите внимание, что не любой лес является лесничеством, это нужно выяснять.
Если вы строите дом у воды
Часто мы хотим поставить свой дом на берегу озера, реки. Какие здесь действуют нормы и правила для строительства домов у воды? Они устанавливаются Водным кодексом, который определяет такие понятия как береговая полоса и водоохранная зона.
Береговая полоса – это участок у кромки воды. Водный кодекс, устанавливает его в зависимости от водоема от 5 до 20 метров, на них запрещено строительство домов. К береговой линии примыкает водоохранная зона. Её размеры зависят от протяженности водоема и составляют от 50 до 200 метров. (50 метров – для водоемов до 10 км длиной, 100 м для водоемов от 10 до 50 км, 200 м для водоемов протяженностью свыше 50 км.
В водоохранной зоне нельзя устраивать парковки без твердого покрытия. Строительство домов у воды разрешено, но для них нужно обязательно делать локальные очистные сооружения, либо пользоваться центральным водоотведением поселка. (Подробнее об этом в п. 16 ст. 65 Водного кодекса). Сброс сточных вод (в том числе дренажных) запрещен.
Если вы хотите сохранить на участке деревья
Если вы купили участок и на нем находится дерево и хотите его оставить, нужно учитывать необходимые расстояния. Если построить ближе, то можно повредить корневую систему и дерево погибнет. Кроме этого, нужно учитывать то, что для СНТ существуют норм по минимальному расстоянию между кустарникам и деревьями, и забором соседа. Так, кустарники могут находиться в 1 м от забора, среднерослые деревья в 2 метрах, а вот высокорослые - в 3 м. (см. СП 53.13330.2019 «Планировка и застройка территории ведения гражданами садоводства. Здания и сооружения»).
Спасибо, что дочитали эту статью до конца!
Будем очень рады вашей подписке на наши другие соц сети:
