Одна из возможностей стать обладателем собственной квартиры – аренда с последующим правом выкупа. В России работает лизинг жилья. В чем его плюсы и минусы, телеканал «МИР 24» спросил руководителя отдела ипотечного кредитования Центра подготовки сделок с недвижимостью Евгению Слайманову.
Официально лизинг жилья в России разрешен с 2011 года. Как это работает, что это за механизм?
– Совершенно верно, эта схема работает уже давно. Но, к сожалению, люди пока этим мало пользуются, вообще не привыкли к этому виду. Это альтернатива ипотеке, но здесь участвуют не банки, а компании-лизингодатели. И больше пока это распространено на коммерческую недвижимость – аренда офисов, складских помещений и автомобиля. С жилым чуть-чуть сложнее.
Лизинг – это вообще долгосрочная аренда с правом последующего выкупа, после окончания оговора аренды. Зачастую срок аренды составляется примерно 10-15 лет.
Если сравнивать с ипотекой на квартиру, то при ипотеке ты получаешь недвижимость сразу в собственность, а по договору лизинга это не твоя собственность, ты просто ее арендатор и живешь там. А насколько еще они отличаются друг от друга?
– На самом деле, здесь очень много отличий. Во-первых, самое главное, – то, что клиенты не являются собственниками. Собственник – компания-лизингодатель. Купля-продажа регистрируется только после завершения договора аренды. Во-вторых, там на 1-2% ставки выше. Срок тоже по договору лизинга не такой большой. Если в ипотеке сейчас в среднем 20-25лет, а некоторые и на 30 лет оформляют, то при лизинге до 10 лет, иногда до 15 лет. Из-за большого срока, в ипотеке платежи меньше. В лизинге же срок маленький, а платежи получаются большие, плюс еще аренда. Зато проще в оформлении. Ели в ипотеке банки очень долго проверяют клиентов, надо собрать большой пакет документов, то здесь нужно только паспорт, ИНН, СНИЛС, и подходящая квартира.
По мнению экспертов, самое слабое место для потребителя лизинга жилья – это высокий риск нарваться на компанию-мошенника. Чем это можно объяснить? И можно ли как-то в договоре прописать, как избежать этой опасности?
– Риски очень большие. Возможно, в дальнейшем государство будет поддерживать, потому что договоры эти заключаются с компанией, которая не проходит государственную аккредитацию и никаких проверок. Это просто ООО – обычная частная компания. Если случилось такое, что компания обанкротилась, тогда договор лизинга расторгается в одностороннем порядке, а клиентов выгоняют на улицу. Им надо только искать новое жилье. Тут риски очень большие.
То есть ни денег не вернуть, ни жилье не досталось. Видимо, этим можно объяснить, например, что в Челябинске программой лизинга жилья воспользовались всего 170 семей, хотя программа действует с 2016 года. За это время эта цифра более чем скромная. Но эксперты говорят, что лизинг как метод финансирования – максимально удобный инструмент. То есть эти риски, видимо, и снижают востребованность услуги как таковой?
– Конечно, мало того, что риски, но еще и сроки маленькие. Если ипотеку на 30 лет оформляют, то здесь всего лишь на 10 лет. Платежи для многих просто неподъемные. Это выгоднее тем, у кого очень хорошее финансовое положение. Ведь плюс к платежу за квартиру, как при длительной рассрочке, еще и за аренду платят. Арендная плата идет как альтернатива процентов, которые мы переплачиваем банку по ипотеке. Это еще большая нагрузка на клиентов в платежах.
Какой тип жилья больше подходит для покупки через такую процедуру? Первичное или вторичное?
– Здесь выбор без выбора. Только вторичное жилье, так как это аренда. Первичное жилье мы не можем арендовать и жить в нем. И даже у многих лизинговых компаний обязательное условие, чтобы жилье было меблировано и с ремонтом, то есть пригодно для проживания. Чтобы сразу туда клиент заехал и жил. Для клиентов очень классно при лизинге отсутствие налога на недвижимость – его платит лизингодатель.
Но поскольку собственник – организация-лизингодатель, то и налоги она должна платить?
– Да, совершенно верно. Тут такой плюс небольшой.
Говорили о том, что нужно взаимодействовать с государством по поводу развития этой услуги. В конце прошлого года Минфин совместно с банком России представили правительству проект стратегии развития финансового рынка до 2030 года. И там лизинг жилья как раз присутствует. Даже планируется, что в будущем именно лизинг жилья сможет стать альтернативой льготной ипотеке. Насколько, на ваш взгляд, это возможно, и что для этого необходимо?
– Как альтернатива ипотеке это очень классно, потому что некоторые клиенты не могут подтвердить свои доходы. Так как тут упрощенный процесс, то для оформления лизинга нужно только паспорт, СНИЛС, ИНН принесли для заключения договора, и их никто не проверяет. Здесь очень большой плюс. Для многих это будет выходом при приобретении жилья. Но эти организации никак не аккредитованы, не застрахованы, в отличие от застройщиков, которые несут ответственность за то, чтобы клиент не потерял свои деньги, жилье.
В сфере лизинга нужна поддержка от государства, чтобы проверяли все эти компании. И страхование гражданской ответственности здесь тоже должно быть, чтобы люди не остались на улице, потеряв свои деньги.
Минусом для клиентов будет и то, что они не смогут прописаться в этом жилье. Какие-то компании, может быть, дают возможность прописаться непосредственно там, кто проживает, потому что квартира в собственности. Также есть риски, что клиент сделают хороший дорогой ремонт, а потом этот договор по какой-то причине расторгается.
Лизинг может стать очень хорошей альтернативой, почему бы и нет, программа может получить распространение.
