Как омичам выбраться из долговой ямы, если ипотечный кредит стал не по карману
Уровень закредитованности населения в этом году достиг 55 процентов. Граждане страны продолжают активно пользоваться услугами банков; в частности, не останавливается рост ипотечного кредитования. К сожалению, такая финансовая ноша оказывается не каждому по силам. Но даже, казалось бы, в безвыходной ситуации есть выход. А если банк не идёт навстречу человеку, то это сделает суд.
Как правильно рассчитать свои возможности? И что делать, если денег оплачивать кредит больше нет? На эти и другие вопросы, связанные с ипотечным кредитованием, «Четвергу» ответил юрист, член экспертного совета гражданского комитета РФ Григорий Логунов.
– Григорий Геннадьевич, многие сегодня, принимая решение взять ипотечный кредит, идут в банк и соглашаются на всё, что им предложат. Но всё же на что нужно обратить внимание при оформлении такого займа?
– Несомненно, первое, что нужно – взвешивать свои силы. Ведь ипотечный кредит, как правило, рассчитан на длительный период, который даже сложно спланировать. А люди зачастую думают, что если они возьмут ипотеку на максимальный срок, то платёж будет минимальный и им будет проще платить. На самом деле это не так. На мой взгляд, срок выплаты ипотечного кредита более 15 лет является кабальным. Ведь в результате проценты по нему получаются гораздо выше, нежели сам кредит. То есть за весь период времени человек оплачивает за пользование ипотекой гораздо больше, чем реально стоит жильё.
– Но бывает, что у человека нет возможности взять ипотеку кроме как на 20–30 лет.
– Случается и такое. Тогда посоветую для себя принять как правило, что в течение года, помимо ежемесячных платежей, нужно откладывать какие-то, пусть небольшие, деньги, а затем вносить их в досрочное погашение. Даже если вы раз в год внесёте сумму, превышающую ежемесячный платёж хотя бы вдвое, то это снизит срок выплат по кредиту даже не на два месяца, а иногда даже на десять месяцев, а иногда и на полтора года. Тем самым срок ипотеки сократится, а значит, и переплата уменьшится.
Второе. Необходимо обращать внимание на процентную ставку. Сейчас она в среднем колеблется в районе десяти процентов. Это очень много. Ведь если обратить внимание на ипотечные договоры, то сумма процентов первые пять – десять лет является основной, а из основного долга за это время получится погасить лишь 50–100 тысяч рублей. Поэтому, конечно, лучше рассмотреть всевозможные варианты льготной ипотеки.
– Я так понимаю, в случае с ипотечным кредитом нет смысла отказываться от страховки? Ведь здесь она в какой-то степени является подушкой безопасности.
– Страхование в ипотечных договорах является обязательным, но часто навязывают дополнительные услуги. Запомните, нужно страховать жизнь и сам объект залога. Больше ничего не нужно, от иного надо отказываться. Теоретически человек может отказаться и от основных видов страхования, но тогда по условиям договора ставка по ипотеке повышается.
– Некоторые, попав в сложную ситуацию, находят выход в рефинансировании. Но насколько это логично? Ведь по сути увеличиваются выплаты по кредиту.
– Рефинансирование – это не выход. Ведь действительно, оно закрывает старый кредит и открывает новый. И все проценты, которые уже выплатили, придётся платить сначала. По сути, рефинансирование только отдаляет неизбежное. А вот реструктуризация – несколько иное. Это отсрочка платежей. Её, например, некоторые банки могут предоставить на несколько месяцев. Но на самом деле те начисленные проценты, которые человек не платит в период отсрочки, потом возвращаются в кредит. Поэтому да, немного увеличивается сумма основного долга, но всё же не придётся оплачивать проценты заново, как при рефинансировании. Кроме того, при реструктуризации тоже нужно всё просчитать. Так, если берёте отсрочку на очень длительный период, не увеличится ли сумма долга, как при рефинансировании. Поэтому не надо просить реструктуризацию на огромный период времени, потому что если попросите намного, то это может привести к ухудшению условий кредитного договора. А если попросите отсрочку по платежам на месяц, два, три, чтобы стабилизироваться, то это вполне нормально.
– А теперь о главном: если человек понял, что всё, дальше платить он не может, какой алгоритм действий должен быть?
– Как правило, люди в первый момент начинают вносить последнее, оставаясь без средств к существованию, и в результате всё равно не могут платить ипотеку. Первое, что нужно сделать, – оценить возможность продажи квартиры. Нужна ли она, смогут ли без неё и действительно возможно ли в дальнейшем оплачивать кредит? Потому как, если собственники продадут объект сами, до судебной реализации, то цена будет на 20 процентов выше, чем затем установит суд. Ведь он назначает цену на 20 процентов ниже среднерыночной стоимости. Поэтому, если человек понимает, что дальше кредит ему будет платить очень сложно, не надо бояться продажи квартиры. Нужно согласовать этот вопрос с банком и выставить её на продажу, чтобы продать по рыночной цене. Более того, когда человек продаёт квартиру сам, ему возвращается как минимум тот первый взнос, который он уже оплатил, когда подписывал первый кредитный договор по ипотеке. А если кредит уже оплачен за несколько лет, то, как показывает практика, жильё дорожает практически всегда. И из моей личной практики, если человек пять лет платит ипотеку, то стоимость жилья возрастает на 30–50 процентов за это время. Соответственно человек платит кредит и у него ещё остаётся существенная сумма.
– А если человек не хочет продавать квартиру?
– Если отсутствует вариант продажи, то тоже не стоит отдавать последнее. Нужно уведомить банк, что у вас временные трудности и вы не можете оплачивать. А банк всё равно не имеет права раньше чем через полгода обратиться в суд. Полгода подкапливаете деньги. А когда дойдёт дело до суда, то вы в суде имеете право погасить всю просроченную задолженность. В таком случае суд не расторгает кредитный договор и не взыскивает с вас досрочно всю сумму задолженности. Хотя банк вас будет уведомлять об обратном. И говорить: мы заберём квартиру и всю оставшуюся сумму. Нет. Судебная практика сложилась другим образом. Если всё оплачено, то суд отказывает банку в иске и, как принято говорить, вводит человека в график.
Если говорить о манере взыскания банков, которые вводят людей в заблуждение, на мой взгляд, за это нужно вводить ответственность вплоть до уголовной. Ведь когда человек затравлен, напуган, он начинает совершать нерациональные поступки, которые бы не сделал. Здесь нужно подумать. Лучше обратиться к юристу, который в этом разбирается и даст верное направление, как действовать. Плохо, что юристов таких не очень много.
– Но тем не менее, если ситуацию не исправить и до суда? Часто слышим о случаях, когда мало того что забрали квартиру, но человек ещё и остался должен…
– Это происходит потому, что банки закон об ипотеке трактуют в свою пользу. Что неверно. Если заёмщик не смог ничего сделать, то суд выносит решение о взыскании с него суммы задолженности и обращение взыскания на заложенное имущество. Здесь очень важный факт – суд не взыскивает деньги с заёмщика, он обращает взыскание на заложенное имущество в рамках суммы задолженности, не более того, не более суммы задолженности. Например, бывают такие случаи, когда заёмщик несколько лет платил за ипотеку, а стоимость жилья не увеличилась, а примерно осталась той же. Но при этом сумма долга росла. И вот тут банки обманывают заёмщика, суд, когда выносит решение, устанавливает взыскание на начальную продажную стоимость, а банки аргументируют тем, что задолженность осталась, и начинают направлять обращение о взыскании ещё и денежных средств. Тем не менее это не в рамках закона. В конце 2022 года областной суд дал разъяснение, что взыскание идёт только на объект залога. Так как судом устанавливается продажная стоимость ниже на 20 процентов и человек теряет как минимум первоначальный взнос. Кроме того, заёмщик какое-то время оплачивал кредит, то есть банк зарабатывал на этом. Ведь проценты были максимальны. Поэтому оставшийся долг согласно закону об ипотеке – это риски банка. То есть банк, беря в залог квартиру, должен оценивать свои риски, и если он её взял в залог при такой стоимости, то при принятии на баланс долг списывается в полном объёме и довзыскивать ничего нельзя. Практика положительных решений уже есть.
Добавлю, банки несомненно серьёзные организации и надо сто раз продумать, необходимо ли вам то или иное кредитование. Но если вы попали в сложную ситуацию, не бойтесь, не загоняйте себя в ещё большую долговую яму, помните: закон на вашей стороне.
Беседовала Ольга БОРОВАЯ.
