В 2022 году была произведена кадастровая оценка участков, а в 2023 году проводится оценка всех без исключения объектов капстроительства. В результате будут составлены первые предварительные отчеты, которые появятся в середине лета. После их появления у собственников объектов недвижимости будет всего 30 дней, чтобы проверить стоимость и предпринять меры. Подробности у Дмитрия Желнина, управляющего партнера "Митсан Консалтинг", автора курса "Как зарабатывать на уменьшении налогов на недвижимость".
Что ждет собственников
Говоря о реальном риске увеличения налогов, мы опираемся на холодную статистику:
- за прошлый год в качестве имущественных налогов было собрано 1,5 трлн руб., из которых около 1 трлн – это сумма земельного и налогов на имущество организаций, который заплатили организации;
- до трети этих налогов (то есть около 300 млрд руб.), рассчитанных от кадастровой стоимости, было уплачено несправедливо, потому что кадастровая стоимость завышена в среднем на 30%;
- все то же самое касается не только собственников объектов капитального строительства, но и арендаторов государственных или муниципальных участков – с 2024 года арендная плата за такие участки тоже будет рассчитываться от кадастровой стоимости.
Именно во избежание неоправданно высоких налогов крайне важно сегодня подумать о своем завтра и сделать все, чтобы не допустить слива честно заработанных финансов.
Далее мы расскажем, какие факторы являются ценообразующими, то есть формирующими кадастровую оценку, что такое предварительный и основной отчеты, как их анализировать и исправлять в случае необходимости.
Как складывается кадастровая стоимость?
Каждый объект недвижимости оценивается по нескольким характеристикам, присущим именно ему и являющимся ценообразующими факторами, то есть напрямую влияющими на размер кадастровой стоимости и опосредованно – на размер налогов. Наберемся терпения и рассмотрим эти характеристики:
Согласно ст. 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ " О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон № 218-ФЗ), в ЕГРН содержится 19 обязательных характеристик:
- Вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид);
- Кадастровый номер объекта недвижимости и дата его присвоения;
- Описание местоположения объекта недвижимости;
- Кадастровый номер объекта недвижимости, из которого образован новый объект недвижимости ;
- Кадастровые номера помещений, машино-мест, расположенных в здании или сооружении, если объектом недвижимости является здание или сооружение;
- Кадастровые номера иных объектов недвижимости, в границах которых или в которых расположен объект недвижимости,
- Площадь объекта недвижимости;
- Основная характеристика объекта недвижимости (протяженность, глубина, глубина залегания, площадь, объем, высота, площадь застройки) и ее значение или проектируемое значение для объекта незавершенного строительства, если объектом недвижимости является сооружение;
- Степень готовности объекта незавершенного строительства в процентах;
- Проектируемое назначение здания, сооружения, если объектом недвижимости является объект незавершенного строительства;
- Количество этажей, в том числе подземных, при наличии этажности;
- Номер этажа здания или сооружения, на котором расположено помещение или машино-место;
- Материал наружных стен, если объектом недвижимости является здание;
- Год ввода в эксплуатацию здания или сооружения;
- Сведения о том, что помещение в соответствии со всей предусмотренной документацией предназначено для обслуживания всех остальных помещений или такое помещение относится к общему имуществу в многоквартирном доме, если объектом недвижимости является помещение;
- Вид жилого помещения (комната, квартира), если объектом недвижимости является жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме;
- Сведения о части объекта недвижимости, за исключением случая, если объектом недвижимости является объект незавершенного строительства;
- Кадастровый номер образованного объекта недвижимости – в отношении исходного объекта недвижимости;
- Номер кадастрового квартала, в котором находится объект недвижимости.
11 характеристик являются дополнительными и могут не содержаться в ЕГРН:
- Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
- Вид или виды разрешенного использования (за исключением вспомогательных;
- Сведения о включении объекта недвижимости в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации;
- Назначение здания (нежилое, многоквартирный дом, жилой дом, садовый дом, гараж), если объектом недвижимости является здание;
- Назначение помещения (жилое, нежилое), если объектом недвижимости является помещение;
- Наименование здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса, предприятия как имущественного комплекса;
- Назначение сооружения, если объектом недвижимости является сооружение;
- Сведения об отнесении жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда, к жилым помещениям наемного дома социального использования или наемного дома коммерческого использования;
- Сведения о том, что жилое помещение расположено в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, или о признании жилого помещения, непригодным для проживания;
- Адрес объекта недвижимости;
- Сведения о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о признании жилого дома непригодным для проживания.
И несколько характеристик могут применяться согласно новым Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке, утвержденным Приказом Росреестра от 4 августа 2021 г. № П/0336, среди которых:
- Информация о фактическом использовании вне связи с юридически установленным видом использования;
- Обеспечение инженерными коммуникациями;
- Дорожно-транспортное обеспечение;
- Любые, не упомянутые в других характеристиках ограничения в использовании.
Как видите, ценообразующих факторов достаточно много. Но мы уже упомянули, что в ЕГРН содержатся только 19 обязательных характеристик, так как в их отсутствии объект недвижимости вообще считается несуществующим, его нельзя поставить на учет или совершать сделки купли-продажи. Остальные характеристики – 11 дополнительных и 4 возможных согласно Методическим указаниям – в ЕГРН не содержатся и требуют специального уточнения.
Для сбора этой информации сотрудники ГБУ вправе делать соответствующие запросы об оцениваемых объектах у представителей организаций, где эта информация может быть. Но качество полученной информации зависит от человеческих факторов – было ли использовано работником ГБУ право обращения, был ли передан стороной ответчика полноценный исчерпывающий ответ и т. д. В результате мы наблюдаем массовые пробелы и несоответствия в ценообразующих характеристиках объектов недвижимости.
Именно здесь находится брешь, в которую утекли более 300 млрд руб. несправедливых налогов, о которых мы сказали вначале. И еще может утечь значительно больше, ведь использование или игнорирование содержания характеристик могут кардинально менять финальную цифру кадастровой стоимости.
