На рынке жилой недвижимости инвесторов стало существенно меньше – в силу разных причин. Вкладываться в дешевеющую «вторичку» смысла нет, а покупать с целью последующей сдачи внаем – тоже стратегия неоднозначная с учетом огромной конкуренции среди арендодателей. Другое дело – коммерческая недвижимость: инструмент заведомо выгодный, если к выбору подойти с умом.
При этом речь идет не о помещения под магазины возле метро – «входной билет» на этот рынок слишком велик для среднестатистического инвестора, у которого на руках обычно есть всего несколько миллионов рублей плюс часть можно занять в банках, но этого все равно будет недостаточно. Более перспективной выглядит стратегия покупки коммерческого помещения в новостройке, возможно даже ещё на стадии возведения домов (правда, далеко не везде). Называем пять причин того, что это действительно выгодно.
15-минутный город
Сравнительно новый тренд в российском девелопменте – концепция 15-минутного города. Это означает, что за такое время любой житель, способный самостоятельно передвигаться, может дойти до любого объекта, обеспечивающего базовые потребности. Например, пунктов выдачи онлайн-заказов, магазинов, школ и детсадов, предприятий общепита, прогулочной зон и т.п. То есть все они должны располагаться на расстоянии не более 700 метров.
К чему это приводит? К тому, что очень многим жителям (сейчас – около трети, причем их доля постоянно растет) совсем не требуется покидать свой квартал, чтобы что-то купить или получить. В условиях, когда удаленная работа стала нормой жизни, ездить в центр города в офис или крупный ТРК за кольцевой автодорогой за покупками, как раньше, не нужно. И вот мы уже видим пустеющие моллы в Петербурге и довольно уверенно себя чувствующие локальные торговые центры и коммерческую «встройку» в жилых домах. Соответственно, покупка такой недвижимости в инвестиционных целях видится довольно удачной стратегией.
Быстрая окупаемость
Вышеописанная концепция реализуется преимущественно в крупных проектах комплексного освоения территории за пределами КАД, поскольку для них требуется много земли, а подходящих участков внутри кольцевой почти не осталось. Кроме того, в областных новостройках ниже цены и поэтому спрос в последнее время сместился именно туда.
В таких кварталах квартиры обычно приобретаются для собственного проживания, поскольку под последующую аренду больше подходят те, что расположены возле метро. Безусловно, сдавать такую недвижимость тоже можно, но срок окупаемости будет достаточном большим.
С коммерческой недвижимостью все выглядит совсем по-другому. Возьмем для примера «встройку» в квартале «Юттери» от «Ленстройтреста», расположенном в Колпинском районе. Самый доступный вариант – 58-метровое помещение под магазин, небольшой салон красоты и прочие полезные сервисы для жителей – предлагается за 9,5 млн рублей (сдача дома – в конце текущего года), то есть по 165 тыс. рублей за «квадрат». Это вполне сравнимо с ценами на квартиры здесь же. При этом аренда такого помещения при грамотном подходе может приносить 10% годовых. С учетом амортизации срок окупаемости можно оценить в 10 лет или чуть больше. Для сравнения: в среднем по Петербургу для жилья этот срок – около 15 лет.
Большая проходимость
Выше мы упомянули, что далеко не каждый проект подойдет для инвестиций в коммерческую недвижимость. Теперь конкретизируем: если стройка только начинается и в эксплуатацию введена только первая очередь, то вряд ли можно сразу рассчитывать на наплыв покупателей. А с учетом того, что огромное количество предприятий общепита и, в меньшей степени, небольших магазинов закрывается в течение 6 месяцев со дня открытия, то вы рискуете быстро остаться без арендатора.
Другое дело – когда проект находится на финальной стадии, а ещё лучше – когда рядом с ним есть и другие уже заселенные кварталы. В этом случае можно рассчитывать на большую проходимость и стабильный интерес бизнеса к вашей собственности. Например, в жилых кварталах «Янила», «Юттери», «Окла» и «IQ Гатчина» дело именно так и обстоит – постепенно вводятся последние очереди и макрорайоны уже вполне можно назвать обжитыми.
Можно жить рядом с бизнесом
Есть вариант не просто стать рантье и получать пассивный доход с недвижимости, но и открыть собственное дело в приобретенной «встройке». Скажем, в Новой Москве и подмосковных новостройках такой подход становится все более распространенным. При этом зачастую владельцы бизнеса покупают там же и квартиру, чтобы путь до работы занимал не более пяти минут. В Петербурге и его окрестностях такой вариант тоже очень перспективен, тем более, что размер инвестиций будет заметно ниже.
Для тех жителей, которые хотят открыть бизнес рядом с домом, ГК «Ленстройтрест» предлагает индивидуальные условия покупки коммерческих помещений. Кроме того, застройщик может проконсультировать по вопросу, что лучше открыть в комплексе.
Отсутствие альтернатив
Напоследок скажем, что выбор инструментов для инвестирования в России сейчас невелик: фондовый рынок нестабилен и не подходит для непрофессионалов, покупка валюты – тоже рискованный метод, а приобретение зарубежной недвижимости затруднено санкциями, да и дорого. При этом доходность по ставке аренды коммерческих помещений выше, чем по депозитам при сопоставимом уровне рисков. Так что к такому варианту можно и нужно присмотреться.
Подробнее о коммерческих помещениях, доступных к покупке в строящихся и сданных домах ГК «Ленстройтрест», на сайте 6543210.ru.
