У вас ИЖС или садоводство? Такой вопрос постоянно задают владельцам домов и участков. Услышав, что это владения в СНТ, обычно сочувствуют: для большинства сограждан садоводства — это бескрайние массивы по шесть соток с неясными юридическими аспектами.
В то же время ИЖС — это дом в городской черте или в населенном пункте, с возможностью прописки, учебы наследников в местной школе и посещения поликлиники.
Промежуточное место занимают дачные партнерства, кооперативы, товарищества (всего около десятка организационно-правовых форм), которые в недавнее время активно формировались энергичными девелоперами на землях сельхозназначения.
С января 2019 года, со вступлением в силу основных положений ФЗ-217 «О ведении гражданами садоводства и огородничества...» грани между разными организационно-правовыми формами домо- и землевладения будут стираться.
В чем разница?..
В принципе она сложилась исторически. Тем не менее садоводство может быть и ухоженным поселком, где живут постоянно, и благородной дачной территорией, и бескрайним массивом, вымирающим на зиму.
Расцвет ведомственных садоводств с участками по шесть соток пришелся на советское время. Наделы в классических садоводствах выделяли по ведомственному принципу. Заводчанам и представителям технической интеллигенции доставался 101-й километр. Творческим союзам, чиновничьим структурам и пробивным директорам предприятий удавалось получать для освоения озерные и речные берега, лесные ландшафты, землю в ближних пригородах, а также нарезать участки не по шесть, а по восемь или все десять соток.
В конце 1980-х флагманы социалистической экономики пошли ко дну. Садоводства остались бесхозными. Но некоторым массивам, благодаря выгодной локации, активности председателей и инициативных групп, удалось удержаться на плаву и превратить коллективное хозяйство в уютные поселки.
В нашем десятилетии появилось немало новых массивов в формате СНТ и ДНП. Правда, создавались они уже не предприятиями, а девелоперами — преимущественно на землях сельскохозяйственного назначения с разрешенным видом использования под «дачное строительство».
Но здесь все так же: одни новые массивы превратились в солидные поселения, другие увязли в нерешенных инфраструктурных и юридических проблемах.
В садоводствах и дачных массивах все заботы по поддержанию инфраструктуры лежат на плечах членов товариществ. Им приходится скидываться не только на охрану и вывоз мусора, но также на строительство дорог, инженерных сетей (газификация, электрификация, водопровод), дренажные работы.
В то же время садоводство с активным правлением и председателем — это как многоквартирный дом или колхоз, где соседи друг друга знают, участвуют в собраниях и готовы решать общие вопросы. При этом в крупных массивах с маленькими участками относительно небольшие эксплуатационные расходы.
С индивидуальной застройкой также не все однозначно. Территории индивидуальной застройки — зона ответственности региональных и местных властей. Они обязаны обеспечивать местных жителей «соцпакетом» в виде школ, медицинских учреждений, общественного транспорта, а также ремонтировать дороги и благоустраивать территории за пределами частных участков. К слову, именно по этой причине чиновники не желают принимать в круг постоянных жителей вверенной в управление территории садоводов и дачников.
В то же время под обозначением ИЖС могут скрываться и старые дома в глухих деревнях, и частный сектор со стихийной застройкой в городской черте (как правило, это пригородные населенные пункты, поглощенные городом), и благоустроенные коттеджные поселки всех типов и классов.
Главное, что объединяло все типы участков ИЖС, — возможность строительства капитального дома, в котором можно прописаться.
Что меняется?
Со вступлением в силу основных положений ФЗ-217 «О ведении гражданами садоводства и огородничества...» владельцев участков в садоводствах фактически уравняли в правах с собственниками объектов ИЖС.
Во-первых, понятия дачный участок, дачное строительство и собственно дача исчезнут — останутся только ОНТ (огородничества), СНТ (садоводства) и ИЖС. Поэтому многочисленным дачным партнерствам и кооперативам предстоит реорганизоваться в СНТ.
Во-вторых, с 2019 года СНТ предстоит навести порядок в бухгалтерии, сделать ее прозрачной и перевести на безналичный расчет. Раньше все взносы (вступительные, паевые, членские, целевые и прочие дополнительные) поступали в общую казну, а на общем собрании садоводам предлагали «добавить» на детскую площадку, установку шлагбаума.
Теперь закон оставляет только членские и целевые взносы. При этом членские фактически приравниваются к коммунальным платежам и могут быть потрачены только на содержание общего имущества СНТ (расчеты с ресурсоснабжающими компаниями, вывоз мусора, благоустройство территорий общего пользования, охрана, зарплата тем, кто работает в товариществе, налоги и т. п.).
Для задач развития (подготовить градостроительную документацию, провести газ, сделать детскую площадку, шлагбаум и видеонаблюдение) — предусмотрены целевые взносы.
В-третьих, если раньше постройки на садовых участках регистрировались как жилые строения (то есть для временного пребывания, без возможности прописки), то теперь параметры застройки определяются градостроительным регламентом территории. И, если таковой позволяет, можно строить жилой дом и прописываться.
И последнее. С марта 2019 года вводится единый уведомительный порядок начала и окончания строительства, а также оформления в собственность для объектов ИЖС и домов в СНТ.
Что можно строить?
На участках для огородничества капитальное строительство запрещено в принципе — возможны только временные постройки.
Нормативы плотности застройки для участков в дачных массивах регламентируются СНиП 30-02-97 «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения». В частности, в соответствии с п. 6.13 при освоении садового участка от 6 до 12 соток территория, отводимая под застройку, не должна превышать 30% (в эту долю входят не только дом и другие постройки, но также дорожки и площадки).
Предельная плотность жилой застройки регулируется градостроительными регламентами и обозначена в Градостроительном кодексе РФ (ст. 34 и 38) для соответствующих жилых зон.
