Хорошо известно, что важнейшей статьей доходов профессиональных риэлторов (риэлторских фирм) являются инвестиции в недвижимость. Это связано с тем, что, владея базой данных и общаясь с продавцами квартир, которые, ввиду различных жизненных обстоятельств, предлагают недвижимость со значительной скидкой, риэлторам исключительно выгодно не выставлять ее на продажу, а сразу выкупить, и затем со значительной прибылью спокойно, без суеты после предпродажной подготовки продать по достойной цене. Поэтому знания секретных стратегий по инвестициям в недвижимость от самых известных и успешных мастеров своего дела в настоящее кризисное исключительно востребованы, как никогда.
В этой статье я расскажу о стратегиях выдающегося Американского инвестора Д. Трампа по инвестициям в недвижимость, которые сделали его богатейшим и известнейшим человеком на земле. Эти стратегии изложены в книге (см. рис.1), написанной на английском языке. Я, владея профессиональным Английским, сделал Самари (краткое изложение основных идей по этим вопросам на русском языке) и все подписчики могут получить совершенно БЕСПЛАТНО эти материалы.
Ввиду ограниченных по объему возможностей данной статьи, далее мы вкратце остановимся на наиболее важных стратегиях, которые могут быть применены как риэлторами, так и инвесторами среднего уровня при покупке и продаже городских квартир, усадебных жилых домов, коммерческой собственности, что исключительно полезно и необходимо знать любому уважающему себя специалисту на Российском рынке недвижимости с целью получения максимальной прибыли.
Как Д.Трамп выбирал местоположение недвижимости в городе для инвестиционных проектов
Уже стало притчей для современных риэлторов и специалистов по инвестициям в недвижимость, что имеются 3 самые главные характеристики недвижимости, определяющие ее ценность: местоположение объекта, местоположение объекта и местоположение объекта.
Д. Трамп же пошел в практической работе еще дальше. Он считает, что местоположение, конечно, важнейшая ее характеристика, но наличие даже великолепного местоположения недвижимости не гарантирует получение высокой прибыли от инвестиций в нее. Это только стартовая позиция; неопытный, неквалифицированный инвестор даже с хорошим местоположением объекта может потерпеть фиаско.
Основная философия Д.Трампа по этому вопросу – важно не столько местоположение объекта, а потенциал увеличения недооцененной ранее ценности местоположения объекта недвижимости после его реконструкции и преобразования. Д.Трамп никогда не выбирал участки для инвестиций без изюминки, которую он первоначально один только и видел. Его совершенно не привлекала дешевая недвижимость без потенциала роста ее ценности.
Например, реконструкция всемирно известной башни Трампа в Нью- Йорке -70 этажного небоскреба с самыми большими, роскошными и дорогими квартирами в самом престижном районе города позволило в сотни раз увеличить ценность местоположения данного участка недвижимости. Так, 4х комнатные апартаменты продаются сейчас по цене 13.5 млн. долларов за каждую квартиру.
Гениальность Трампа заключается и в том, что он смог принять правильное решение о функциональном зонировании объекта. Так, разные этажи огромного небоскреба он предложил использовать для разных целей и таким образом получить со всех повышенную арендную плату. Внизу – торговые площади. Посередине – офисы, причем большие, т.е. престижные. А наверху, роскошные квартиры с замечательными видами из окна.
Этот небоскреб на 5-ой авеню стал торговой маркой Трампа. В 2006 году здание было оценено в более чем 300 млн. долларов!
Инвесторы среднего уровня могут адаптировать этот принцип выполнением чего-то радикального, необычного, изменением функционального зонирования участка и помещений, (например, преобразование жилой недвижимости в коммерческую с изменением существующего архитектурного облика); выполнение предпродажной подготовки квартиры с учетом самых модных дизайнерских стилей и др.
Четыре характеристики, которые Д.Трамп искал в местоположении объекта для инвестиций
1. Великолепные видовые кадры, панорамы, как на объект недвижимости с городской среды, так и с этого объекта на городской ландшафт (см. рис.)
Это больше всего нравилось Трампу в расположении недвижимости. Без этого он никогда бы не купил ни один участок будущей реконструкции недвижимости. Это важнейшие факторы успеха.
Так, башня Трампа и международная гостиница сформировали незабываемый силуэт города, а с большинства этажей можно было созерцать великолепные панорамы центрального парка города и реку Харсон. В одном из жилых домов Трамп настолько ценил эти качества, что вырезал огромные окна в существующей структуре жилого дома с видом на панорамы городского парка.
Он всегда искал видовые кадры с объекта недвижимости и на объект недвижимости, которые соответствовали жизненному стилю проживающих и удовлетворял их требования. При этом он не боялся переплатить при инвестировании за эти качества и 50%, т. к. это позволяло ему увеличивать в разы недооцененную ценность объекта недвижимости в будущем.
Средние инвесторы могут адаптировать эти качества следующим образом: выбор объектов инвестирования эконом класса с окнами квартир, выходящих на уютный озелененный дворик у дома, тихие озелененные пешеходные улочки., приятные глазу городские пейзажи; здания, располагающиеся на углу планировочных элементов жилых районов (как правило, формирующих запоминающий силуэт города; здания расположенные на оси пешеходных бульваров, городских улиц, как правило, имеющие композиционные доминанты и объекты соцкультбыта. Эти характеристики объекта увеличивают его ценность
Здесь надо помнить, что инвестору необходимо избегать объекты с усредненными ценовыми характеристиками внутри планировочных районов города на местном рынке недвижимости и желания не переплатить, если объекты того стоят. Как правило, эти соседние усредненные по цене объекты не имеют особой ценности и потенциала увеличения ценности объекта.
Вы, как и Трамп лучше переплатите немного (10-15%) в рамках усредненных цен на близлежащую недвижимость с указанной изюминкой, зато потом отыграете это будущей прибылью с полна. Это стоит того, так как в будущем мы привлечем сюда более обеспеченных покупателей недвижимости. Здесь 20% усилий, инвестиций дает 80% полученной прибыли.
Престижность местоположения объекта недвижимости
Д.Трамп также искал такое расположение объектов инвестирования, которое имело потенциал престижности. Например, башня Трампа расположена напротив здания Объединенных наций. Он знал, что многие правительства стран безоговорочно купят роскошные, самые дорогие в мире квартиры для их дипломатов. И первоначальные затраты многократно окупятся.
Средние инвесторы, приобретая недвижимость также должны учитывать, желаемо ли данное расположение объекта в городе для людей, которых вы собираетесь привлечь туда. Если Ваши целевые покупатели –высокодоходная категория населения, тогда Вы должны купить объекты, которые соседствуют с уже существующими жилыми домами, объектами соцкультбыта для данной категории населения. Если же Ваши перспективные покупатели –люди среднего класса, то Вы должны купить объекты эконом - класса, которые соседствуют с уже существующими зданиями для данной категории проживающих. Нельзя недооценивать также достопримечательности города, здания, где проживали известные люди данного города. Это дополнительные факторы, которые увеличивают ценность объекта инвестирования.
Растущий со временем градостроительный потенциал участка строительства (реконструкции) объекта недвижимости.
Основной критерий для выбора этих участков – будут ли прибыльными первоначальные инвестиции в течение определенного времени; увеличится ли стоимость 1 м2 арендуемой недвижимости с учетом инфляции; улучшатся ли или ухудшатся условия проживания на этих участках (экологические, социальные) в ближайшее время. Любые серьезные инвесторы в недвижимость должны задавать эти вопросы и отвечать на них. Это ключ к пониманию ценности объекта, его недооцененной ценности, обеспечивающей прибыль в будущем.
Лучшие места для поиска недооцененных объектов – это жилые районы с недвижимостью эконом - класса, но расположенные на границе, в непосредственной близости от мест проживания перспективных высокодоходных покупателей.
Это связано с тем, что со временем из-за роста численности населения возникает потребность в расширении границ проживания людей определенного достатка. И те объекты, которые окажутся в границах нового ареала проживания высокодоходных жильцов приобретают совершенно недооцененную ценность. То же самое касается депрессивных районов города, которые в связи со строительством новых предприятий получают второе рождение и ценность объектов недвижимости резко здесь возрастает.
Особое внимание необходимо уделять участкам, где в связи с различными будущими спортивными и социальными мероприятиями (Олимпиада в Сочи, Чемпионаты мира по различным видам спорта, различные Саммиты) планируется в будущем резкое увеличение коммерческой или жилой недвижимости, что в разы увеличит прибыль от инвестиций в недалеком будущем. Это, конечно, рисковые инвестиции, но они могут быть исключительно прибыльными, если Вы точно и вовремя предугадаете событие.
Удобство расположения, доступность социально значимой городской инфраструктуры
Данная характеристика расположения объекта инвестирования включает в себя наличие поблизости от Вашего объекта недвижимости гипермаркетов, школ, детских садов, клубов, кинотеатров, общественных центров и других социально значимых объектов, а также транспортная доступность до остальных районов города.
Наличие поблизости подходящих мест приложения труда - также фактор, который должен учитываться, особенно при размещении коммерческой недвижимости. Просто спросите себя, будете ли Вы здесь счастливы, отвечает ли собственность Вашим нуждам с учетом окружающих соседних объектов, экологической обстановки, транспортной доступности и т.д. Если Вы ответите «да», то и Ваш будущий покупатель наверняка примет то же решение. Если «нет», то это место, где и перспективный покупатель будет чувствовать себя дискомфортно. В этом случае откажитесь от сделки.
Необходимо отметить, что объекты недвижимости для инвестирования должны сравниваться и анализироваться комплексно по всем позициям рассмотренных 4 характеристик. Оценка может осуществляться в баллах по каждому критерию по 100 бальной шкале. И только объекты, получившие максимальное количество баллов по всем характеристикам, могут считаться лидерами сравниваемых вариантов.
Продолжение следует…
