Рынок недвижимости прекратил расти. В Москве, Сочи и Краснодаре квартиры, купленные в прошлом году на пике, сложно продать даже с большими скидками. Как зарабатывать на недвижимости в ситуации нестабильности?
Чтобы найти идею для инвестирования, можно вспомнить период такой же нестабильности из недавнего прошлого нашей страны. В эпоху 90-х-начала 2000-х было очень популярно покупать квартиры на первых этажах и делать из них офисы или магазины. Тогда это было очень выгодно. Коммерческой недвижимости не хватало для бурного развития бизнеса, и доходность от арендной платы юридических лиц превышала плату жильцов за аренду. Но постепенно сегмент торговых и офисных помещений насытился новыми специализированными торговыми и бизнес-центрами и в последние годы стал более популярен уже обратный процесс: перевод из нежилого в жилое.
Стоимость объекта как коммерческой недвижимости в удобном спальном районе может быть существенно ниже, чем цена квартиры аналогичной планировки. И если при обычных рыночных сделках собственник еще может закладывать в цену перспективу перевода в жилое, то при условии реализации помещений с торгов, оценщик оценивает объект по его фактическому назначению. И это хорошая возможность для инвесторов получить доход от перепродажи.
Если в помещении не проводились существенные перепланировки или реконструкции, которые не позволяют объекту вновь стать жилым, то расходы инвестора на перепродажу, помимо ремонтных работ по восстановлению жилого состояния, будут включать юридическое оформление изменение назначения объекта. В регионах это стоит около 50 тысяч рублей, в Москве стоимость может быть значительно выше. Сам процесс перевода занимает несколько месяцев, увеличивая срок проекта. Необходимо это учитывать при прогнозировании годовой доходности.
На фото ниже приведена реальная планировка нежилого помещения на первом этаже сталинского дома в Москве. Наша компания принимала участие в торгах по этому объекту. В прошлом веке две квартиры объединили и перевели в одно нежилое помещение, сохранив вход из подъезда. Оценочная стоимость данного объекта на торгах была в два раза ниже стоимости аналогичных квартир в соседних подъездах.
Это помещение можно без проблем вернуть в состояние две жилые квартиры. Даже никакой ремонт не потребуется.
Разделение одного большого помещения на несколько возможно как в жилых, так и нежилых объектах. Однако наличие удачной планировки для трансформации в жилые квартиры – это большая редкость. Слишком много требований, предусмотренных законодательством, необходимо соблюсти.
На фото приведен как раз такой уникальный пример из нашей практики. На продажу было выставлено нежилое помещение с планировкой, аналогичной жилым квартирам на верхних этажах.
Организовав санузлы и восстановив вентиляцию, мы смогли разделить одно помещение на 8, и все их перевести в жилые студии. Проект занял 15 месяцев. Но принес более 80% годовых.
Но даже если объект нельзя разделить на жилые квартиры, то инвесторам интересны нежилые помещения, которые можно разделить на квадратные метры, пригодные для проживания. Для таких помещений инвесторы даже изобрели “новый” старый статус - апартаменты. Апартаменты – это нежилые помещения, которые оборудованы для жизни. Чем они отличаются от жилых студий и квартир и почему интересны для инвесторов мы напишем в следующей статье.