В странах с развитой экономикой рынок аренды претерпевает значительные изменения. В годы, предшествовавшие пандемии COVID-19, арендная плата была высокой, но не росла быстро: согласно официальным данным, стоимость аренды жилья увеличивалась примерно на 2% в год.
Во время пандемии инфляция арендной платы замедлилась, а в некоторых городах арендная плата снизилась, поскольку арендодатели отчаянно искали арендаторов.
Сегодня ситуация иная. В богатых странах арендная плата растёт примерно на 5% в год, что является самым быстрым устойчивым ростом за последние десятилетия и представляет собой серьёзную проблему для четверти домохозяйств, которые снимают жильё.
В некоторых местах рынок аренды жилья по-настоящему взбесился. Во Франции инфляция на рынке аренды составляет 2,5% в годовом исчислении — на первый взгляд, немного, но это совсем не то, что 0,3% в год до пандемии. В Австралии инфляция на рынке аренды в восемь раз выше, чем в конце 2010-х. В Португалии арендная плата растёт на 7% в год. Даже в странах, где рынок покупки жилья находится в упадке, арендная плата быстро растёт. В Новой Зеландии номинальные цены на жильё упали на 15% по сравнению с пиковым значением, что является худшим показателем среди всех богатых стран. И всё же арендная плата на 14% выше, чем раньше.
Это непростая задача для центральных банков, которые повышают процентные ставки, чтобы снизить общую инфляцию. Арендная плата напрямую составляет 6% от общей инфляции в среднестатистической богатой стране и до 20% в Швейцарии, где много людей, арендующих жильё. Она также может оказывать большое косвенное влияние, поскольку рыночная арендная плата используется в качестве косвенного показателя стоимости жилья для собственников: «эквивалентная арендная плата для собственников» составляет четверть индекса потребительских цен в Америке. Более того, инфляция арендной платы медленно адаптируется к изменениям в экономике. Большинство договоров заключаются на несколько месяцев или лет, а это значит, что арендодатели повышают цены с задержкой. Даже несмотря на то, что инфляция в сфере других товаров и услуг снизилась, инфляция в сфере аренды оказалась устойчивой.
Вам жаль центральных банков, скажете вы? А как же арендаторы? Для многих арендаторов, особенно из бедных слоёв населения, повышение цен означает огромные дополнительные ежемесячные расходы. В отчёте Федеральной резервной системы за прошлый год отмечалось, что «в 2023 году возросли трудности с оплатой аренды», при этом средний размер ежемесячной арендной платы вырос на 10%. Повышение арендной платы, вероятно, является одним из факторов роста числа бездомных во многих странах. Согласно официальным данным, с 2018 года число бездомных в Канаде и США выросло на 20% и 40% соответственно.
Это также кажется несправедливым. Почти 50% домохозяйств в богатых странах владеют своим домом полностью; у многих других есть ипотека с фиксированной ставкой. Многие из этих людей почти не ощутили на себе повышение ставок. Согласно нашему анализу американских данных, с 2021 по 2023 год (последний доступный год) домовладельцы увеличили расходы на развлечения, такие как хобби и походы в рестораны, на 25% в номинальном выражении. Арендаторы увеличили расходы всего на 16%. Такое чувство несправедливости может побуждать арендаторов к попыткам свергнуть политический строй. Новое эмпирическое исследование, проведённое Тариком Абу-Чади из Оксфордского университета и его коллегами, показало, что в Германии «для людей с низким доходом повышение арендной платы представляет собой серьёзную угрозу их социальному статусу, что приводит к более высокой склонности поддерживать радикальных правых».
Денежно-кредитная политика способствовала резкому росту арендной платы. Из-за решений ФРС средняя процентная ставка по 30-летним ипотечным кредитам в США выросла с рекордно низкого уровня в 2,7% в 2020 году почти до 7%. Как предупреждали в 2019 году два экономиста ФРС, более высокие ставки вытеснили потенциальных домовладельцев с рынка. Не имея возможности позволить себе жильё, те, кто не прошёл отбор, вынуждены снимать жильё, конкурируя за ограниченный в краткосрочной перспективе запас жилья, не в последнюю очередь из-за нормативных барьеров для того, чтобы стать арендодателем. Кроме того, арендодатели с ипотекой с плавающей процентной ставкой быстро перекладывают более высокие расходы на арендаторов. Согласно недавнему исследованию Джейона Ли из Калифорнийского университета в Беркли, повышение процентных ставок на один процентный пункт приводит к росту цен на аренду на 5,5%.
Недавний всплеск миграции в богатых странах усугубил ситуацию. У вновь прибывших редко есть деньги или кредитная история, чтобы купить недвижимость. В Великобритании 75% тех, кто приехал за последние пять лет, снимают жильё, в то время как среди коренных британцев таких 16%. Кроме того, вновь прибывшие обычно селятся в городах, где предложение жилья наиболее ограничено. По оценкам банка Goldman Sachs, текущий годовой уровень чистой миграции в Австралии, составляющий около 500 000 человек, повышает арендную плату на 5%.
Наряду с этим ростом спроса в сфере аренды также наблюдается дефицит предложения. Пандемия побудила застройщиков отказаться от строительства квартир, которые, как правило, сдаются в аренду, в пользу домов на одну семью в пригородах, которые, как правило, находятся в собственности. Например, в 2020 году в Сан-Франциско количество разрешений на строительство многоквартирных домов сократилось вдвое по сравнению с допандемийным периодом. Даже сегодня в центре города можно увидеть роскошные кондоминиумы, строительство которых было начато, но так и не завершено.
Инфляция арендной платы в богатых странах, возможно, достигла своего пика: строительная отрасль адаптируется, а процентные ставки больше не растут. Во многих странах миграция тоже замедлилась. Но вопрос в том, упадут ли ставки настолько, чтобы люди могли вернуться на рынок жилья в качестве собственников, и, следовательно, действительно ли снизится давление на сектор аренды. Арендаторы в богатых странах ещё какое-то время будут чувствовать себя ущемлёнными, что приведёт к непредсказуемым политическим последствиям.
