Случилась со мной такая неприятная история. Подписал я договор аренды с продуктовым оператором, передал ему вполне такое новое и отремонтированное помещение и все шло хорошо пока товарооборот у арендатора не начал сильно падать. С причинами сейчас разбираться не будем, не про это. Последствия же были довольно предсказуемыми. Специально обученные ребята пришли просить скидку. Скидку я им не предоставил, поскольку считал цену аренды адекватной. Получил от них уведомление об отказе от договора (в соответствии с условиями договора) и через три месяца приехал на приемку помещения. Здесь начинается самое интересное. Состояние помещения мягко говоря оставляло желать лучшего: убитый пол, убитые стены, грязь, обрывки проводки и пр. Мог я отказаться от приемки помещения? Давайте попробуем разобраться, а в конце статьи я напишу, чем эта история для меня закончилась.
Напомню, мы рассматриваем ситуацию расторжения договора и возврата коммерческого помещения по законным основаниям.
Юридически у арендодателя отсутствуют причины для отказа от приемки помещения со ссылкой на его состояние (в судебной практике можно найти примеры легитимного отказа арендодателя в связи с нахождением оборудования арендатора или в связи с выполненной арендатором перепланировкой, но это исключение, а не правило).
Другими словами: арендодатель по общему правилу отказаться от приемки помещения не может. Уклонение от приемки помещения приведёт к неблагоприятным для него последствиям: арендатор составит акт в одностороннем порядке, помещение будет считаться переданным, а арендодатель не отразит свою позицию (недостатки передаваемого помещения) в двустороннем акте и лишиться серьезного механизма для защиты своих интересов.
Как минимизировать свои риски
- Подробно проработать в договоре аренды вопросы передачи и возврата помещения.
- Грамотно проводить приемку и передачу помещения.
Эти правила относятся не только к арендодателю, арендатор также должен им следовать, чтобы не попасть в нехорошую уже для себя ситуацию.
Что нужно предусмотреть в договоре
- Устанавливаем порядок совместной оценки помещения до момента его возврата арендодателю, например, за один месяц до передачи. Такая проверка на ранних этапах выявит позицию сторон относительно состояния помещения заранее, вполне себе может и сблизить позицию сторон, не доводя ситуацию до конфликта.
- Фиксируем перечень недостатков, при которых арендодатель вправе не принимать помещение у арендатора. Лучше прямо предусматривать основания для отказа от приемки и они должны быть конкретными и существенными, например, неприведение помещения в состояние отделки под чистовую, несогласованная перепланировка, наличие имущества арендатора и т.д.
- Определяем судьбу имущества, оставленного арендатором в помещении. Например, арендодатель самостоятельно распоряжается оставленным арендатором имуществом или передает его на ответхранение.
- Предусматриваем в договоре обязательство по возврату обеспечительного платежа только после приемки помещения и возможность использовать такой обеспечительный платеж в качестве затрат на восстановление ремонта.
- Предусматриваем ответственность арендатора за нарушение условия по возврату помещения в надлежащем состоянии.
- Предусматриваем порядок устранения и компенсации выявленных при приемке замечаний. Необходимо решить следующие вопросы:
- кто устраняет выявленные недостатки (арендатор или арендодатель);
- порядок определения стоимости затрат на устранение недостатков;
- сроки устранения недостатков;
- порядок компенсации затрат на восстановление помещения;
- оплата арендной платы на время проведения ремонтных работ;
- неустойка (штраф) за время простоя.
Как передаем и принимаем помещение
- Детально фиксируем состояние помещения на момент его передачи арендатору, подкрепляем все фото- и видеофиксацией.
- Детально фиксируем состояние помещения на момент его приемки от арендатора, подкрепляем все фото- и видеофиксацией.
- Привлекаем для приемки третьих лиц (это могут быть сотрудники управляющей компании, охранного предприятия, действующего на объекте и т.д.).
- Не лишним будет приложить к акту план помещения с пометками по выявленным замечаниям.
- Отражаем в акте только факты. Иногда стороны уходят от этого и начинают прописывать в акт не сами факты, а свое к ним отношение. Это неконструктивно и бесполезно. От формулировок: «помещение передается в ненадлежащем состоянии» и «арендатор с этим не согласен» ничего не поменяется.
- Активно выражаем свою позицию. Любая из сторон вправе не согласиться с позицией, изложенной в акте, и указать своё мнение (такую пометку нужно делать в самом акте, фиксировать ее подписями обоих сторон). Арендатор указал «незначительные повреждения пола» (опять же оценочная категория), укажите: «сколы разных размеров, технологические отверстия в количестве 10 штук, потертости на всей поверхности пола в помещении №1».
- При приемки технически сложного инженерного оборудования привлекаем профильных специалистов либо указываем в акте, что проверка работоспособности такого-то оборудования не проводилась.
- Не отказываемся от приемки помещения при отсутствии на то оснований! В крайнем случае указывайте в акте, который составляет арендатор, что в силу конкретных причин (указать каких) вы от приемки отказались. В этом же документе фиксируем фактическое состояние помещения.
Если вы все сделали правильно (качественно составили договор и детально составили акт), то решение проблемы значительно упрощается. Если и при этом арендатор отказывается восстанавливать помещение и платить причитающиеся с него деньги, придется обращаться в суд и там добиваться справедливости:
- стоимости восстановительных работ по приведению помещения в должное состояние;
- убытков за простой помещения на время проведения таких работ;
- компенсации ответственности перед третьими лицами (к этому моменту может быть подписан новый договор аренды, а передать помещение новому арендатору вы не сможете);
- штрафных санкций.
Также закончилась и моя история. Я обратился к правосудию и взыскал причитающееся мне с арендатора. Сумма всей компенсации получилась довольно приличной, хотя, правды ради, стоит отметить, что часть моих претензий суд все-таки посёк.
В следующей статье я вам расскажу как правильно оформить документы, чтобы суд прошел наиболее гладко.
Доводилось ли вам спорить с арендатором о состоянии помещения в момент его возврата? Делитесь в комментариях, делитесь в Телеграм-канале, подписывайтесь и ставьте лайки!
Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в Телеграм - https://t.me/proarenda, ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com
Устали от неопределенности при аренде недвижимости? Закажите профессионально подготовленные образцы договоров всего за 1000 рублей! Эти документы помогут защитить ваши интересы и избежать юридических проблем. Не рискуйте — обеспечьте свою сделку надежностью! Свяжитесь со мной и получите качественные образцы прямо сейчас!
За консультациями, образцами договоров аренды или за составлением индивидуальных договоров аренды, представительстве в арбитражных судах обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством WhatsApp/Telegram по номеру +7-922-603-58-35
Вторая часть статьи по ссылке