В прошлой статье (ссылка в конце статьи) я рассказывал вам свою историю про то, как арендатор вернул мне магазин в ужасном состоянии, не соответствующем условиям договора аренды. Я постарался подробно прописать механизмы защиты собственника - качественно составленный договор, правильно проведенные передача арендатору и приемка у арендатора нежилого помещения.
Но, даже при соблюдении указанных рекомендаций, арендодатель не застрахован от того, что справедливость придется восстанавливать в суде. Давайте попробуем разобраться - как сделать так, чтобы суд принял правильное для вас решение.
Мы помним, что залогом успеха является подробный акт приемки и передачи помещения. Итак, акт у нас на руках, помещение принято, арендатор от восстановления помещения и возмещения ущерба уклоняется. Что дальше?
Алгоритм действий по взысканию ущерба
Определение объема работ
Нужно выявить те недостатки, которые не соответствуют условиям договора. Сравниваем первоначальное состояние с текущим, внимательно изучаем договор и фиксируем перечень необходимых работ.
Например:
- покраска стен;
- восстановление планировки;
- замена пола;
- ремонт инженерного оборудования;
- доукомплектация помещения (сантехника, радиаторы, двери и пр.).
При формировании этого перечня не забываем, что в соответствии с законом помещение подлежит возврату с учетом нормального износа.
Для такого дела может быть привлечен строительный эксперт, который сам сопоставит договор с фактом и сформирует необходимый документ. Не всегда привлечение такого специалиста целесообразно, всё, конечно, зависит от объема ущерба. На выходе у вас должно появится техническое задание для проведения ремонтных работ.
Определение стоимости восстановительного ремонта
Варианта два: также привлекаем строительного эксперта или запрашиваем расчет от двух-трех подрядных организаций с приложением смет или калькуляций. У вас на руках будет документ, подтверждающий стоимость расходов, необходимых для восстановления помещения в состояние, соответствующее договору.
Конечно, строительный эксперт с опытом работы в судах - это приоритетный вариант. Но и стоимость его услуг может быть немалой. Все зависит от цены вопроса.
Определение срока проведения работ
Важный момент, не забывайте про него. Срок проведения ремонтных работ - срок простоя помещения, недополученная аренда. Соответственно, в оценке эксперта или в коммерческих предложениях от подрядных организаций должен фигурировать этот срок.
Определение мер ответственности
Здесь работа юристов. Договором аренды могут быть предусмотрены меры ответственности за передачу помещения в ненадлежащем состоянии.
Также возможна более неприятная ситуация: у вас подписан договор аренды с новым арендатором, но передать вы помещение не можете, арендатор обоснованно отказывается объект принимать из-за его состояния. У вас простой и ответственность по новому договору. Обязательно учитываем это!
Направление арендатору досудебной претензии
Теперь у вас на руках полный расклад. Формируете претензию, в которой учитываете всё вышеперечисленное, и направляете её на арендатора. Мой совет - стремитесь договориться в досудебном порядке. Имея на руках хорошо подготовленные документы такой шанс существует. Если арендатор адекватный, до суда доводить он не будет. Любая война - это всегда время и деньги!
Суд
Значит не договорились. Здесь совет один - привлекайте профессионалов. Материал для них качественный вы подготовили. С такими картами проигрывать грешно, но профессионал есть профессионал!
Удачи вам!
Доводилось ли вам судиться с арендатором по состоянию помещения на момент возврата? Делитесь в комментариях, делитесь в Телеграм-канале.
Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в Телеграм - https://t.me/proarenda, ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com
Устали от неопределенности при аренде недвижимости? Закажите профессионально подготовленные образцы договоров всего за 1000 рублей! Эти документы помогут защитить ваши интересы и избежать юридических проблем. Не рискуйте — обеспечьте свою сделку надежностью! Свяжитесь со мной и получите качественные образцы прямо сейчас!
За консультациями, образцами договоров аренды или за составлением индивидуальных договоров аренды, представительстве в арбитражных судах обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством WhatsApp/Telegram по номеру +7-922-603-58-35
Ссылка на первую часть статьи