Жилые помещения (дом, часть дома, квартира, комната) могут принадлежать гражданам на праве личной или общей собственности.
Когда жилое помещение принадлежит какому-то одному человеку, то это его личная собственность. Если же жилье принадлежит нескольким лицам, то речь уже идет об общей собственности на жилое помещение.
При этом участники общей собственности на жилое помещение вовсе не обязательно должны быть указаны в правоустанавливающих документах и Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН). Жилье может быть приобретено по возмездной сделке, например, на одного из супругов, и тогда речь идет об общей совместной собственности обоих супругов. В этом случае в ЕГРН в качестве собственника указан супруг, на чье имя было зарегистрировано право собственности, а второй супруг является сособственником этого жилья в силу прямого указания закона (статья 34 Семейного кодекса РФ).
Кроме того, общая совместная собственность на жилое помещение может быть официально зарегистрирована, и сведения об участниках такой собственности могут быть указаны в ЕГРН. Например, если речь идет об оформлении жилого помещения в общую собственность без определения долей в порядке приватизации муниципального жилья, что весьма часто практиковалось в период с 1991 по 1994 год.
В сегодняшней статье речь пойдет о сделках с жилыми помещениями, принадлежащими гражданам на праве общей долевой собственности, когда каждому из участников общей собственности на жилье принадлежит определенная доля (например, 1/2 или 1/3 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение). Статьей 250 Гражданского кодекса РФ к сделкам с таким имуществом предъявляется ряд требований, несоблюдение которых может привести к негативным последствиям.
Как реализовать преимущественное право покупки доли
При продаже доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение требуется соблюдение ряда условий.
Согласно пункту 2 статьи 250 Гражданского кодекса РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает доли. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Для исполнения этого требования закона продавцу доли нужно через нотариуса направить всем сособственникам (собственникам других долей) жилого помещения письменное уведомление (сообщение) о своем намерении продать долю жилого помещения. В уведомлении (сообщении) должна быть указана предлагаемая цена покупки доли, способ оплаты (наличным или безналичным платежом), а также сроки и место заключения договора купли-продажи доли жилого помещения.
Если в течение месяца с даты получения вышеуказанного уведомления (сообщения) сособственники не исполнят содержащиеся в нем условия, либо если они в указанный месячный срок дадут свой письменный отказ от заключения договора на предложенных им условиях, то продавец доли получит от нотариуса Свидетельство об исполнении обязанности по реализации преимущественного права покупки своей доли. И тогда продавец сможет начать поиск желающих выкупить его долю среди тех, кто не является сособственником жилья.
Исключение из этого правила только одно. Если сособственники квартиры изначально договорились между собой на заключение договора купли-продажи доли, в результате которой покупатель доли становится собственником всей квартиры (например, Иванов устно договорился о продаже своей 1/4 доли квартиры с Сидоровым, которому принадлежат 3/4 доли этой же квартиры), то требования пункта 2 статьи 250 Гражданского кодекса РФ можно не соблюдать.
Договор купли-продажи доли жилого помещения подлежит обязательному нотариальному заверению. Даже если речь идет о заключении договора купли-продажи между указанными выше сособственниками Ивановым и Сидоровым, это не отменяет обязательную нотариальную форму сделки купли-продажи доли жилого помещения.
При этом, стороны договора могут сами определиться с тем, как они будут осуществлять государственную регистрацию договора в Росреестре. Они могут заказать такую услугу у нотариуса, который будет заверять подписанный ими договор, а могут подать документы для государственной регистрации сделки самостоятельно, обратившись в любой Многофункциональный центр.
В каких случаях обязательно соблюдение преимущественного права покупки
Соблюдение преимущественного права покупки доли, прежде всего, обязательно в ситуации, когда продавцу принадлежит не всё жилое помещение, а какая-то доля в праве собственности на это жилое помещение.
В этом случае не имеет никакого значения ни размер доли (1/2, 1/5 или 1/60), ни площадь жилого помещения. Важно лишь наличие самого объекта жилой недвижимости (дома, квартиры или комнаты), а также наличие зарегистрированного в ЕГРН права собственности на долю в этом объекте недвижимости.
Многие граждане ошибочно полагают, что если им принадлежит на праве собственности лишь комната в квартире или доме, а не отдельно оформленное и зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) право собственности на весь дом или квартиру, то правило о реализации преимущественного права покупки доли не распространяется ни на них, ни на их соседей. Это заблуждение связано с незнанием требований российского законодательства.
Дело в том, что согласно статье 42 Жилищного кодекса РФ, собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат не только комнаты, но и места общего пользования в коммунальной квартире, доля в которых соразмерна площади продаваемой комнаты. Иными словами, при продаже комнаты в коммунальной квартире продается не только сама комната, но и доля в праве общей собственности, которой собственник комнаты в силу прямого указания закона наделен на кухне, в коридоре и санузле в коммунальной квартире.
Будьте всегда в курсе новых статей и видео на моем канале. Делитесь статьями в социальных сетях и ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ НА КАНАЛ.
Данное правило применяется не только в отношении комнат в коммунальных квартирах, но также и к комнатам, расположенным в частных домах.
По этой причине продавец комнаты в коммунальной квартире или частном доме обязан будет при продаже своей комнаты учесть преимущественное право покупки, которым обладают собственники соседних комнат.
Когда правило о преимущественном праве покупки доли не применяется
В пункте 1 статьи 250 Гражданского кодекса РФ сказано о том, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 5 статьи 250 Гражданского кодекса РФ правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
Как следует из содержания вышеуказанных норм, правило о преимущественном праве покупки доли применяется при заключении договоров купли-продажи или мены, и лишь в отношении доли в общей долевой собственности.
Иными словами, если вы отчуждаете свою долю по договору дарения, ренты и любой иной сделки, кроме сделок купли-продажи или мены, то правило о преимущественном праве покупки доли к заключаемой вами сделке не применяется.
Кроме того, если речь идет об отчуждении имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, супруг продавца также не сможет сослаться на нарушение его преимущественного права покупки доли. В этом случае от супруга продавца требуется не отказ от покупки доли, а нотариально заверенное согласие на отчуждение общего имущества.
Какие действия считаются нарушением преимущественного права покупки доли
К действиям, нарушающим преимущественное право покупки доли суды относят:
1. Продажу доли по цене меньше, чем цена, которая была указана в уведомлении (сообщении), направленном сособственнику жилого помещения.
Например, Иванов направил сособственнику Сидорову уведомление (сообщение) с предложением о выкупе 1/4 доли квартиры по цене 5 000 000 (пять миллионов) рублей. После получения от Сидорова отказа от выкупа доли по предложенной цене, Иванов продал свою долю Петрову по цене 4 500 000 (четыре миллиона пятьсот тысяч) рублей.
Такое уведомление (сообщение) суд признает ненадлежащим и нарушающим права истца Сидорова, поскольку Иванов обязан был продать свою долю Петрову НЕ дороже той цены, что была указана в уведомлении (сообщении), направленном на имя Сидорова.
Логика суда в этом случае будет проста – если доля была продана по цене меньшей, чем значилось в уведомлении (сообщении), то воля получателя такого уведомления (сообщения) не была подтверждена продавцом, поскольку доля в итоге была продана по цене, на которую сособственник жилого помещения вполне мог бы согласиться.
2. Направление уведомления (сообщения) не по месту жительства сособственника, которому предлагается реализовать своё преимущественное право покупки доли.
Например, Иванов направил сособственнику Сидорову уведомление (сообщение) о продаже своей 1/4 доли квартиры не по адресу места регистрации последнего, а по месту нахождения собственно квартиры, в которой имеется эта 1/4 доли в праве собственности.
При этом, Сидоров в данной квартире никогда не проживал и не был в ней зарегистрирован по месту жительства.
Суд признает такое уведомление (сообщение) о предстоящей продаже 1/4 доли квартиры ненадлежащим, поскольку Сидоров был лишен возможности получить это уведомление по месту своего фактического проживания (регистрации по месту жительства).
Действие по направлению уведомления (сообщения) по адресу, где сособственник жилого помещения не проживает и не зарегистрирован, будет расценено судом в качестве ненадлежащего, или даже в качестве злоупотребления правом со стороны продавца доли.
Последствия нарушения преимущественного права покупки доли
Как вы уже могли понять, реализация преимущественного права покупки доли является обязанностью продавца.
Многие граждане ошибочно считают, что несоблюдение (или ненадлежащее соблюдение) преимущественного права покупки доли влечет за собой признание договора купли-продажи недействительной сделкой.
Последствие нарушения вышеуказанного права прямо прописано в пункте 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ, согласно которому при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Из вышеуказанной формулировки следует, что, во-первых, при нарушении преимущественного права покупки доли в суд может быть подан не иск о признании договора купли-продажи недействительной сделкой, а иск о переводе на истца прав и обязанностей покупателя доли.
Во-вторых, при подаче такого иска применяется специальный срок исковой давности, который составляет три месяца с даты государственной регистрации сделки купли-продажи доли (момента внесения записи об этой сделке в ЕГРН). В случае пропуска данного срока истцу нужно будет подать в суд заявление о восстановлении срока исковой давности, и документально обосновать, в связи с какими обстоятельствами иск не был подан в установленный законом трехмесячный срок.
Логика таких ограничений достаточно проста. Покупатель доли, который указывается в иске в качестве соответчика, не должен пострадать от ошибочных действий продавца, которые могут быть вызваны банальной правовой неграмотностью продавца. Точно так же, в результате подачи иска сособственника жилого помещения не должен пострадать и продавец доли.
В случае удовлетворения иска суд переводит права и обязанности покупателя доли на истца. Продавец доли (ответчик) остается тот же, что был указан в тексте договора купли-продажи, и никому не отдает денежные средства, которые он получил от этой сделки. Первоначальный покупатель доли (соответчик) получает от истца денежные средства, в размере той суммы, что была указана в тексте договора купли-продажи.
Например, собственник 1/4 доли квартиры Иванов продал свою долю Петрову. Однако через два месяца в суд обратился с иском о переводе права и обязанностей покупателя доли истец Сидоров, который является собственником 3/4 долей вышеуказанной квартиры. Граждане Иванов и Петров были указаны в иске в качестве соответчиков.
В своем иске Сидоров указал, что он в вышеуказанной квартире не проживает, а фактически проживает и зарегистрирован по месту жительства по другому адресу. Никаких уведомлений от Иванова с предложением о выкупе его 1/4 доли он не получал. О самом факте продажи 1/4 доли квартиры Сидоров узнал случайно, когда заказал через сервис Госуслуги свежую выписку из ЕГРН, где в качестве собственника 1/4 доли был указан не Иванов, а Петров. На этом основании истец Сидоров просил перевести на него права и обязанности покупателя 1/4 доли квартиры.
Судом были истребованы из Росреестра материалы правоустанавливающих документов на спорную квартиру. Из содержания присланных Росреестром документов следовало, что ответчик Иванов продал ответчику Петрову спорную 1/4 доли квартиры по цене 4 000 000 (четыре миллиона) рублей.
Истец Сидоров внес на счет Судебного департамента по субъекту Российской Федерации, в котором рассматривался данный иск, денежную сумму в размере 4 000 000 (четыре миллиона) рублей.
Судом заявленный истцом Сидоровым иск был удовлетворен. Ответчик Петров получил с депозита Судебного департамента денежные средства, которые он оплатил ответчику Иванову за спорную 1/4 доли квартиры, а истец Сидоров на основании судебного решения зарегистрировал в Росреестре своё право собственности на вышеуказанную долю квартиры.
Из вышеуказанного примера видно, что продавец доли (Иванов) остался с теми деньгами, что ему оплатил первоначальный покупатель доли (Петров). Истец Сидоров стал собственником 1/4 доли квартиры, оплатив за неё посредством депозита в Судебном департаменте денежную сумму, равную той, что была указана в тексте договора купли-продажи доли. При этом, правоустанавливающим документом на 1/4 доли квартиры является теперь не договор купли-продажи доли, заключенный когда-то Ивановым и Петровым, а решение районного суда, принятое в пользу истца Сидорова, с отметкой о государственной регистрации этого судебного решения в Росреестре.
В свою очередь, ответчик Петров ничего от принятия судебного решения в пользу истца Иванова не потерял, поскольку он получил от истца Сидорова ранее оплаченную бывшему собственнику доли Иванову денежную сумму с депозитного счета Судебного департамента.
Таким образом, продажа доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение (как и продажа комнаты в коммунальной квартире) имеет ряд особенностей, которые нужно учитывать, как продавцу доли, так и сособственником жилого помещения, чьи права могут быть нарушены несоблюдением их преимущественного права покупки доли. Несоблюдение этих правил при продаже доли, а также неправильное формулирование исковых требований в случае судебного спора с продавцом доли, могут привести к ряду негативных последствий.
Записаться на консультацию можно по телефону: 8 (495) 740-55-17
Ещё больше статьей, новостей и он-лайн консультации ждут вас на моём сайте: https://kmcon.ru
Моя страница ВКонтакте
Электронная почта: veter2016rus@yandex.ru