Рефинансирование ипотеки 🏠
Многие путают два понятия: рефинансирование и реструктуризация.
✔️Разберем их отличия.
Реструктуризация — пересмотр условий обслуживания долга, актуальна при угрозе банкротства заемщика, но не только: когда вы снижаете ставку у текущего кредитора по заявлению — это тоже реструктуризация, или берете ипотечные каникулы — это тоже вариант реструктуризации и может быть отражен в кредитной истории как просрочка.
Замена существующего долгового обязательства на новое долговое обязательство на рыночных условиях — тоже реструктуризация.
Рефинансирование
Происходит внутри одного банка-кредитора (не путайте с реструктуризацией: снижение ставки по текущему договору).
Рефинансирование у нового банка-кредитора, когда вы уходите в другой банк.
Прежде чем идти на этот шаг, необходимо произвести расчет выгоды от процедуры рефинансирования ипотечного кредита и учесть все расходы.
Если вы рефинансируете объект несданный (новостройку), то этого расхода может не быть. Однако есть банки, которые требуют оценку даже на новостройки при рефинансировании (например, банк ДОМ РФ).
✔️ Стоимость оценки недвижимости зависит от типа объекта. Цена оценки квартиры варьируется от 3500 до 12 000 рублей, а загородного дома может достигать и выше 20 000 рублей.
При рефинансировании вам придется покупать новый страховой полис. Но по старому полису вы сможете вернуть деньги за неиспользованный период страхования, или в прежней страховой компании идут на зачет цены старого полиса в цену нового.
В этом случае вам нужно будет лишь доплатить недостающую сумму по новому полису.
☝🏼 При выборе нового кредитора учитывайте, какой тип страховки вам предлагает купить банк.
📃 Комплексная ипотечная страховка — это двусторонний договор страхования, заключенный между заемщиком (созаемщиком) и страховой компанией. Тарифы по такому договору могут варьироваться в зависимости от возраста, пола, профессии, типа жилья заемщика и др.
Обычная комплексная страховка включает 3 вида риска:
• смерть и инвалидность (страховка жизни или личное страхование);
• утрата права собственности (страховка титула);
• конструктивные разрешения объекта недвижимости (страховка объекта недвижимости).
В некоторых банках не требуется страховать титул.
При рефинансировании строящегося жилья — достаточно застраховать жизнь и здоровье.
Для того чтобы зарегистрировать залог в пользу нового кредитора, помимо кредитного договора, вам нужно будет подписать с банком договор об ипотеке. Именно его и необходимо будет зарегистрировать в Росреестре.
Если собственность на объект долевая, то может понадобиться этот договор, заключать в нотариальной форме. В этом случае цена этой процедуры может быть 1% от суммы объекта, указанной в договоре.
Этот расход связан с регистрацией залога в пользу нового банка. На данный момент госпошлина составляет 4000 рублей.
Срочные проценты — это проценты, начисляемые за каждый день пользования кредитом. Многие банки не платят срочные проценты за заемщика по погашенному кредиту. Уточните этот момент у своего кредитора.
Проанализируйте параметры текущего кредита.
• Сделайте расчет выгоды от рефинансирования, с учетом предстоящих расходов.
• Проанализируйте платежеспособность всех участников кредитного договора.
• Проанализируйте объект залога.
• Выберите программу, нового кредитора и подайте заявку на кредит.
• Получите первое одобрение.
• Закажите оценку и страховку по объекту, подайте документы по объекту новому кредитору.
• Получите второе одобрение.
• Назначьте дату сделки, напишите у текущего кредитора заявление на досрочное погашение и получите пакет документов на снятие обременения.
• Закажите кредитный договор и договор об ипотеке с новым кредитором и погасите задолженность у текущего.
• Подайте документы для снятия обременения ипотеки через агента или самостоятельно через МФЦ.
• Снизьте ставку по кредиту после регистрации договора об ипотеке.
#ипотека #инвестиции #риелтор #риэлтор #рефинансирование #реструктуризация