Представим такую ситуацию. Вы (собственник) подписали долгосрочный (от одного года) договор аренды нежилого помещения. Все вас устраивало - и цена, и ответственность, и арендатор. Но в договоре вы не предусмотрели своё одностороннее право на проведение индексации. Или второй вариант - индексация предусмотрена, но исключительно по соглашению сторон. Третий вариант - индексация прямо заблокирована договором. В определенный момент вы понимаете, что цены на аренду выросли. Что делать?
С точки зрения действующего гражданского законодательства проведение индексации в договоре аренды коммерческого помещения возможно исключительно в том случае, если такая индексация прямо предусмотрена договором. В связи с этим - отсутствие условия по индексации автоматически лишает арендодателя на изменение цены контракта в течение срока его действия.
Вопрос - все ли потеряно или какие-то варианты у собственника существуют? Шансы, конечно, есть. Мне доводилось проводить индексацию по контрактам, где такая возможность отсутствовала. Как правило, это связано с наличием какого-либо рычага, но тем не менее. Давайте рассмотрим возможные варианты проведения индексации.
Переговоры с арендатором
С этого всегда нужно начинать. Не важно, какой уровень арендатора - местный бизнес или федеральный оператор. Все люди и многие люди понимающие. Придите к арендатору, объясните ситуацию, предложите провести индексацию по соглашению сторон. Конечно, к разговору всегда нужно подходить подготовленным: соберите информацию по рыночным ставкам, покажите арендатору примеры. Общайтесь без эмоций - смысла давить на арендатора нет, с ним нужно договориться. Предложите арендатору встречное представление, самое очевидное - увеличение срока действия договора. Шансы договориться есть, поверьте.
Односторонний отказ от договора
Самый простой механизм решения проблемы - односторонний отказ от договора, если такое право арендодателя заложено при подписании контракта. По этой причине такое право многие собственники и закладывают в договор. Через угрозу одностороннего отказа от договора можно улучшать свою договорную позицию, в том числе проводить индексацию, причем проводить ее вне графика и вне рамок, установленных в договоре. В этом случае опасаться нужно уже арендаторам, но эта тема для отдельной статьи. Конечно, многие арендаторы (особенно федералы) односторонний отказ арендодателя от договора исключают, поэтому решить проблему через этот инструмент не получится. Но вы же и не думали, что все так просто?
Срок договора
Один из самых серьезных аргументов в общении с арендатором. Срок договора рано или поздно закончится. Возможно, срок окончания договора не так и далек как кажется, время летит быстро. Так вот - нужно арендатору четко обозначить следующее условие: если мы сейчас не договариваемся об индексации, вы можете забыть о продлении договора. Желательно подкрепить это направлением официального письма. Если в договоре предусмотрена автопролонгация, отменяйте ее данным письмом, арендатор должен четко отразить ваши намерения. Конечно, в обмен на индексацию арендатор потребует встречного действия - продления срока договора. В этом случае нужно тщательно взвешивать все условия корректировки договора.
Арендатору что-то нужно
Ситуация простая: арендатору потребовалось размещение дополнительного оборудования, при этом требуется согласие собственника (ну, например, условие такое прямо предусмотрено договором) или площадь дополнительная нужна, или мощности дополнительные, или рекламу дополнительную разместить, или лифтом нужно воспользоваться… Вариантов может быть очень много, жизнь у нас крайне разнообразная. Вот вам предмет переговоров. Вопрос: можно ли такие условия искусственно создать? Наверное можно. Вопрос этики с одной стороны и риск попасть под возмещение убытков - с другой.
Нарушение условий договора арендатором
Здесь я вижу два варианта нарушений.
- Нарушения носят какой-то длящийся характер и не могут быть устранены арендатором без вмешательства собственника. Что это может быть - нарушения требований по пожарной безопасности, санитарных норм, несогласованная перепланировка, нарушение законодательства по памятникам и пр.
- Нарушения имеют существенный характер и дают право арендодателю отказаться от договора (расторгнуть договор) в установленном законом или договором порядке. Возвращаемся к пункту про односторонний отказ от договора.
Все эти нарушения дают вам возможность общаться по вопросам изменения условий договора или пробовать расторгнуть договор, что также определенным образом решает ваши проблемы.
Использование другого (других) объектов
Ситуация, когда одному арендатору сдается несколько помещений. В данном случае вопрос по одному из объектов решается через другие, опять же если есть возможность использовать перечисленные выше аргументы.
Оптимизация площадей
При подписании договора вы передали арендатору нежилое помещение, которое в полном объеме он не использует. Здесь речь не идет про индексацию. Вопрос будет решаться за счёт пересмотра предмета аренды. Высвободившуюся площадь можно будет сдать дополнительно. Конечно, нужно будет посчитать - стоит ли овчинка выделки? Но предмет для общения есть.
У вас есть другие способы провести индексацию? Очень хотелось бы о них узнать - пишите в комментариях, пишите в телеграм, вместе решать эту проблему проще и веселее!
О чем еще хотелось бы сказать
- Ряд арендаторов принципиально не будет с вами общаться, такая политика компании. Они защищают цену договора всеми возможными способами. Что делать, пока действующее законодательство не дает механизмов вменяемой защиты интересов арендодателей.
- Если переговоры ни к чему не привели. Направляйте арендатору письменное предложение по индексации, делайте это регулярно, ссылайтесь на разрыв рыночных ставок (приводите конкретные примеры, при возможности сделайте отчет оценщика) и ставок, установленных вашим договором. На текущем этапе это ничего не даст, но все может поменяться, накапливаете фактуру. Все же понимают, что ряд договоров аренды были подписаны федеральными операторами, используя банальное незнание законодательства арендодателями. Не будем говорить кем, но это был…. Хотелось бы, чтобы законодатель или суд обратили на это внимание.
- В своем желании провести индексацию собственники иногда переходят определенные границы дозволенного, например, «дернуть рубильник» могут. Не играйте в такие игры или играйте осознанно. Размер ответственности вас не порадует.
- Самое главное - изначально не попадайте в подобные ситуации. Что для этого нужно?
- Во-первых, подписывайтесь на мой блог. Здесь много полезной информации для инвесторов, арендаторов и арендодателей коммерческой недвижимости.
- Привлекайте профессионалов, они помогут вам правильно составить договор, обозначат все важные моменты и риски.
- Подписывайте договор осознанно!
Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в Телеграм - https://t.me/proarenda, ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com
Устали от неопределенности при аренде недвижимости? Закажите профессионально подготовленные образцы договоров всего за 1000 рублей! Эти документы помогут защитить ваши интересы и избежать юридических проблем. Не рискуйте — обеспечьте свою сделку надежностью! Свяжитесь со мной и получите качественные образцы прямо сейчас!
За консультациями, образцами договоров аренды или за составлением индивидуальных договоров аренды, представительстве в арбитражных судах обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством WhatsApp/Telegram по номеру +7-922-603-58-35
#коммерческая недвижимость#аренда#инвестиции#готовый арендный бизнес#ГАБ#договор аренды
Напоследок несколько полезных статей про индексацию