Смета на ремонт — это не примерный список расходов, а точные расчеты, которые помогают контролировать бюджет и минимизировать неожиданные траты. Чтобы составить этот важнейший документ правильно и без ошибок, нужно учесть множество факторов: от типа жилья до высоты потолков. Обсудили тему с экспертом и разобрались, что необходимо принять во внимание при составлении сметы.
Эксперт
Сергей Ковальчук, флиппер из Москвы. С 2016 года инвестирует в недвижимость, покупает и ремонтирует квартиры, разрабатывает флиппинг-стратегии. За это время реализовал более 100 проектов.
Что такое смета на ремонт и зачем она нужна флипперам
Смета на ремонт — это детализированный план расходов, который помогает точно определить стоимость работ, черновых и чистовых материалов и работ, необходимых для ремонта объекта.
Для флипперов этот документ играет ключевую роль, так как с его помощью можно рассчитать потенциальную прибыль от проекта. С плохо подготовленной сметой или вовсе без неё флиппер тратит на ремонт больше времени и денег, чем закладывал изначально, и, соответственно, снижает собственную прибыль.
Точно составленная смета помогает:
- Избежать неожиданных затрат.
- Не выходить за рамки установленного бюджета.
- Легче общаться со строителями, решать спорные моменты.
- Понимать, какие работы и материалы самые затратные.
Как рассчитать прибыльность проекта читайте в статье «4 показателя для расчета прибыли с продажи квартиры»
4 характеристики эффективной сметы
В документ должны быть включены абсолютно все виды работ и материалов, которые понадобятся в ремонте. Чем подробнее расписана смета, тем ниже вероятность упустить и не учесть какие-либо работы и материалы. Разберем, какой должна быть смета, на примере документа эксперта.
Структурированная. В смете Сергея всё разбито на разделы. В каждом описаны все работы: подготовка, потолок, стены, пол, сантехнические, электромонтажные работы, отопление, транспортные расходы.
Подробная. Всего в документе 92 строки с подробным описанием по каждому разделу. Только в одном разделе сантехнических работ 15 пунктов, а в разделе стен — 20.
Информативная. Стоимость ремонта рассчитана для каждого раздела по-отдельности, а в конце документа — общая сумма. Так будет проще учесть, что в итоге получилось дороже, и в следующих проектах закладывать дополнительный бюджет.
Точная. Указывайте единицу измерения, актуальную цену за работу и материалы. Так вы будете разбираться в проекте на уровне строителей и понимать, в каком разделе самые дорогие расходники.
Как составить смету
Если вы не строитель, то самостоятельно составить точную смету сложно. Расскажем, как начинающий флиппер может получить этот документ.
Обратиться к прорабу. Когда опытный специалист видит объект — стены, разметку по электричеству, количество перегородок в дизайн-проекте — он уже может точно рассчитать смету.
На специальном сайте. Например, на smeta.ru можно скачать программу для составления и проверки строительных смет.
Заказать в строительной компании. Скажите, что хотите работать с ними, пригласите специалистов на объект, попросите рассчитать смету. Скорее всего, вам опишут около 60% необходимых работ и материалов. Этот документ можно использовать как шаблон и доработать под себя с бригадиром.
Попросить шаблон у коллег. Смету обычно делают в Excel или Google таблице. Качественный шаблон с выверенными формулами и логичной структурой дорогого стоит. В сообществе флипперов коллеги делятся друг с другом готовыми проектами, и можно посмотреть расчеты для понравившегося объекта.
Присоединяйтесть в телеграм-канал Клуб флипперов от Самолет Плюс. Уже 17,5 тысяч специалистов регулярно спрашивают совета и обсуждают тонкости профессии.
7 факторов, которые нужно учесть при составлении сметы
Теперь расскажем о факторах, которые влияют на смету ремонта.
1. Тип жилья: вторичное или первичное
И там, и там — свои дополнительные расходы. Во вторичном жилом фонде в смете нужно учесть демонтаж старых покрытий и вывоз строительного мусора. Это сложно сделать точно, потому что в процессе обнаруживается что-то, что может повлиять на размер сметы. В первичном жилье демонтаж не нужен, но нужно учесть укрытие общественного пространства от лифта до входной двери.
«Чтобы не повредить свежий ремонт в новом доме, пока носим стройматериалы в квартиру и строймусор из нее, мы укрываем стены и пол в коридоре картоном и пленкой. На это уходит порядка 15–20 тысяч рублей».
2. Тип ремонта: эконом, комфорт или бизнес
Ремонт должен соответствовать классу дома. Если в доме бизнес-класса флиппер сделает ремонт в стиле комфорт или эконом, объект будет выглядеть нелепо. Потенциальный покупатель не захочет переплачивать за такой ремонт, потому что не будет в нем жить.
«В однокомнатной квартире за 50 миллионов рублей вы просто не имеете права налепить обои и постелить ламинат».
3. Дизайн-проект
Флиппинг изначально нацелен на быструю сделку. Поэтому чаще всего флипперы разрабатывают рабочие чертежи и визуализацию объекта, чтобы в течение двух недель выйти на ремонт. Для сравнения: на создание развернутого дизайн-проекта со всеми чертежами и развертками на квартиру 80 м² уйдет 2,5–3 месяца.
4. Размеры помещения
Когда прораб видит объект и дизайн-проект, то знает, сколько чего понадобится. Чтобы рассчитать точное количество необходимых черновых и чистовых материалов, нужно знать точный метраж. Расчеты начинают с пола и потолка, потому что ремонтные работы на них уменьшат высоту стен, и, следовательно, количество материалов.
«Допустим, стяжка пола будет высотой 7 см и натяжной потолок займет 7 см. Тогда высота потолков уменьшится с 3,1 м до 2,95 м, и расчеты нужно делать на эту высоту».
5. Стоимость работ
Дешевая рабочая сила чаще всего делает ремонт с ошибками, которые приходится долго, нудно и дорого исправлять. Поэтому оценивайте профессионализм рабочих.
«Я работаю с несколькими бригадами. Одни профессионально и со знанием деталей делают ремонт эконом- и комфорт-класса, другие — бизнес и премиум-класса. Я четко знаю, сколько плачу одним и другим, какая моя личная прибыль в каждом проекте. Поэтому нецелесообразно менять их местами и ставить специалистов по эконом-ремонту на премиум-объект».
Если у вас ещё нет постоянной бригады, читайте, как искать и выбирать подрядчиков в статье «Как выбрать бригаду, которая сделает ремонт и не доставит проблем».
6. Непредвиденные расходы
Этот пункт напрямую зависит от уровня профессионализма флиппера: чем он опытнее, тем меньше будет непредвиденных расходов, и наоборот. Но они есть всегда.
«Мы работаем уже восемь лет, и всё равно случаются ситуации, когда мы забываем учесть какую-нибудь мелочь, например, подрозетник. И расходы на ремонт увеличиваются».
7. Работы, не включенные в смету
При составлении сметы обязательно уточните у подрядчиков, что конкретно включено и не включено в работы. Обсудите каждый пункт и задайте дополнительные вопросы.
«Со сметой вас сложнее обмануть. Например, если вам сказали стоимость ремонта за квадратный метр, уточните: установка душевой кабины или ванны входит в стоимость? Ванна и душевая по одной цене? И так последовательно по каждому пункту, чтобы понимать реальную стоимость работ и уложиться в заложенный бюджет».
Что важно запомнить
- Чем подробнее составлена смета, тем меньше неожиданностей возникает во время ремонта.
- Чтобы составить смету, определите перечень строительных работ и материалов, укажите их стоимость, учтите непредвиденные расходы.
- Если вы не строитель, поручите составление сметы профессионалу
В курсе Флиппинг Плюс от Самолет Плюс в шестом из десяти модулей эксперты учат пользоваться сервисом для расчета смет, а также сравнивают два подхода к составлению этого документа. Оставьте заявку на сайте, чтобы узнать подробности о курсе. Станьте экспертом по флиппингу и зарабатывайте деньги на перепродаже квартир!
