В 2024 году из всех сегментов коммерческой недвижимости лучше себя чувствовали офисы и склады, где наблюдалась низкая вакансия и высокий спрос, а рост туристического потока в Петербурге положительно повлиял на рынок апартаментов. При этом высокая ключевая ставка ЦБ изменила планы по развитию во всех сегментах коммерческой недвижимости. «Новый проспект» поговорил с участниками рынка о том, каким для них был прошедший год и что ждать в 2025-м.
Дмитрий Абрамов, генеральный директор управляющей компании инвестиционного фонда Jensen Group:— Спрос на офисы, конечно, стимулирует рост предложения, но ЦБ толкает рынок в другую сторону. Еще мои научные руководители на кафедре финансов и банковского дела в ФИНЭКе говорили, что в Москве какая-то другая экономическая школа, обычному разуму недоступная. И дальнейшее увеличение ключевой ставки будет приводить к рецессии. Мы увидим это достаточно быстро, а на рынке коммерческой недвижимости заметно уже сейчас, потому что с такими ставками кредитования рассчитывать на новые проекты не приходится.
Развиваться в текущих условиях в основном будут девелоперы, которые рассчитывают на накопленный запас собственных средств. В основном речь будет идти о приспособлении устаревших административных и других зданий под бизнес-центры класса А, где более высокая доходность при сопоставимых затратах.
Рублевые ставки аренды офисов находятся на максимальном историческом уровне, а вакансия на минимальном. По ряду помещений ставка при замене одного арендатора на другого в классе А выросла на 46%, где-то этот показатель превысил 30%. Но нужно отдавать себе отчет в том, что это компенсируется увеличением расходов на эксплуатацию. В 2024 году за счет роста зарплат у специалистов по клинингу, охраны, технических специалистов на 40–50% операционные затраты выросли едва ли не выше, чем арендные ставки.
Гийом Леруа-Болье, директор филиала «Ралмир холдинг» в Петербурге (ТРК «Питер Радуга»):— Несмотря на уход многих иностранных брендов, уровень нашей вакансии в торговых центрах составляет всего 1%. Это произошло благодаря появлению новых арендаторов. Среди них ювелирный магазин Panacea Jewelry Lab, также планируется открытие первого в Петербурге магазина Askona Home формата гипермаркет.
Свое развитие продолжают международные бренды. К примеру, у нас открылись Huawei и Haier из Китая, Madame Coco из Турции. Прекрасно себя чувствуют Melon Fashion Group (развивает бренды Befree, Sela, Zarina, Love Republic, Idol. — Прим. «НП») и Gloria Jeans. Говорить, насколько они могут заменить покинувшие Россию бренды с точки зрения товарооборота и трафика, пока рано, результаты можно будет подвести через 3 года. Все-таки, когда H&M приходил в Россию, он не сразу стал настолько популярным.
Большую конкуренцию для маленьких магазинчиков и крупных торговых центров создает интернет-торговля. Но есть некоторые потребности, которые в меньшей степени может удовлетворить e-commerce. Это развлечения, кафе, рестораны, фуд-холлы и фуд-корты. Понимая, что онлайн-ретейл заберет у нас часть покупателей, мы адаптируемся к происходящему и создаем новые точки притяжения, чтобы к нам приходили люди и делали покупки вживую.
Рынок торговой недвижимости сильно поменялся, но наш торговый центр суперрегионального масштаба сохраняет актуальность. Это локальный объект, который расположен в Московском районе, и 60–65% наших посетителей живут или работают здесь.
Ольга Кашкарова, инвестиционный директор ГК «Ориентир»:— В 2024 году рынок складской недвижимости столкнулся со значительными вызовами, главным из которых стала высокая ключевая ставка ЦБ России. Это скорректировало стратегии развития всех участников рынка. Складские девелоперы начали искать новые способы защиты от рисков, вводя переменную составляющую в арендные платежи, привязанные к ставке ЦБ. Компании же стали отдавать предпочтение покупке складских объектов, а не долгосрочной аренде, поскольку в нынешних экономических условиях приобретение склада кажется более привлекательным.
Этот год стал продуктивным для ГК «Ориентир». Мы приобрели земельный участок площадью 154 га для создания нового парка в Московской области на более чем 550 тыс. м2 складских площадей. Также в логистическом парке «Ориентир Запад» был введен в эксплуатацию распределительный центр площадью 46 тыс. м2. Активно велось строительство мультитемпературного распределительного центра в Калининграде для сети «Пятерочка», его площадь составит 26,8 тыс. м2, и второй очереди технопарка Алабушево для Capital Group площадью 52 тыс. м2.
Ключевыми факторами, которые будут влиять на инвестиционную активность в 2025 году, станут стоимость и доступность банковского финансирования. В этих условиях бо́льшую роль на рынке приобретут инвесторы, которые готовы рассматривать инвестиции без привлечения заемных средств. Это могут быть управляющие компании, привлекающие деньги в ЗПИФы, и самостоятельные фонды, созданные, например, финансово-промышленными группами. В связи с этим мы прогнозируем замедление объемов строительства складов. Спекулятивные проекты будут небольшими — до 50 тыс. м2. Девелоперы сфокусируются на строительстве объектов по схеме built-to-suit, что позволит снизить риски и повысить рентабельность. Одним из ключевых и долгосрочных трендов станет развитие складских объектов с различными уровнями автоматизации — от стандартных до сложных, включая высотные склады.
Светлана Московченко, заместитель директора консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group):— Объем предложения на рынке встроенных коммерческих помещений в петербургской агломерации снизился на 20% по сравнению с прошлым годом. Это связано с сохранением высоких показателей спроса и снижением вывода в продажу новых проектов. В декабре на рынке было представлено 88 тыс. м2, или 1050 объектов.
При этом 77% приходится на небольшие помещения, площадью 100 м2, что характерно для всех классов жилья. Такой формат наиболее ликвиден, поскольку подходит для большинства арендаторов.
Спрос в 2024 году на коммерческие помещения оставался стабильно высоким, всего было реализовано 1,4 тыс. лотов. Средний чек в Петербурге увеличился до 21–25 млн рублей, в Ленобласти держится на уровне 15–18 млн рублей. Средняя ставка аренды за год выросла на 7% и составила 2030 рублей за 1 м2.
В минувшем году укрепилась тенденция перетекания объемов предложения в пригородные локации, что связано с активным строительством масштабных жилых комплексов в Ленобласти. На конец 2024 года больше всего коммерческих помещений сконцентрировано во Всеволожском районе — 19% от общего объема.
В 2025 году мы ожидаем снижение объема предложения коммерческих помещений в продаже, так как этот процесс напрямую коррелирует с тенденциями на рынке жилья. Продолжит расти доля предложения в пригородных районах, увеличится количество запросов инвесторов на более мелкие площади. Большие помещения тоже будут востребованы, однако они в основном ориентированы на нескольких арендаторов, из-за чего доля мультиаренды может существенно увеличиться.
Константин Сторожев, генеральный директор УК VALO Hospitality, председатель экспертного совета по апарт-отелям и сервисным апартаментам РГУД:— Рынок апартаментов города в 2024 году переживал бурное развитие. Только за третий квартал было заключено 586 сделок по покупке сервисных апартаментов, что на 43% выше по сравнению со вторым кварталом. Предложение за этот период увеличилось на 17% и составило 4,2 тыс. юнитов.
Причин популярности апартаментов среди инвесторов две: отмена программы массовой льготной ипотеки и высокая ключевая ставка. Льготной ипотеки в сегменте никогда не существовало, и мы легче адаптируемся к текущим экономическим реалиям. Например, уже давно действуют программы рассрочек, сейчас с ними совершается более 50% сделок. При этом окупаемость апартаментов составляет 8–10 лет, а квартиры — 20 лет. В связи с этим инвесторы стали выбирать юниты.
Повлиял на спрос на апартаменты и растущий туристический поток, который в летний сезон возрос на 15% по сравнению с 2023 годом. Средняя заполняемость в апарт-отелях составляла 90%, в VALO доходила до 97%. Мы ожидаем хороших результатов и от новогодних праздников: Санкт-Петербург лидирует по числу бронирований.
В 2025 году индустрию гостеприимства ждут значительные законодательные изменения. Появится реестр классифицированных объектов. Понятие «апарт-отель» исчезнет, останутся только гостиницы. Также все средства размещения должны пройти обязательную повторную классификацию до 1 сентября 2025 года.
Эти нововведения позволят сделать рынок цивилизованным. Благодаря этому туристы будут получать тот уровень сервиса, на который они изначально рассчитывали, а псевдожилье и объекты с самостоятельным управлением будут уходить из правового поля.
Анна Лапченко, директор департамента торговой недвижимости NF Group в Петербурге:— В начале декабря 2024 года доля свободных площадей формата стрит-ретейл на центральных улицах Санкт-Петербурга снизилась на 0,9% по сравнению с декабрем 2023 года и достигла 5,6%. Это минимальное значение за последние 6 лет. При этом на ключевых торговых коридорах доля свободных площадей еще ниже: на Невском проспекте — 4% площадей, на Большой Конюшенной — 2,5%, на Большом проспекте П.С. — 2,3%. Причина — высокий уровень конкуренции за объекты данного сегмента.
В большинстве торговых коридоров арендные ставки увеличились на 5–10%. Однако в ключевых локациях они не только вернулись к допандемийным значениям, но и превысили их. Так, на Невском проспекте (включая основную и Старо-Невскую части) они варьировались от 3 тыс. до 15 тыс. рублей за 1 м2 в месяц, а на Большой Конюшенной улице — от 5 тыс. до 9 тыс. рублей. Невиданный ажиотажный рост арендных ставок продемонстрировал Большой проспект П.С. К концу 2024 года стоимость достигла 4–8,5 тыс. рублей за 1 м2 в месяц, тогда как годом ранее находилась на уровне 2,5–4,8 тыс. рублей.
Перегрев рынка и конкуренция за помещение, спровоцированные высокой активностью со стороны арендаторов, скорее всего, приведут к увеличению ротации в 2025 году. В первую очередь это отразится на наиболее знаковых локациях с высокими арендными ставками и приведет к краткосрочному росту вакантности до 6–7% — уровня, который по-прежнему остается низким.
Михаил Тёмкин, руководитель проектов сети МФК Smart:— В 2024 году наметился переход инвесторов из сегмента жилой недвижимости в коммерческую. На фоне отмены программы льготной ипотеки и высокой ключевой ставки покупка квартир стала неликвидной, поэтому спрос на коммерческие объекты вырос.
На рынке коммерческой недвижимости наметился новый тренд — МФК со специализацией. Например, в наших «Smart Светлановский» и «Smart Гранитная» в основном разместятся медики, а в «Smart Восстановления» — спортивные организации. Такой продукт находит спрос у арендаторов. Думаю, специализированных МФК и в 2025 году станет больше.
Также возрос интерес к офисам. Сейчас вакансия в этом сегменте снизилась до 3,5–4,7% против 8,2–8,8% годом ранее. Ликвидных пространств не хватает, срок экспозиции сократился до нескольких дней. В основном офисами интересуются IT-компании, нефтегазовый сектор и предприятия из сферы торговли.
В 2025 году рынок коммерческой недвижимости продолжит переживать подъем и рост интереса со стороны инвесторов. Однако для привлечения как инвесторов, так и резидентов придется изобретать новые инструменты, такие как МФК со специализацией или новые доходные программы.
