Чтобы клиент остался в плюсе
Недвижимость — актив, который со временем только дорожает. Но, чтобы получить выгоду, нужно многое учесть и рассчитать. Рассказываем, что может сделать риелтор для клиента, который хочет инвестировать в жильё.
Определиться с методом и объектом
Некоторые клиенты приходят с чётким запросом. Например, говорят, что нужно подобрать новостройку на этапе котлована, чтобы перепродать её ближе к сдаче дома в эксплуатацию. Если же он пока не понимает, как именно планирует заработать на недвижимости, задайте ему вопросы:
- какую сумму клиент готов вложить,
- сколько хочет выручить с инвестиций,
- как быстро нужно получить доход,
- насколько стабильным он должен быть.
На основе его ответов предложите подходящий метод инвестиций. Основных в сфере недвижимости три.
👉 Долгосрочная аренда. Даёт стабильный пассивный доход через короткое время после покупки. Подойдут две категории недвижимости:
- квартиры на 2–3 комнаты в обжитых спальных районах — для семей;
- студии и однушки в деловых районах и рядом с вузами — для студентов или молодых специалистов.
Во втором случае вложения, скорее всего, будут меньше, но и доход окажется ниже: студенты не так платёжеспособны, как семейные пары.
👉 Краткосрочная аренда. Позволяет получать более высокий, но менее стабильный доход, а ещё требует большего контроля со стороны владельца. Что можно рассмотреть:
- однушки и студии в туристических или деловых районах;
- апартаменты — они дешевле квартир, но зарегистрироваться в них нельзя.
Кроме покупки недвижимости, клиенту понадобится вкладываться в рекламу и управление — жильцов придётся искать постоянно.
👉 Перепродажа. Даёт возможность получить большую прибыль единовременно, но только спустя несколько лет после покупки. Подходят два варианта объектов:
- новостройки на этапе котлована — они дешевле, чем готовые квартиры, и после окончания строительства жильё можно будет выгодно продать;
- квартиры в плохом состоянии — для флиппинга, то есть ремонта и последующей перепродажи.
Найти строящийся объект под свои нужды можно с помощью сервиса M2Pro Новостройки. Вы сможете выбрать для клиентов эксклюзивные предложения и получить комиссию до 5% от суммы сделки.
Проанализировать рынок
Оцените перспективы инвестирования в тот или иной объект. В этом вам помогут исследования агентств недвижимости, статистика сервисов-классифайдов и объявления в интернете.
Выясните:
- за сколько продают подходящие объекты,
- сколько стоит аренда, если клиент собирается сдавать жильё,
- как менялась стоимость аналогичного жилья за последние годы, если клиент планирует перепродажу,
- какой спрос на ту или иную недвижимость,
- как много людей предлагает такие же объекты.
Это поможет составить картину будущих инвестиций и отказаться от неподходящих вариантов. Например, если квартиры в каком-то квартале дорогие, но арендаторов для них ищут подолгу — лучше выбрать другой район.
Оценить потенциальную прибыль
Чтобы понять, насколько выгодна инвестиция, важно рассчитать вложения, доходность и срок окупаемости.
Вложения. Это не только цена покупки квартиры, но и дополнительные расходы:
- услуги риелтора,
- проценты по ипотеке,
- ремонт, мебель, техника.
Чтобы понять размеры трат, нужно изучить предложения на рынке. Например, стоимость недвижимости, стройматериалов и мебели. А сколько процентов нужно будет платить по ипотеке — сориентирует ипотечный калькулятор от М2.
Текущие расходы. Посчитайте, какие траты понесёт клиент-арендодатель во время сдачи жилья. Например, на оплату НДФЛ с аренды и коммунальные платежи. А также текущий ремонт, расходы на продвижение и неполученная прибыль за время простоев.
Рассчитать непредвиденные расходы сложно. Обязательные платежи учесть легче: НДФЛ за аренду равен 13% от дохода, а стоимость коммунальных услуг зависит от района — можно уточнить её при выборе объекта.
Доходность и срок окупаемости. Доход от недвижимости может быть разовым, если клиент планирует перепродать объект, или регулярным — если он хочет сдавать его в аренду. В зависимости от этого оценивают разные метрики.
Если речь идёт о перепродаже, то смотрят на доходность.
Если речь идёт об аренде, то оценивают срок окупаемости и годовую доходность.
Конечно, это базовые расчёты, которые не учитывают много факторов. Например, простои в аренде между жильцами, изменение рыночных условий или инфляцию. Чтобы точнее оценить, стоит ли инвестировать в тот или иной объект, рекомендуем глубже погрузиться в тему: изучить кейсы инвесторов, оценить больше метрик и рассчитать разные сценарии.
Чтобы сконцентрироваться на анализе прибыли и сократить рутину, можете воспользоваться Сделкой от М2. Мы поможем составить договор купли-продажи с учётом особенностей сделки, зарегистрируем право собственности в электронном виде и проведём безопасные расчёты. А вы сможете уделить больше внимания клиенту.