Эта статья для тех, кто копил деньги, строил планы, изучал ипотечные ставки банков, сидел на ЦИАНе и Авито, а также на сайтах застройщиков, выбирал, читал аналитику и вместе со всей страной оказался в ситуации конца сентября 2022 года. Когда вроде и сказать-то нечего кроме слов: «что … происходит!», а также их менее печатных вариантов.
Однако, причитать и беспокоиться — это не выход, и нужно продолжать жить в тех условиях, которые сложились. Поэтому в текущей ситуации даже не самое точное планирование из-за множества неизвестных лучше, чем отсутствие планирования вообще. Поэтому предлагаем разобраться — есть ли смысл планировать покупку этой осенью, или изменить планы и перенести покупку на зиму или чуть позже?
Последствия тревоги
Ворвавшаяся в нашу жизнь мобилизация — это явление, с которым не сталкивалось большинство живущих в нашей стране. Именно поэтому Доля россиян с тревожным настроением удвоилась за неделю — РБК (rbc.ru).
Тревожность предполагает, в том числе, что люди либо совершают необдуманные поступки с плохо просчитанными последствиями, либо воздерживаются от совершения любых поступков в ожидании изменения ситуации.
Скидки на недвижимость доходят до 60%?
Одними из первых, кто сообщил о вызванных тревожностью существенных изменениях на рынке недвижимости, оказалось издание «Известия», которое выдало статью с солянкой из мнений экспертов Резать по жилому: скидки на квартиры в России достигли 30–40% | Статьи | Известия (iz.ru). А некая Ирина Морозова в статье даже высказала мнение, что некоторые скидки доходят до 60%.
Именно эту последнюю цифру активно подхватили СМИ, начав публиковать статьи под заголовками, что скидки доходят до 60%. Через какое-то время стали выходить статьи, опровергающие подобные заявления Интерфакс-Недвижимость / Эксперты отмечают отсутствие массовых "панических" продаж жилья в РФ (interfax.ru), но тренд на крупное снижение цен уже озвучен и начал жить своей жизнью.
Известно точно, что небольшая часть продавцов недвижимости, находясь под влиянием тревоги и желания оперативно избавиться от актива, стали предлагать те скидки, о которых до 20-х чисел сентября никто и не слышал. По оценке издания Forbes, за последние две недели из страны уехало около 700 000 человек Россию после 21 сентября покинули около 700 000 граждан | Forbes.ru. И именно от этой категории лиц и поступали подобные предложения.
Поведение покупателей изменилось
И несмотря на то, что эти предложения делались под влиянием момента, буквально в пустоту (цены на сайтах недвижимости не менялись и возможности по скидке озвучивались персонально риэлторам или некоторым покупателям), поведение покупателей изменилось.
Мало того, что сами покупатели попали под влияние тревожности, так еще и СМИ помогли им узнать про то, что начался «ценопад».
В итоге, неизбежной стала ситуация, при которой Покупатели не хотят скупать жилье даже со скидками - Российская газета (rg.ru). Никого уже не волнует, что доля предложений с гигантскими скидками — это доли процента от всех продающихся на рынке квартир. И что цены на сайтах вроде бы не менялись.
Понимание того, что подобные скидки возможны, заставляет всех участников рынка менять своё поведение. Мотивированные продавцы готовы снижать цены перед любым покупателем, которого встречают, ну а покупатели не видят смысла торопиться.
Разумное желание торга со стороны покупателя — это лишь один фактор
И рынок недвижимости мог его просто переждать. Сплоченность продавцов, которые не желают давать скидки (достигнутая без сговора, а только наличием общего интереса) легко могла перебороть желание покупателей купить дешевле. В конце концов, это желание у покупателей есть на любом рынке во все времена, а любая «паника» конечна. Человек ко всему привыкает.
Но тут тяжелый удар «под солнышко» рынку недвижимости наносит ипотека — отправляя его буквально в нокаут
Ни для кого не секрет, что текущий уровень цен был достигнут только за счёт дешевой ипотеки. Об этом неоднократно писали и мы, и другие авторы. Более того, с помощью ипотечного кредита в последнее время продаётся подавляющее большинство недвижимости. По мнению некоторых экспертов, это в среднем до 85%.
Именно такую цифру продаж с помощью ипотеки озвучил Председатель комиссии общественного совета при Минстрое РФ Александр Ручьев. Он практик, руководитель крупного застройщика, который знает ситуации с продажами не со слов.
4-го октября 2022 года он сделал предложение Минстрою, чтобы государство выкупало жильё у застройщиков для передачи гражданам по договорам социального найма с последующим выкупом.
Мотивировка А. Руьчева — «85% продаж - по ипотеке. Люди с начала мобилизации боятся брать ипотеку, потому что боятся обременять свою семью долгами». Минстрой допустил выкуп жилья в новостройках госоператором для поддержки рынка (tass.ru). Как видно по названию статьи, Представитель министерства строительства согласился рассмотреть такую возможность. Но нежелание граждан обременять свои семьи ипотекой в текущих условиях — это только часть «правды».
Основная проблема с ипотекой — это нежелание банков кредитовать население, которое подвержено риску мобилизации
В предыдущей статье мы анализировали новый закон, который позволяет списывать кредитные средства участникам спецоперации. Вот ссылка на эту сатью Анализ закона о кредитных каникулах для граждан, призванных по мобилизации | Журнал Новицких про недвижимость | Novitsky Realty | Дзен (dzen.ru).
В этом законе есть любопытный нюанс — не определен источник финансирования, за счёт которого, будет проводиться списание кредитов. Нет прямых указаний на то, что государство будет как-то полностью или частично финансировать потери банков.
После изучения этого закона банки могут сделать только один вывод — возмещать потери будут за их счет. Следовательно, чем больше кредитов выдаст банк, тем больше будут его потери и выше риск банкротства самого банка. Именно поэтому банки начали резко менять отношения ко всем категориям заемщиков. Дольше, труднее, дороже: в России стало сложнее взять ипотечный кредит | Forbes.ru.
Многие банки начали поднимать ипотечные ставки несмотря на то, что ключевая ставка снижается
Среди участников рынка свободно ходит инсайдерская информация о том, что банки ужесточили оценку заемщиков мужчин от 18 до 55 лет. Фактически, ипотечное кредитование впадает в состояние ступора, из которого нет никакого выхода пока продолжается мобилизация. На всё это накладывается желание ЦБ убрать с рынка субсидированную ипотеку ЦБ может ужесточить требования к ипотеке под низкий процент | Новости экономики | Известия | 04.10.2022 (iz.ru).
В итоге, на ипотечном рынке складывается идеальный шторм
Заемщики не хотят брать ипотеку, потому что не хотят рисковать и обременять семью долгами. Банки не хотят выдавать ипотечные кредиты, потому что риски невозврата стали слишком высоки. ЦБ давит на банки, уничтожая субсидированную ипотеку — а ведь именно за счёт этих привлекательных ежемесячных платежей застройщики делали план продаж.
В результате, заемных денег на рынке недвижимости банально не остается или они становятся слишком дорогими.
Подобная ситуация означает только одно — недвижимость станет невозможно продать по тем ценам, которые сформировались с учётом дешевого и доступного кредита
То есть все сегодняшние цены, опубликованные на сайтах ЦИАН или Авито – это уже воспоминания о былом. Сегодняшнее положение дел нельзя сравнивать с ситуацией весны 2022 года, когда ипотека была слишком дорогая из-за действий ЦБ.
Просто потому, что окончание спецоперации зависит не только от действий ответственных лиц, принимающих решения в России. О том, что Россия готова к мирным переговорам, неоднократно говорил Президент РФ Владимир Путин. Но, к сожалению, это желание зависит не от него одного Кремль ответил на указ Зеленского об отказе от переговоров с Путиным — РБК (rbc.ru).
Сроки неизвестны, следовательно, не получится изменить ситуацию с доступностью кредитования простым выступлением главы ЦБ или другого государственного деятеля. Рынок недвижимости попал под влияние факторов, которые не регулируются исключительно внутри страны. Без мирного договора мобилизацию не закончить, а без её окончания не будет дешевых заемных денег для покупки недвижимости.
Еще важное
Бум на рынке недвижимости в РФ начался в 2020 году вместе с появлением доступной ипотеки на новостройки. Именно из-за неё произошёл рост цен, который мы наблюдали последние несколько лет. На сегодня нет никаких оснований предполагать, что государство сможет найти ресурсы, необходимые для поддержки рынка недвижимости в текущих условиях. Правительство заложило дефицитный бюджет до 2025 года — РБК (rbc.ru).
Мы сомневаемся, что в этих бюджетах можно найти средства для выкупа недвижимости у застройщиков или дальнейшей поддержки субсидированной ипотеки в глобальных масштабах.
За последние 30 лет у управленцев нашей страны не было возможности набраться опыта, как финансировать бюджет без доходов от нефти и газа. А последний пакет санкций с ограничением цен на нефть Страны ЕС согласовали новый пакет санкций против России с ограничением цен на нефть | Forbes.ru, а также диверсии на Северных потоках существенно ограничат доходы от нефти и газа Подрывы "Северных потоков" спланировали давно. Россия это докажет | 05.10.2022, ИноСМИ (inosmi.ru).
Нет никаких объективных оснований для того, чтобы в ближайшие несколько месяцев стоимость недвижимости не опустилась до значений, которые предшествовали возникновению ценового бума
То есть на 30-50% от текущих значений. И это не предел, поскольку в 2019 году года не было даже ковида, стрессы от которого нанесли намного меньший вред экономике, чем происходящее сегодня.
Следовательно, в текущих условиях нет никаких поводов спешить с покупкой недвижимости. Также нет смысла вестись на пока еще дешевые кредиты. Да, ежемесячные платежи могут быть не велики, но сегодняшняя сумма полученного кредита может оказаться намного выше завтрашней стоимости купленной недвижимости.
В том случае, если вдруг изменения в жизни приведут к невозможности оплаты ипотечных платежей, за счёт продажи квартиры не получится закрыть долги. Придётся потерять всё и еще и банкротиться. Пока беспочвенны опасения насчет того, что деньги обесценятся и их некуда будет вложить.
Несмотря на то, что ещё недавно наблюдающаяся дефляция переросла в инфляцию, значения инфляции слишком малы для какого-либо беспокойства Недельная инфляция составила 0,07% (interfax.ru).
Кроме того, в текущих условиях минимальны опасения насчет того, что понравившуюся квартиру купит кто-то другой. Хотя если квартира понравилась так сильно, что прям очень-очень, то надо брать. Но эта ситуация никак не связана с ценообразованием — она связана исключительно с личными предпочтениями человека.
Также мы понимаем, что некоторые покупатели не могут ждать по объективным причинам. Тогда есть смысл смотреть как можно больше квартир и торговаться, торговаться и еще раз торговаться.
P.S.
Мы не считаем, что цены на квартиры сравняются со стоимостью килограмма картошки. Они всегда останутся самой дорогой покупкой для обычного гражданина. То, что неизбежно произойдёт сейчас с ценами, просто переведёт стоимость квартир из безумно дорогих в очень дорогие.
Ну а тем собственникам, которые переживают, что их квартира обесценится, нужно взять себя в руки и отнестись к этому философски. Увеличение стоимости квартиры никак не зависело от их действий. Грядущее падение тоже зависит не от них.
Ну а то, что кто-то не продал вовремя или недавно переплатил — се ля ви, как говорится. Это капитализм, и кто не успел, тот опоздал. Для покупателей недвижимости сейчас наступает объективно лучшее время, когда можно завтра будет купить то, о чем не мечталось сегодня.
До встречи.
