Банк России планирует применять меры в отношении ипотеки от застройщика, по которой предлагаются ставки в 1% и ниже, заявила глава Центробанка Эльвира Набиуллина. Откуда берутся такие низкие ставки и выгодно ли это покупателям недвижимости? И чем недоволен ЦБ?
Откуда берутся сверхнизкие ставки?
Ипотека от застройщика — это кредит, который строительная компания предлагает оформить при участии банка—партнера. В рамках сотрудничества застройщиков и банков потенциальным клиентам предлагают привлекательные условия по ипотеке: низкие процентные ставки, «ипотеку по двум документам», отсутствие первоначального взноса и т. д.
Такая ипотека распространяется только на покупку квартир в новостройках. Скидка по ставке может действовать как весь период, так и первые год—два и применяться по базовым программам и по ипотеке с господдержкой.
Субсидирует низкую ипотечную ставку не банк, а застройщик: деньги он берет из ранее накопленных собственных средств либо заимствует их у того же банка, отмечают опрошенные «Ведомостями» эксперты
Каждый процент снижения ставки обходится застройщику примерно в 3% стоимости квартиры. Таким образом, строительная компания может выплатить банку до 20—40% стоимости жилья. Поэтому застройщики увеличивают цены на квартиры как раз на размер выплачиваемой банку комиссии. В итоге покупателю достается более дешевая ипотека, но наценка на квартиру может составлять 20—25%
Проще говоря, можно купить жилье на уровне котлована в кредит под 1% годовых, но при этом цена квартиры будет на 30% выше среднерыночной.
Выгодно ли это покупателям?
Когда покупатель выбирает квартиру, он может сравнить условия и решить, что ему удобнее: заплатить меньше за квартиру, но оформить кредит под 5–6% годовых или переплатить за квадратные метры, но получить заемные средства под минимальный процент, отмечают аналитики.
Если кредит берется на короткий срок — 3—5 лет — выгоднее купить квартиру дешевле под стандартный процент, говорят эксперты. Если срок более длительный — то с субсидированием ставки застройщиком
Если заемщик не планирует погашать кредит досрочно, а первоначальный взнос небольшой, то дешевая ипотека может быть более выгодна, так как из—за маленькой ставки на долгий срок полная стоимость кредита получается ниже
Хотя цена приобретаемой квартиры возрастает, как правило, расчетная переплата по рыночной ипотеке остается выше, чем в случае льготной программы, отмечают аналитики. А для заемщика переплата и ежемесячные платежи — это зачастую ключевой момент в принятии решения о покупке жилья.
Но такие льготные программы подходят для заемщиков, которые приобретают жилье для личных целей, поскольку в случае инвестиционной покупки как раз завышенная стоимость жилья может стать проблемой
Что не нравится ЦБ?
Однако ЦБ всем этим недоволен. «Сейчас многие видят, что есть действительно очень низкие ставки, даже близкие к 0% — так называемая ипотека от застройщиков. Но хотела бы предостеречь, что это чисто маркетинговый ход. Это очень часто связано с тем, что люди покупают квартиру по завышенной стоимости. И потом уже за счет этой завышенной стоимости застройщик делится какой—то единоразовой компенсацией с банком», – объяснила позицию регулятора Эльвира Набиуллина.
Однако ипотека от застройщика не является напрямую введением в заблуждение или обманом, отмечают эксперты. Покупателю предлагают квартиру за конкретную цену с предоставлением ипотечного кредита на конкретных условиях и никакого обмана, лукавства и введения в заблуждение тут нет.
Но у такой ипотеки есть ряд макроэкономических рисков, и именно они, похоже, беспокоят ЦБ. Если у заемщика случится дефолт, банк после реализации заложенного имущества по реальной рыночной стоимости не сможет закрыть остаток долга и покрыть издержки, говорят юристы.
Риски заемщика практически аналогичные: клиенту не хватит реализованной стоимости, чтобы расплатиться с банком, так как продавать квартиру он будет по рыночной цене, а не по той — завышенной — по которой он купил квартиру.
Что делать?
ЦБ не вправе указывать, как застройщикам вести бизнес, однако к банкам, участвующим в таких схемах, он может применить меры. В частности регулятор может установить минимальную разрешенную ставку по ипотеке. Также ЦБ будет оказывать влияние на банки, чтобы не допустить широкого втягивания кредитных организаций в подобные продажи
Однако это уже, в свою очередь, не нравится строителям и девелоперам. Такие ограничения сократят количество предложений от застройщиков, предполагают эксперты. Это приведет к увеличению средней ставки на первичном рынке. В случае введения регулирования, например, повышенных коэффициентов риска, число выдач в рамках таких программ резко снизится, либо ставки по ним несколько вырастут, считают представители отрасли
Сейчас околонулевые ставки оказывают ипотечному рынку хорошую поддержку, считают лоббисты. А эксперты предлагают разработать требование к застройщикам раскрывать информацию о формировании цены и условиях продажи – это могло бы снизить недовольство ЦБ.
Спасибо, что дочитали до конца
Ставьте 👍 - это важно для нас
Не забудьте подписаться на канал
