Всем привет 👋, меня зовут Сергей Садовский, я эксперт в сфере недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Мой опыт работы на рынке недвижимости более 20 лет. За свою карьеру я работал в таких компаниях, как: "Строймонтаж" Сергея Полонского, это тот, кто проектировал и строил скандально известный объект "Москва Сити", также трудился в компаниях ЮИТ и Л1, которые имеют богатую историю в лице застройщиков на рынке новостроек Питера. В общей сложности помог решить жилищный вопрос более 8000 семей.
Как человек, который работает в сфере недвижимости уже многие годы, я естественно, оброс связями, владею информацией и знаю все самые выгодные варианты.
Я не хвастаюсь, я просто хочу рассказать вам свою историю вложения денежных средств в недвижимость. А точнее, рассказать — как это сделать с максимальной выгодой и не прогореть.
Итак, до определенного момента, а точнее до 1 июля 2019 года, пока для застройщиков работающих в рамках ДДУ по 214-ФЗ, не было обязательным использование счетов эскроу для взаиморасчетов, было выгодно покупать квартиру на стадии котлована и реализовывать ее ближе к сдаче объекта.
Принятие этого закона значительно обезопасило дольщиков от долгостроев и разного рода рисков, связанных с вложением в строящийся объект. Но! Одновременно исключило возможность приобретения недвижимости по самой низкой цене на этапе котлована. То есть после появления эскроу счетов уже при выходе объекта в продажу, стоимость на метр квадратный устанавливается почти такая же, как будет при сдаче дома. Теперь у застройщика нет необходимости на начальном этапе возведения ЖК привлекать денежные средства дольщиков на строительство объекта. Стройку теперь финансирует банк.
И вот тут то и погорела моя схема инвестиций в недвижимость, путем покупки квартиры на старте продаж, и перепродаже ее при завершении строительства объекта. Разница в стоимости квартиры на начальном этапе строительства стала отличаться настолько незначительно от конечного этапа стройки, что целесообразность таких инвестиций практически сошла на нет, а заморочки с поиском покупателей, оформлением документов никуда не делись… В общем стало мороки много, а выгоды мало.
Тогда я подумал: почему бы не приобрести жилье с целью дальнейшей сдачи в аренду. И опять меня ждало разочарование. Средний срок окупаемости не самой большой квартиры сейчас достиг почти 24-25 лет! То есть ждать 25 лет, пока твоя квартира отобьет себя и начнет приносить прибыль… Как я это посчитал? Очень просто!
Возьмем, к примеру, привлекательную для арендатора квартиру:
- в районе с высокой транспортной доступностью
- рядом с метро
- с хорошим, а не “бабушкиным” ремонтом
- с бытовой техникой
На такое обустройство квартиры нужно сразу прибавить к стоимости от 1,5 млн. ₽ и выше .
По данным порталов недвижимости и из личного опыта, могу сказать что самая востребованная планировка для сдачи в аренду — это однушка.
Так вот, средняя стоимость однокомнатной квартиры со всеми вводными данными, которые я перечислял выше, будет в районе 8,5 млн. ₽ + 1,5 млн. ₽ вкладываем в ремонт. Итого на выходе получаем сумму равную 10 млн.₽.
Теперь рассчитаем окупаемость: арендная плата за такую квартиру в среднем будет составлять 38 000 рублей в месяц, вот и получаем 10 000 000 ₽ /38 000 ₽/мес = 263 месяца. Это получается 22 года. Добавим сюда еще затраты на косметический ремонт кажые 3-5 лет, и 1 месяц простоя каждые 1-2 года, на съезд старого арендатора и поиски нового. И тогда, срок окупаемости такой квартиры подойдет к 24 годам. Сомнительная инвестиция, если еще и учитывать самостоятельный поиск арендаторов… время на показы, вообщем потратите кучу сил, времени и энергии.
И после таких вот расчетов я начал искать еще варианты, а куда же можно вложить деньги, чтобы срок окупаемости моих инвестиций не был столь длительным. И я нашел такой вариант! Им оказалось вложение в коммерческие площади под дальнейшую сдачу в аренду, в каком-нибудь торговом или ином здании, построенном под коммерцию.
Здесь совсем другой уровень арендаторов. В 93% случаев, при сдаче коммерческого помещения, арендаторы заключают долгосрочный договор аренды сроком на 5 лет с дальнейшей пролонгацией. В 95% случаев арендаторы коммерческих помещений оплачивают аренду вовремя. А еще, неплохо бы, чтобы была управляющая компания, которая будет самостоятельно искать арендаторов, и заниматься всеми вопросами центра - клинингом, обслуживанием и так далее. Чтобы максимально минимизировать мое участие. Ну и, конечно же, с высокой окупаемостью!
Такой центр мной был найден, чуть позже про него расскажу, а пока давайте займемся цифрами. Итак, рассмотрим вариант, когда мы приобретаем небольшое коммерческое помещение, для наглядности сравнения, возьмем площадь со стоимостью, максимально близкой к рассматриваемой ранее квартире.
Помещение площадью: 58,83 м²
Стоимость: 10 381 730 ₽
Первоначальный взнос за данное помещение - 5 190 865 ₽, так как на объекте доступна рассрочка:
- для помещений до 70 м² платите 50% стоимости сразу и 50% по мере готовности объекта
- для помещений от 70 м² — рассрочка по схеме 30% сразу и 70% по мере готовности
Ежемесячная арендная ставка по данному помещению будет составлять 1600 ₽/м² в месяц.
Стоимость ежемесячной аренды : 58,83 м² * 1 600 ₽/ м² = 94 128 ₽/мес.
Срок окупаемости составит: 10 381 730 ₽ / 94 128 ₽/мес. = 110 месяцев = 9 лет.
А еще, учтем ежегодную индексацию арендной ставки, которая равна 5% и наш срок окупаемости снизится еще больше.
Вот оно — выгодное вложение своих активов в недвижимость. Объект, в котором я планирую приобрести себе коммерческую площадь — это инвестиционный Смарт центр.
Расположен он на пересечении Кингисеппского шоссе, Гатчинского шоссе, проспекта Ленина и улицы Восстания — перекрёстка с интенсивным автомобильным движением. Возле Арки Победы и площади Воинской Славы. В 150 метрах находится гипермаркет “Лента”, за счет чего обеспечивается постоянный поток людей со всего города. Кроме того, в данной локации отсутствуют качественные современный коммерческие площади под аренду, в радиусе 20 км нет ничего подобного, и это станет новой вехой развития конкурентного бизнеса в этой локации.
В этом центре будут собраны организации, которые предоставляют медицинские, спортивные и сопутствующие услуги и товары. Например:
- салоны красоты
- медицинские центры
- секции и кружки спортивной направленности
Кроме того, управляющая компания берет на себя работу по поиску и подбору арендаторов — вы участвуете только в вопросе согласования и подписания договора.
То есть, мы получаем современный социальный объект, с высоким спросом, вместе с большим трафиком, высокой окупаемостью и доходностью, а за всем этим будет следить управляющая компания. Экономия времени, сил и надежная инвестиция. Считаю это отличным вариантом. Чтобы ознакомиться подробнее с условиями покупки, посмотреть расчеты и кейсы по всем помещениям, узнать какие арендаторы уже прислали свои письма заинтересованности и готовы снять там помещения в аренду, переходите на сайт !
