ПЗЗ – Правила землепользования и застройки —документ градостроительного зонирования Москвы, в которых устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, все виды разрешенного использования и порядок применения и внесения изменений.
В Москве Правила землепользования и застройки и порядок внесение изменений в ПЗЗ регламентированы Постановлением Правительства Москвы № 120-ПП от 28.03.2017
Состав ПЗЗ
Постановление № 120-ПП от 28.03.2017 «Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы» содержат следующую градацию градостроительной документации
- Генеральный план – самый главный документ, определяющий цели и перспективы развития территории региона на длительный срок (15 – 25 лет) и содержит укрупнённые ориентировочные показатели развития существующих и новых (неосвоенных) территорий входящих в состав региона.
- Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – закрепляет порядок деятельности в существующих и процедуры развития или порядок изменения существующих и новых (неосвоенных) территорий, то есть порядок реализации и внесения изменения в генеральный план, являются нормативно-правовым актом, регламентирующим использование территории поселения и детализирующим генеральный план
- Проект планировки территории (ППТ) – документ, устанавливающий для определенной территории части генерального плана, зоны размещения существующих объектов и их параметр, и зоны размещения объектов, строительство которых может быть разрешено
Детализирует выделенную часть генерального плана, является более подробным документом, содержащим красные линии, объекты и инфраструктуру
- Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) -— это основной документ, который содержит все сведения об земельном участке, также в нем приводятся технико-экономические параметры (ТЭО) фактические или для нового строительства (максимальная площадь, этажность или высота застройки) функциональное назначение (разрешённые варианты использования (ВРИ), охранные и градостроительные зоны и т.д.
Для собственников земельных участков ГПЗУ является основным документом, выпиской из ПЗЗ , в котором отражаются градостроительные нормы для конкретного земельного участка.
Поэтому любые изменения, в том числе для нового строительства или реконструкции на конкретном земельном участке в Москве, требует внесения изменяя в ПЗЗ, результатом которых будет согласование внесение изменений ПЗЗ и принятие новых параметров - изменения ГПЗУ .
Специфика применения и внесения изменений в ПЗЗ
Обратите внимание - Правила землепользования и застройки действуют на территории города Москвы, за исключением территории городских округов Троицк и Щербинка, а также территории инновационного центра «Сколково».
Важно
Правила землепользования и застройки Москвы применяются:
1) при подготовке документации по планировке территории и градостроительных планов земельных участков;
2) при принятии решений об изъятии для государственных нужд земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на них, о резервировании земель для их последующего изъятия для государственных нужд;
3) при принятии решений о выдаче или об отказе в выдаче разрешений на условно разрешенные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
4) при принятии решений о выдаче или об отказе в выдаче разрешений на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
5) при рассмотрении в уполномоченных органах вопросов о правомерности использования земельных участков и объектов капитального строительства;
6) при осуществлении государственного контроля и надзора за использованием земельных участков, объектов капитального строительства;
7) при образовании земельных участков, подготовке документов для государственной регистрации прав на земельные участки и объекты капитального строительства, подготовке сведений, подлежащих внесению в государственный кадастр объектов недвижимости.
Правила землепользования и застройки Москвы НЕ применяются:
1) при благоустройстве территории земельных участков;
2) при капитальном ремонте объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках на законных основаниях.
Порядок применения Правила землепользования и застройки и внесения изменений в ПЗЗ
Градостроительным регламентом регулируется порядок использования как самих земельных участков, так и всех подземных и наземных сооружений и коммуникаций , что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и эксплуатации объектов капитального строительства.
Поэтому текущее использование земельных участков, предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, без приведения их в соответствие, возможно только в тех случаях, когда использование таких участков и объектов капитального строительства, расположенных на них, не создает опасности для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
В случае, когда использование земельных участков и объектов недвижимости создает опасности - для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, возможен запрет на использование таких земельных участков и объектов.
Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется путем приведения объектов в соответствие с градостроительным регламентом, либо путем уменьшения до установленных предельных параметров разрешенного строительства.
Отклонение от предельных параметров разрешенного строительства при реконструкции объектов капитального строительства возможно для отдельного земельного участка при соблюдении требований технических регламентов только в случае согласования изменений Городской комиссией по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве Москвы.
Изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства проводится путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом.
Исключения из общих применения Правила землепользования и застройки при внесении изменений в ПЗЗ
Исключения в применении градостроительных регламентов для земельных участков и их частей, на которые градостроительные регламенты не устанавливаются :
- в границах территорий объектов культурного наследия, использование земельных участков для них осуществляется в соответствии с законодательством об охране объектов культурного наследия,
- в границах территорий общего пользования использование земельных участков определяется законами города Москвы и нормативными правовыми актами уполномоченных органов исполнительной власти города Москвы
Использование земельных участков, предназначенных для размещения линейных объектов и (или) занятых линейными объектами определяется законами и нормативными правовыми актами Москвы, издаваемыми в соответствии с требованиями технических регламентов и нормативов градостроительного проектирования.
Использование земельных участков, предназначенных для добычи полезных ископаемых, определяется в соответствии с законодательством о недрах.
Использование земельных участков, занятых водными поверхностями, осуществляется в соответствии с водным законодательством.
Использование земельных участков, включенных в состав зон особо охраняемых природных территорий (за исключением зон лечебно-оздоровительных местностей и курортов) в соответствии с положениями пункта 10 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, осуществляется в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством об особо охраняемых природных территориях.
