Инвестиции в «бумажную» недвижимость

Альтернатива в качестве «бумажной» недвижимости ― сегодня для многих очень горячий вопрос. И в данной статье я дам ответы на некоторые важные вопросы. Что понимается под «бумажной» недвижимостью? Какую доходность в среднем она дает в 2022? Какие виды вложений в «бумажную» недвижимость бывают? В чём разница между #REIT и #ЗПИФ?

Бумажная недвижимость: что это

REIT (Real Estate Investment Trust) ― это инвестиционный фонд недвижимости, компания, которая владеет, управляет или финансирует приносящую доход недвижимость. Созданные по образцу взаимных фондов, REIT объединяют капитал многочисленных инвесторов. Это позволяет отдельным инвесторам получать дивиденды от инвестиций в недвижимость, не покупая, не управляя и не финансируя недвижимость самостоятельно.

Большинство REIT торгуются публично, как акции, что делает их высоколиквидными (в отличие от инвестиций в физическую недвижимость).

REIT и ЗПИФ: как зарабатывают прибыль для инвесторов

REIT инвестируют в большинство типов недвижимости, включая многоквартирные дома, вышки сотовой связи, центры обработки данных, отели, медицинские учреждения, офисы, торговые центры и склады.

ЗПИФ – это закрытые паевые инвестиционные фонды. Основной особенностью ЗПИФ являются 2 параметра: они создаются на 3-15 лет и число паев лимитировано. Управляющая компания (УК) продает их на этапе формирования фонда, а погашает, когда фонд закрывается. УК может выпустить дополнительные паи, но на это потребуется согласие вкладчиков.

ЗПИФн – это отечественный аналог REIT, т. е. закрытые паевые фонды недвижимости.

REIT и ЗПИФн – это и есть так называемая «бумажная» недвижимость.

Сегодня, по оценкам, REIT в совокупности владеют валовыми активами примерно в $3,5 трлн, публично торгуемые фонды REIT составляют $2,5 трлн.

Типы REIT:

1. Долевые REIT. Большинство REIT являются акционерными. Они владеют и управляют приносящей доход недвижимостью. Доходы формируются в основном за счет арендной платы (а не за счёт перепродажи недвижимости).

2. Ипотечные REIT. Ипотечные REIT ссужают деньги владельцам и операторам недвижимости либо напрямую через ипотечные кредиты и ссуды, либо косвенно через приобретение ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. Их доходы формируются в основном за счет чистой процентной маржи — разницы между процентами, которые они зарабатывают по ипотечным кредитам, и стоимостью финансирования этих кредитов. Эта модель делает их потенциально чувствительными к повышению процентных ставок.

3. Гибридные REIT. Эти REIT используют инвестиционные стратегии как долевых, так и ипотечных REIT.

По данным Nareit, исследовательской фирмы из Вашингтона, около 145 млн американских инвесторов владеют REIT либо напрямую, либо через свои пенсионные сбережения и другие инвестиционные фонды. За последние 20 лет, согласно исследованиям компании J.P. Morgan, вложения в американские REIT давали наибольшую доходность по сравнению со многими другими активами (порядка 10% годовых).

ЗПИФн-ы (порядка 10-15% годовых) на текущий момент более привлекательны для российских инвесторов из-за геополитической обстановки, санкций, сложностей с платежами и ограничениями со стороны ЦБ РФ.

Выводы

«Бумажная» недвижимость, REIT, ― современный способ зарабатывать на инвестициях в недвижимость. Существуют три типа REIT, каждый из которых имеет свои особенности инвестиционных стратегий. В США насчитывается около 145 млн инвесторов REIT. Что не удивительно, так как данный инструмент приносит одну из наибольших доходностей.

Россияне также могут вкладывать деньги в «бумажную» недвижимость. ЗПИФн, отечественный аналог REIT, может приносить 10-15% годовых. Такие вложения являются неплохой альтернативой для инвестиций в условиях ограничений и санкций.