Загородная жизнь начинается с покупки участка. От того, каким он будет, зависит многое, в том числе затраты на его освоение. Опустим ключевые критерии, такие как транспортная доступность, площадь, коммуникации и стоимость. У каждого свои предпочтения и возможности. Я хочу акцентировать внимание на деталях, которые могут ускользнуть при осмотре, но в будущем усложнить жизнь.
Внимательно смотрим на рельеф
На первое место я бы поставил рельеф. Склон с позиции строительства всегда сложнее, а значит и дороже. Перепад высот в пятне застройки в пределах 0,5-1,0 м еще не так критичен, а вот если больше, то могут потребоваться даже меры инженерной защиты (например, подпорная стенка). Добавляется обязательный расчет фундамента на сдвиг, а часто и расчет устойчивости склона. Для расчета на сдвиг крайне нежелательно использовать табличные значения прочностных свойств, а это означает, что придется делать в лаборатории и механику. Это удорожит изыскания.
Абсолютно ровный участок имеет тоже свой недостаток – слабый поверхностный сток. Это значит, что в малейших понижениях рельефа будет застаиваться вода (если, конечно, участок не сложен песками). Следовательно, должен быть уклон, но небольшой.
Важно, чтобы участок не был самым низким, иначе все ливневые и талые воды притекут именно на него, а отвести их будет просто некуда. Это исправимо, но потребует значительных затрат на подсыпку и дренаж (если будет куда дренировать).
Растительность может рассказать многое об участке
Обращайте внимание на растительность. Обилие влаголюбивой растительности (рогоз, камыш и т.п.) говорит о постоянном подтоплении. Это не обязательно болото, но отсутствие стока налицо. Кстати, проверить, болото или нет, можно самостоятельно. Достаточно воткнуть в грунт арматуру или просто длинную прямую палку. В торф или текучий грунт она войдет легко и будет погружаться до тех пор, пока не упрется в более «хороший» грунт.
Обилие сосен говорит о том, что грунт песчаный, либо супесь. Ели, березы предпочитают глины и суглинки. Крапива растет исключительно на плодородных почвах (если хотите заниматься огородом - это важно).
Еще пару слов о растительности. Если на участке есть борщевик, лучше десять раз подумать. Одно растение – не страшно, а вот заросли могут доставить много неприятностей. На своей шкуре испытал все прелести борьбы с этим растением, за 10 лет так до конца не победил, хотя здоровье у него уже не то.
Насыпные грунты на участке
Обязательно стоит поинтересоваться, подсыпался участок или нет. Даже если продавец не в курсе, это можно понять самостоятельно. Почти всегда, если отсыпку делают с целью продажи, используют то, что дешевле. А дешевле всего – отходы со стройки, т.е. суглинок или супесь со строительным мусором. Если на участке валяются обломки бетона, кирпича, стекла, то можно быть уверенным, что и до некоторой глубины то же самое. Просто строительный мусор для здоровья опасности не представляет, а вот если там еще и бытовой, да с нефтепродуктами, то можно вместо свежего воздуха получить неприятности в виде болезней. Я уж молчу, что иметь под ногами свалку - удовольствие ниже среднего. За почти 10 лет я лишь 3 раза советовал хозяевам избавиться от участка по одной только причине – большая мощность мусора на участке. Такие отходы положено утилизировать на специальных полигонах захоронения.
Даже при безопасных для здоровья насыпных грунтах они создадут сложности при строительстве, т.к. на них нельзя опирать фундамент. Слишком неоднородно строение и свойства, ни один проектировщик в здравом уме и твердой памяти не возьмет на себя такую ответственность. Сам факт засыпки означает, что с участком было что-то не то. Как правило, так скрывают болотные отложения и потом владельцу приходится как следует вкладываться в фундамент. Пример – забивные сваи с глубиной заложения 8 м для обычного дома из пеноблоков 8х10 м в полтора этажа.
Осторожно: охранная зона
Еще один важный момент, характерный для участков, близких к объектам культурного наследия. Если вдруг он попадает в охранную зону объекта культурного наследия, то по закону придется в обязательном порядке провести археологическую экспертизу. Иначе просто не дадут разрешение на строительство. Это стоит определенных денег, но если в ходе раскопок обнаружится что-то ценное с археологической точки зрения, придется делать полноценные раскопки. Строить можно будет лишь после извлечения всех артефактов.
Когда лучше смотреть на участок до покупки
Очень советую смотреть участок по весне, в крайнем случае, поздней слякотной осенью. Да, погода неприятная, зато будут видны все недостатки, ведь большинство из них связаны как раз с водой. Сам в свое время наступил на эти грабли, теперь езжу исключительно на полном приводе, т.к. весной обычная машина до участка не доедет.
Ну и, наконец, помните, что покупая участок, вы приобретаете соседей. Имеет смысл сначала с ними пообщаться, а только потом выходить на сделку.
