Вчера анонсировал разбор интересной истории про человека, которому не повезло.
В 2014 году один богатый человек инвестировал в 30 (!) квартир в строящемся доме в г. Сергиев Посад, Московской области. К сожалению, застройщик свои обязательна не выполнил и обанкротился.
Тогда несостоявшийся собственник 15 квартиры обратился к конкурсному управляющему с требованием включить его в реестр кредиторов первой очереди с выплатой ему 31 338 000 руб.
(Вторые 15 квартир идут в другом судебном разбирательстве)
Конкурсный управляющий отказал, тогда гражданин обратился в суд.
Был ноябрь 2021 года. Первая судебная инстанция постановила включить гражданина в список кредиторов первой очереди.
Однако апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции:
«Граждане, вступившие в отношения с застройщиком и заключившие договор долевого участия в строительстве, преследуют цель удовлетворения своих потребностей, связанных с жильем.
А граждане-инвесторы, вступившие в правоотношения с застройщиком и преследующие цель извлечения прибыли от такой деятельности, в условиях банкротства должника не могут получить удовлетворение в одной очереди удовлетворения с гражданами».
Очевидно, что покупка 30 квартир не входит в раздел «удовлетворения своих потребностей, связанных с жильем» и поэтому включать гражданина в реестр нельзя.
Верховный суд, однако, не согласился с апелляционным
«…Сам по себе факт инвестирования гражданином в объекты недвижимости на этапе строительства не может влечь полный отказ в удовлетворении его требований при банкротстве застройщика.
Как отмечено в упомянутом Постановлении No 34-П, заключение договоров с целью приобретения жилого помещения может быть направлено на удовлетворение не только жилищных потребностей гражданина, но и его экономических интересов (сбережение денежных средств, формирование имущественной базы для дальнейшего получения дохода от сдачи жилья внаем и т.д.).»
Верховный суд предлагает
«…квалифицировать долг перед гражданином таким образом, как если бы владельцем требования к застройщику являлось юридическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность и расчеты с которым в силу подпункта 4 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве осуществляются в четвертую очередь».
По этой причине выводы судов апелляционной инстанции и округа о полном отказе в удовлетворении требований истца ошибочны».
На этом автор новости на РБК (или тот, кто о ему рассказывал) закончил чтение и пошел писать материал.
Но Верховный суд сделал еще одно важное замечание:
«…само по себе приобретение гражданином более одной квартиры еще не свидетельствует об инвестиционном характере его требования.
Не исключены ситуации, когда приобретение нескольких квартир обусловлено необходимостью обеспечить потребности в жилище не только гражданина, но и членов его семьи, иных близких лиц.
В таком случае суд должен вынести вопрос о целях заключения договора в отношении нескольких квартир на обсуждение сторон, что в данном случае сделано не было.
Если часть квартир приобретены в потребительских целях, а иная часть – в инвестиционных, требования кредитора подлежат включению в реестр исходя из их правовой природы».
То есть не все из 15 (30) квартир могут попасть ТОЛЬКО в категорию «покупал для себя» или «инвестировал как предприниматель».
Итог
Верховный суд РФ вернул дело для нового рассмотрения.
Мнение
Вряд ли удастся «протащить» все 15 (или 30) квартир как покупка «для себя и родственников».
Скорее всего, выплаты по части квартир будут проходит как выплату обманутому дольщику (первая очередь кредиторов), а часть - как предпринимателю (четвёртая).
Но всяко лучше, чем ВООБЩЕ НЕВКЛЮЧЕНИЕ в реестр кредиторов по всем квартирам.
Полный текст Определения ВС можно найти здесь.
Там еще разбирается ошибка судов про трактовку «120 метров как предел по площади при покупки новостроек».
____________________
В телеграмм-канале «Риэлтор не нужен!» каждый день выходит эксклюзив - статья, которая здесь не появиться.
Хотите подробностей - подписывайтесь !
#квартира #недвижимость #купить квартиры #покупка квартиры #новостройки #первичный рынок жилья #верховный суд РФ #застройщики
