Что это за зверь - кадастровая стоимость и зачем его оспаривать?
Всё упирается в налоги на имущество. Налог на что мы платим?
- жилые дома, в том числе строения на земельных участках;
- квартира, комнаты;
- гараж, машино-место;
- земельный налог на землю и тд.
Ранее мы платили с инвентаризационной стоимости.
Данный вид базируется на сметных затратах на объект недвижимости. Смета чаще всего далека от рынка и составляется на основании сборников расценок, которые не обновляются регулярно. Говоря по-русски, смета всегда врёт. А значит и инвентаризационная стоимость не соответствует действительности.
Ситуация – благодатная почва для споров, в которой граждане-налогоплательщики будут правы в 100% случаев. Какой толк от такого учёта? Никакого.
В 2015 году были введены изменения в порядок исчисления налога на имущество.
В качестве налоговой базы выбрана кадастровая стоимость. Согласно Ст.3 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности»:
«Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости …»
По-русски, раз в 3 года, но чаще всего реже, государство заказывает у оценщиков массовую кадастровую оценку. Вернее, переоценку.
Внимание, массовая переоценка!
А значит, когда у группы оценщиков тысячи объектов в работе, никто не учитывает индивидуальных особенностей объекта недвижимости. Соответственно, стоимость двух домов, у одного из которых шикарный ремонт и отличное состояние, а у другого нет отделки и коммуникаций, будет одинаковая.
Понятно, что граждане-налогоплательщики уязвлены не вселенской несправедливостью из-за игнорирования оценщиками их плодами труда на ремонтно-отделочном поприще, близкими к произведениям искусства. Нет…
Люди хотят платить меньше налогов.
Больше этого хотят только не платить налогов вовсе. Складываем 2+2. Кадастровая стоимость, определённая путём массовой переоценки, хоть и ближе к действительности, чем бывшая ранее инвентаризационная, но в половине случаев завышена. А если она проводилась 5 лет назад, то её актуальность, очевидно, улетучилась в плюс или в минус. Вот он шанс к снижению налогов, через оспаривание кадастровой стоимости.
Раньше всё так и работало.
Люди снижали кадастровую стоимость у уменьшали налоги в 2, 3, кто-то даже в 10 раз (!). На конец 2018 года более чем 58% решений суда вынесено в пользу истцов – граждан-налогоплательщиков.
А главное, процесс был понятен и гражданам, и Росреестру, и юристам, озолотившимся на этом. Государство само установило, как кадастровую стоимость можно и нужно оспаривать.
Законодательством установлено 2 основания для оспаривания кадастровой стоимости:
- Недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (материал стен, площадь, и прочее);
- Несогласие с установленной рыночной стоимостью объекта недвижимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Истцу для обоснования неточностей нужно привлечь независимого негосударственного оценщика. На основании его отчёта будут вносится изменения в величину кадастровой стоимости. Точнее, могут быть внесены.
Чтоб рыночную стоимость, вновь определённую оценщиком-экспертом, утвердили в виде кадастровой, у заказчика оценки есть 2 пути куда обращаться:
- в комиссию Росреестра по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;
- в суд.
При этом, физическими лицами предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
На основании статьи 24.18. № 135-ФЗ «Об оценочной …», в состав комиссии входят представители органа исполнительной власти субъекта, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, Росреестра, оценщики. Комиссия изучает отчёт об оценке рыночной стоимости и вносят комментарии и замечания. Срок рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости и отчёта об оценке составляет один месяц с даты поступления заявления. По результатам рассмотрения заявления, комиссия выносит решения об пересмотре результатов определения кадастровой стоимости или об отклонении заявления.
Заявку отклонили? 😢
Конечно, её отклонили, зачем государству самому себе снижать налоговые поступления. Вы же не ожидали другого исхода, правда 😅? Требуешь копию решения и замечания к отчёту оценщика и идёшь в суд! В этом случае решение комиссии не будет учитываться в суде, а к рассмотрению предоставляется новое заявление и отчёт.
Согласно законам, в суде можно обжаловать как кадастровую стоимость, так и решение комиссии по спорам Росреестра, если предварительно заявитель в такую комиссию обращался.
Соответственно, можно выдвинуть одно из следующих требований:
- об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (то бишь реальной, а не результата «массово-кадастровой» оценки);
- об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки;
- об оспаривании решения или действия (бездействия) Комиссии Росреестра.
Рассмотрение других требований не может производиться одновременно с оспариванием кадастровой стоимости, поскольку подсудны другим судам. Это значит, что возврат переплаты налогов с имущества из-за ошибочной кадастровой стоимости нужно разрешать в другом процессе, только когда докажите некорректность установленной ранее кадастровой стоимости. То бишь выиграете текущий иск.
Ответчиками по спорам о кадастровой стоимости является Росреестр и орган, утвердивший оспариваемые результаты оценки кадастровой стоимости. Истцом выступает физическое или юридическое лицо, которое просит о пересмотре кадастровой стоимости. Не оценщик! Это важно.
Казалось бы. Всё понятно. Закон есть. Практика присутствует.
Что может пойти не так и почему снижение кадастровой стоимости сегодня под вопросом?
До 2021 года не выдвигалось требований по квалификации представителей ответчика. На суд выезжал представитель Росреестра - сотрудник без наличия оценочного образования. Но по желанию истца суд вызывал оценщика, подготовившего отчёт, который на все возражения Росреестра аргументировал свою позицию. В связи с тем, что оценщик признается судебным экспертом, обладающим специальными познаниями в конкретной экспертной области. Его мнение является приоритетным, более того отчёт об оценке носит доказательный характер.
Интересная ситуация.
Сильная сторона истца, против категорически несравнимо слабой как позиции ответчика, так и его представителя, вследствие некомпетентности. На секундочку вспомним, что «слабой стороной» является государство. А истинный предмет спора – налоги.
Как долго подобно безнаказанное избиение государства могло продолжаться? Очевидно, что не долго, а на это бюджетная система России обратит внимание скорее рано, чем поздно. Так и случилось.
Выход из этой ситуации был найден самим же Росреестром к 2021 году.
Для возможности оппонировать стороне истца Росреестр начал привлекать на договорной основе оценщиков в качестве судебных экспертов. Спор перешёл в плоскость «оценщик против оценщика», а не истца и ответчика. И перевес в таких ситуациях перешёл в пользу ответчика. Это демонстрирует и статистика:
на конец 2021 года количество удовлетворенных заявлений о пересмотре кадастровой стоимости составил 31%.
Сегодня, находясь под давлением государственных судебных экспертов в области оценки, независимые оценщики стремятся избегать участия в процедуре оспаривания кадастровой стоимости.
В рынке оспаривания кадастра на сегодня остались в основном частные юридические фирмы, которые, по моему субъективному мнению, в большинстве случаев заинтересованы в оплате «судо-часов» и подготовленных исков и заявлений, нежели в выигранном деле об оспаривании кадастровой стоимости. Некоторые особо недобросовестные юристы изначально понимают абсолютную бесперспективность иска к Росреестру, но провоцируют доверчивых клиентов на заключение договора с юристом, оплата по которому, как и возможность человека вернуть деньги, никак не зависит от результата судебного процесса. Пресловутые, но денежные «судо-часы».
Вывод:
Вышеуказанная статистика в 31% оспоренных кадастровых стоимостей и ваш шанс, как гражданина, выиграть спор с Росреестром в 2022 г, сильно зависит от реальной объективной причины спора по имуществу, а не от вашего желания платить меньше налогов. Если ваш объект недвижимости оценивался как построенный из немецкого кирпича М-800 с мраморными стенами, а по факту это малая каркасная летняя избушка, то техническая ошибка очевидна. Скорее всего, подобное недоразумение Росреестр примет к исполнению на заседании комиссии без суда. Но, если никаких документальных, технических или очевидных ошибок нет, то, на мой взгляд, заходить в судебный процесс по оспариванию кадастровой стоимости нет смысла.
Это актуально пока весы государственного управления и подчинения снова не качнутся в сторону гражданина-налогоплательщика.
----------------------------------------------------
Нужно оценить недвижимости, бизнес или оборудование? 🙂 - ссылка ► https://www.oocenim.ru/
----------------------------------------------------
Мой TikTok профиль ► (366 тыс.)
https://www.tiktok.com/@anosof.roman
Мой Telegram Канал ▼
