Сегодня доходности 40-60% годовых на недвижимости невозможны. При реальной годовой инфляции под 30%, ваш капитал обесценится за 3 года. Смотря правде в глаза, сегодня инвестиции должны позволить вам "медленнее беднеть, чем другим". Что это значит? - Необходимо искать доходность на уровне или чуть выше инфляции, для сохранения капитала.
Получить подобную доходность можно в коллективных инвестициях в недвижимость и вот почему. Разберем примерный “пирог” доходности девелопера:
- покупка земли 20-25%
- себестоимость строительства 40%
- доходность девелопера 30%
- агентское вознаграждение и маркетинг 5-10%
Классический рынок (например модная тема - покупка и перепродажа новостроек) не позволит заработать ничего, так как цены стоят. Инвесторы, заходящие на старте проекта и по факту являющиеся содевелоперами зарабатывают на уровне 35% доходности! И конечно очень важно в какой именно проект, об этом следующем посте.
Вывод - лучший инструмент инвестирования в настоящее время по доходности и защищенности это коллективные инвестиции в девелопмент и редевелопмент.
А как оценить проект для инвестиций, чтобы он соответствовал и доходности и гарантиям возвратности средств?
Мы в ABN-consult работаем по 4-D оценки и аудита:
- маркетинговый аудит (анализируем концепт и маркетинговую стратегию проекта, отвечаем на вопрос действительно ли проект будет иметь спрос)
- технический аудит (анализируем ИРД исходно разрешительную документацию, строительную смету и календарный план график, отвечаем на вопрос действительно ли обьект будет построен вовремя с заданными параметрами)
- юридический аудит (анализируем юридическую чистоту реализации проекта и работы с инвесторами - обременения, условия управляющей компании,договор инвестирования и т.д., тем самым снимаем риски и защищаем интересы инвестора)
- финансовый аудит (анализируем финансовую модель, проверяем показатели на предмет среднерыночного уровня, подтверждаем потенциальную прибыль)
Пройдя все стадии проекта, он попадает в short-лист. Далее мы сами инвестируем, либо предлагаем нашему пулу инвесторов зайти в проект и контролируем сделку на всех этапах от согласования условий договора, до выхода из проекта и получения прибыли.
