Когда словосочетание «кризис на рынке недвижимости» входит в ежедневный оборот, многие ожидают, что вот прямо сейчас произойдут некие изменения. Например, резко упадут цены. И если этого явно не происходит в какой-то обозримый момент, то возникают сомнения — а есть ли кризис в принципе?
Поэтому многих людей могут посещать такие мысли и вопросы:
Может, это кратковременный застой, который скоро преодолеют? И осенью, вместе с традиционным сезонным оживлением спроса, рынок недвижимости «оживет»?
Пускай цены не поднимутся, но уж точно не упадут? Вдруг ЦБ дополнительно снизит ставку, государство как-то еще поддержит строительную отрасль — и не будет никаких встрясок и падений.
Пережили же весну с её сверхвысокими ипотечными ставками. Лето, конечно, тоже непростое, но ставки ниже, и кое-кто даже говорит о восстановлении спроса. Надо просто дождаться окончания лета и осенью все придёт на круги своя.
Предлагаем вместе разобраться, так ли это на самом деле, и стоит ли сильно надеяться на осень 2022?
Для верной оценки любого явления нужно иметь достаточно знаний, которые позволят сделать верные выводы и установить причинно-следственную связь.
Напомним пример с лягушкой и кипятком
Если лягушку бросить в кастрюлю с кипятком, она выпрыгнет. А если посадить в кастрюлю с холодной водой и начать воду медленно нагревать, то незаметно для себя лягушка сварится. Лягушка не понимает, что и в первом, и во втором случае она в одинаковой ситуации: в кастрюле, где её хотят сварить.
Однако, если в первом случае резкое изменение температуры воды (ситуации), позволяет лягушке сразу сделать правильные выводы, то во втором случае ей кажется, что всё может сложиться очень даже неплохо. Тем более что сначала так приятно и тепленько!
Кризис 2022 в публичном пространстве развивается по принципу, аналогичному медленной варки лягушки
Каждую неделю СМИ преподносят противоречивую информацию о том, что и как будет с ценами. Кто-то пишет, что на рынке новостроек всё плохо и появились лоты со скидкой 25% Новостройки приросли дисконтами – Газета Коммерсантъ № 148 (7349) от 16.08.2022 (kommersant.ru).
В другом не менее авторитетном источнике пишут, что «радоваться рано» и осенью скидка в 5% будет за счастье "Рано радоваться". Что скрывается за рекордными скидками на новостройки - РИА Новости, 16.08.2022 (ria.ru).
Ну а в третьем, тоже авторитетном источнике пишут, что спрос восстанавливается и к концу осени, из-за сокращения ликвидного предложения возможен даже рост цен Рост или падение: что будет с рынком новостроек Москвы осенью :: Жилье :: РБК Недвижимость (rbc.ru).
В подобной информационной вакханалии и покупателям, и собственникам достаточно сложно выбрать верную стратегию. Продавать, покупать, что делать?
Кажется, что любое решение в такой ситуации будет не верным. Поэтому многие выбирают ожидание, которое приведёт только к одному результату — кризис для них наступит неожиданно, как для той лягушки, которая не смогла верно оценить ситуацию и сварилась.
Чтобы этого не произошло, необходимо разобраться — насколько можно доверять прогнозам СМИ, пускай даже эти СМИ достаточно авторитетны. Не секрет, что все статьи с так называемыми прогнозами на будущее, формируются за счёт мнений различных экспертов. На основании этих мнений журналист делает выводы.
Откуда ноги растут и откуда берутся эти эксперты, с мнением которых вынужден знакомиться читатель?
В кино показывают, что журналист при подготовке статей ищет лучших экспертов по теме. Ждёт их у подъезда в надежде взять интервью, проводит серьезную работу и т.п. В современной реальности всё проще.
На специальных сервисах делают запрос по интересующей журналиста теме. Сервис может быть вроде такого: Pressfeed. Сервис журналистских запросов Экспертные аккаунты платные, и их, как правило, оплачивает компания, которая заинтересована в дополнительной цитируемости в СМИ. При этом, через эти сервисы до читателей можно донести позицию, выгодную компании.
Простой пример
Застройщикам выгодно, чтобы цены на квартиры не падали и новостройки продавались. Именно поэтому появляются комментарии от разных директоров по продажам девелопера «Солнышко», которые пространно рассуждают о неизбежном росте цен.
У журналиста есть задание написать статью по теме. И не так уж и важно, что именно в ней написано — ведь это мнение не редакции, а экспертов. Эксперты платят деньги, издания издают статьи, а читатель получает то, что получает.
Безусловно, сервисы — это не единственный способ получения информации для журналистов
Существуют отдельные «жучки», вхожие в редакции. Существуют друзья и любимые эксперты у журналистов. Существуют, наверное, и те, кто по старинке обращается к реальным экспертам. Тем не менее, общий информационный фон формируется именно таким образом. Он содержит много оплаченных мнений, которые преследуют сиюминутную выгоду.
Однако, это не значит, что с этими мнениями совершенно нельзя работать, а СМИ совершенно не стоит доверять. Надо просто уметь работать с информацией.
В сети существуют, действительно, экспертные порталы по недвижимости, публикующие стоящую аналитику
Например, Дом.РФ, IRN.RU, bnMAP.pro и другие. Любой прогноз из приведенных выше статей можно проверить на экспертность, сравнив их данные с материалами этих порталов. Например, Олег Репченко, глава IRN.RU, 12 августа дал развернутый прогноз по ситуации на рынке недвижимости Советы экспертов: что делать продавцам и покупателям жилья в условиях турбулентности? (irn.ru) .
Он считает, что снижение цен может составить 10-30% в зависимости от развития ситуации. Этому прогнозу не противоречат данные портала bnMAP.pro по анализу рынка новостроек Московского региона. Количество заключенных договоров в июле 2022 года в среднем на 40% меньше, чем в июле 2021 года Отчет Москва (itlabrealty.ru) .
При этом, количество объектов, которые запланированы к сдаче в 2022 году, выше, чем в 2021. Это крайне важный показатель, поскольку нельзя забывать, что застройщики освобождены от налогов только при продаже новостроек по договорам долевого участия.
После ввода дома в эксплуатацию доход от реализации готового объекта подлежит налогообложению в общем порядке Налогоплательщиком занижены внереализационные доходы при исчислении налога на прибыль организаций, полученные при строительстве жилых домов | ФНС России | 43 Кировская область (nalog.gov.ru).
Выбор между уплатой налогов и скидкой, необходимой для реализации объекта, на этапе строительства в большинстве случаев делается в пользу скидки.
И кстати, 45% застройщиков сообщили о том, что в течение следующих 12 месяцев объем строящегося жилья превысит показатели текущих объемов — по данным портала Дом.РФ Оценка деловой активности застройщиков многоквартирных домов (xn--d1aqf.xn--p1ai).
Вывод по результатам анализа информации
Сравнив данные СМИ с данными экспертных порталов, можно сделать вывод, что в статье Коммерсанта информация максимально приближена к реальности
В отличие от статей РИА Новости и РБК, которые пышут натужным оптимизмом. Увеличение количества предложения, необходимость его реализовывать до сдачи в эксплуатацию, падение платежеспособного спроса — все эти факты свидетельствуют о том, что осенью 2022 года какого-либо улучшения на рынке недвижимости не будет.
Скидки дают уже сейчас, а это значит, что номинальные цены на сайтах застройщиков становятся иллюзией. Осенью станет невозможно вести разговоры о «низком летнем сезоне» и о том, что скоро ситуация изменится.
Так называемый «высокий сезон» наступит меньше, чем через месяц
Застройщикам придётся принимать решительные меры для того, чтобы активизировать продажи. Собственникам вторичного жилья придётся еще тяжелей. Их никто не поддерживает и поддерживать не планирует.
Поскольку в ценообразовании собственники вторичного жилья движутся вслед за застройщиками, им придется снижать цены. Скидками не отделаться — ведь её нужно кому-то давать. А если по объявлению просто не будет звонков, то с кем торговаться?
Еще несколько наблюдений
Застройщики стали более активно работать и с риэлторами. Размер вознаграждения за привлеченного покупателя, в среднем, увеличился на 1%. Может показаться, что это немного.
Однако, если суммировать прямые скидки, субсидированную ипотеку и повышенный процент риэлторам, то реальный дисконт от заявленных цен уверенно стремится к 15-20% по многим объектам.
На вторичном рынке работа стала крайне непростой
Фактически, не осталось покупателей, которые готовы приобретать недвижимость по «среднерыночным ценам» без серьезного торга. Собственникам вторичной недвижимости, которым действительно необходимо продать, стоит пересмотреть свои ожидания по ценам на недвижимость. То, что еще вчера казалось «мало», сегодня может оказаться прекрасной ценой.
О надеждах на то, что осенью спрос увеличится
Мы бы не стали слишком уж надеяться на это. Да, многие покупатели в летний период отложили приобретение недвижимости. И когда они выйдут на рынок, это вовсе не будет означать, что они не понимают ситуации и готовы будут платить дорого, чтобы удовлетворить желания продавца.
Жесткое дисконтирование, долгая экспозиция и невозможность продать – вот та реальность с которой столкнётся большинство собственников вторичного жилья уже в ближайшие месяцы. Бесконечное оттягивание продажи в ожидании улучшения ситуации может привести к тому, что ситуация станет еще хуже, и продать недвижимость по хорошей цене станет фактически невозможно.
Скептикам рекомендуем обратить внимание на соотношение меновой стоимости квартир и автомобилей
Какая-нибудь KIA Sportage в этом году стоит уже почти 5,5 млн. рублей Kia Новый Sportage 2022 год, комплектация X-Line+, двигатель 2.5 л, Бензин, Автомат, Полный привод, цвет Modern Black - купить у официального дилера Major Auto в г. Москва и МО (kia-major.ru).
Еще год-два назад было невозможно предположить, что на недорогую однушку в Москве будет сложно купить 2 автомобиля KIA. Ну а теперь гипотетический обмен квартиры в некоторых городах Московской области на автомобиль марки эконом класса становится вполне реальным.
В Москве некоторые автомобили премиальных марок уже сравнялись по стоимости с квартирами. Тем, кто думает, что неспешной продажей можно добиться хорошего результата или стоит подождать, мы очень рекомендуем обратить внимание на изменение меновой стоимости недвижимости.
В текущих обстоятельствах вполне возможно, что уже скоро стоимость автомобиля сравняется со стоимостью квартиры. И появятся объявления с текстом: продаю квартиру в Москве или меняю на новый автомобиль. Впрочем, такие объявления в нашей стране уже были. Правда, тогда квартиры меняли на автомобили отечественных марок. Но лиха беда начало!
Что думаете об осени 2022 в контексте рынка недвижимости? Поделитесь мыслями в комментах.
До встречи!
