Тем, кто постоянно спорит со мной о том, что покупка квартиры по наследству или дарению - безопасная сделка, посвящается.
Вот вам история, которая регулярно встречается на на рынке вторичной недвижимости.
1) Вы решили купить квартиру с помощью ипотечного кредита и выбрали интересный вариант
2) Сама квартира вас устраивает как жилье. По документам все просто - первая собственница - мать, которая после 6 лет владения квартирой дарит ее своему сыну. А уже сын спустя еще 6 лет желает продать недвижимость вам.
3) Вас все устраивает, банка все устраивает и даже страховую тоже все устраивает.
4) Вы вносите аванс/задаток и еще через некоторое время происходит сама сделка
Вы радостный въезжаете в квартиру и через год поучаете иск от неизвестного вам гражданина.
Который утверждает, что:
а) его бабушка умерла за полгода до продажи квартиры текущему собственнику;
б) он единственный наследник всего имущества бабушки и наследственное дело было открыто за две недели до продажи квартиру текущего владельцу;
в) бабушка 12 лет назад, в момент подписания договора дарения, была психически больна;
г) внук требует изъять у текущего собственника и передать 1/2 доли квартиры в наследственную массу.
Опускаем решения всех судов, в ходе которых посмертная экспертиза признала, что:
«При подписании оспариваемого завещания и при заключении оспариваемого договора дарения бабушка никак не могла понимать значения своих действий и руководить ими, то есть оспариваемые сделки были совершены с пороком ее воли».
Рассмотрим Определение Верховного Суда РФ:
«Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли»
(пункт 39 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22).
А так как у суда есть результаты посмертной экспертизы, то бабушка на момент описания договора дарения была не в состоянии понимать, что делает, то Верховный суд определил отправить дело на новое рассмотрение.
Которое с вероятностью в 99,99% примет решение об изъятии 1/2 доли квартиры в пользу внука.
Важно запомнить
1) Срок исковой давности исчисляется НЕ С ДАТЫ СДЕЛКИ, а с момента обнаружения потерпевшим нарушения своих прав.
В данном случае - с даты смерти старушки.
Не верьте агентам и малообразованным юристам, который твердят, что «срок исковой давности прошел, потому что сделка была три года назад!».
2) Последний покупатель был добросовестным. Он все проверил и использовал все доступные средства для того, чтобы убедиться, что приобретаемая квартира перешла к продавцу законным путем.
Единственное что не сделал покупатель, как оказалось по итогам судебных разбирательство, - не провел «посмертной судебно-психиатрической экспертизы»
Которую он все равно бы не смог сделать без помощи суда.
То есть институт добропорядочного приобретателя недвижимости если и работает в нашей стране, то с большими перебоями.
3) Дарение - опасный с юридической точки зрения перехода права собственности. Которые может аукнуться много лет спустя.
4) Покупка квартиры с помощью ипотечного кредита НИКАК сама по себе не гарантирует юридическую чистоту этой квартиры
Без комментариев, так как об этом писал много.
Читать Определение В РФ от 06.08.2019 за №64-КГ19-3 здесь.
Еще раз:
НИКОГДА не покупайте квартиру, если в цепочке перехода права собственности есть наследство или дарение. Ну, или готовьтесь получить посмертную экспертизу и потерю части или всей квартиры.
____________________
В телеграмм-канале «Риэлтор не нужен!» статьи о недвижимости, работе риэлторов и тенденциях рынка недвижимости появляются быстрее. Плюс – эксклюзивные материалы, которые на Дзене не появятся. Подписывайтесь !
#квартира #недвижимость #покупка квартиры #ипотека #наследство #деньги #вторичный рынок жилья #дарение #суд #верховный суд
