В наше время многие горожане предпочитают снимать квартиру в аренду, нежели обзаводиться собственным жильём. Особо явно выражена данная тенденция в крупных городах и мегаполисах, где большое количество молодого населения и куда большее факторов, влияющих на решение
Также многие продолжают снимать квартиру после приобретения собственного жилья, например, пока дом не готов заселению или в новой квартире производятся капитальные ремонтные работы
Сегодня однозначно можно сказать: спрос на аренду есть и будет. Однако, какая квартира лучше всего подходит для арендного бизнеса? Что можно будет быстро сдать, и подороже? Сейчас постараемся разобраться.
Новостройка или вторичка?
Обычно для арендного бизнеса или инвестиций, рассматривается первичное жильё: стоимость квартиры вырастет к концу строительства в любом случае, а сам покупатель освобождает себя от хлопот, которые перешли бы от предыдущего жильца новой квартиры: возможные проблемы с документами, «захламленность», ремонт в плохом состоянии и так далее.
Такой вариант безусловно хорош, а вот с арендой дела обстоят несколько сложнее. И вот почему:
1. Стоимость квартиры
Квартира в новостройке стоит дороже готового аналога на вторичном рынке, особенно если покупать её на этапе, когда дом уже сдан. Это предполагает большее количество капитала на руках у покупателя и чуть большие сроки окупаемости арендного бизнеса
Однако, важно понимать, что не все квартиры на первичном рынке будут окупаться с одинаковой скоростью и во многом это зависит от расположения, типа ЖК, качества интерьера, а также кол-ва комнат и площади
2. Близость к центру
Купить новостройку близко или в самом центре Москвы вполне реально, но важно понимать, что стоимость будет значительно выше, чем у «вторичного» аналога. Для будущего арендатора местоположение играет одну из ключевых ролей, т.к. ему важно находиться ближе к работе и местам проведения досуга. От расположения будет зависеть и арендная ставка – если квартира слишком далеко от центра – сдать «дорого» вряд ли получится.
Вторичные квартиры стоят ощутимо дешевле в локациях, где сегодня можно приобрести новостройку, что позволяет немного сэкономить или приобрести квартиру большей площади.
3. Готовность к проживанию
Новостройки под инвестиции обычно покупают на этапе котлована. В этом случае будущему собственнику стоит понимать, что он не сможет сдать квартиру в аренду до окончания строительства, что увеличивает срок окупаемости всей затеи. Также, после окончания строительства, для привлекательности квартиры в глазах будущих арендаторов, необходимо установить в квартиру базовые удобства, такие как: мебель, гарнитур, бытовая техника, сантехника. Безусловно, есть отдельный тип арендаторов, у которых есть своя мебель и своя техника, но таких значительно меньше. Это тоже важно учесть и включить в стоимость квартиры при расчете арендной ставки и сроков окупаемости.
Вторичка же показывает себя тоже неоднозначно. С одной стороны – можно без труда найти вариант с готовыми удобствами, а с другой – требуется регулярное обслуживание. И это абсолютно нормально: коммуникации не новые, ремонт сделан тоже не вчера, а мебель может быть вовсе советских времен. При покупке вторички, при условии, что в ней не был проведен капитальный ремонт до покупки, или после, нужно быть готовым к регулярному обслуживанию квартиры
4. Ипотечные нюансы
Покупая квартиру в ипотеку для последующей сдачи в аренду, важно учитывать нюансы, связанные с правилами кредиторов
В первую очередь, аренда должна производиться в обязательном порядке по договору. Для сдачи квартиры в аренду, нужно получить согласие от кредитной организации (банка) на осуществление данной процедуры. Кредитная организация в том числе может проверить квартиру, так как имеет на это право, если квартира является предметом залога. В некоторых случаях банки прописывают запрет на сдачу квартиры в аренду сразу в договоре
5. Современная среда
Пожалуй, это единственный критерий, который сильно выделяет первичное жилье перед вторичным. Инфраструктура вокруг домов старого фонда выстраивалась годами и не была продумана в ЖК изначально. В новых же домах, застройщики стараются закрыть большинство бытовых требований покупателя ещё на этапе проектирования жилого комплекса, потому что от этого будут зависеть их продажи
Безусловно, жить в «свежем» дворе, иметь салоны красоты, кафе и спортзалы просто спустившись на первый этаж дома – это круто, но нуждаются в этом далеко не все. Да и к тому же, объекты инфраструктуры начнут появляться только после сдачи дома ЖК в эксплуатацию и иногда это занимает годы, поэтому явного победителя по данному пункту оценить сложно, всё довольно индивидуально
Купить «двушку» или «однушку»?
Однокомнатные квартиры имеют на рынке аренды не малый спрос, но он мало чем отличается от двухкомнатных квартир. Средняя двухкомнатная квартира комфорт-класса и вторичного фонда мало чем будет отличаться по арендной ставке от какой-нибудь однокомнатной первичной квартиры в элитном ЖК. Однако, «однушка» довольно практична: ниже стоимость по сравнению с «двушкой», довольно высокий спрос на рынке аренды, меньше квадратов – дешевле ремонт и легче обслуживание
Мы можем выделить один очень важный плюс «двушки» – адаптивность. Вы можете сдавать квартиру семейной паре, одному человеку, сдавать только комнаты или если позволяют квадраты и планировка – поделить квартиру на студии. В случае с «однушкой» рассмотреть такое кол-во вариантов для сдачи в аренду уже не представляется возможным. Да, однокомнатную квартиру можно сдать и семейной паре, но куда сложнее будет сдать однокомнатную «по половине комнаты», несмотря на то, что такая практика тоже существует среди арендодателей, но обычно таким грешат арендаторы, подселяя к себе новых жильцов из знакомого круга
При этом двухкомнатная квартира комфорт-класса будет окупаться все же быстрее, чем элитная однокомнатная квартира при похожих данных. Стоимость квартир будет в таком случае отличаться, но разница может составить максимум до 1 млн. рублей на московском рынке. При этом важно понимать, что хорошая однокомнатная в элитном ЖК – это лишь звучит как возможность сильного завышения стоимости. На практике же, хорошая однокомнатная квартира с ремонтом вторичного фонда будет выставляться дешевле и иметь больший спрос, так как арендаторы в большинстве своём предпочитают не переплачивать. С «двушки» можно больше заработать и снизить срок окупаемости. При этом важно понимать, что когда мы говорим про двухкомнатную квартиру – мы не имеем в виду «евродвушку»
Как подсчитать срок окупаемости от сдачи квартиры в аренду?
Здесь очень простая формула. Например, вы купили однокомнатную квартиру, общая стоимость с учетом всех дополнительных покупок вышла 12,2 млн. рублей и вы планируете сдавать её за 55 тыс. рублей в месяц. Чтобы высчитать срок окупаемости, необходимо итоговую стоимость квартиры поделить на сумму арендных платежей за год.
Таким образом: 12 200 000 / (55 000*12) = 18,4
Получается, сдавая квартиру в аренду за 55 т.р. в мес., квартира окупится примерно за 18,5 лет – это средний показатель для московских квартир купленных для сдачи в аренду и да, это не быстро. При таком сроке окупаемости у вас есть возможность реализовывать эту задумку без убытков, квартиры с окупаемости более 20 лет рассматривать не выгодно.
Однако, ничто не мешает собственнику вносить улучшения или повышать арендную ставку ежегодно. Например, если район активно развивается или в квартире были произведены косметические ремонтные работы. При расчете итоговой арендной ставки квартиры, важно учитывать и платежеспособность арендаторов в районе. Таким образом квартиры в районах деловых центров будут стоить чуть дороже, чем в отдаленных спальных районов.
Как посчитать процент доходности от сдачи квартиры?
В первую очередь, нужно подсчитать все расходы: стоимость самой квартиры, гос. пошлины, налог и иные расходы, которые будут понесены во время сделки. Также в эту стоимость необходимо включить стоимость ремонта и мебели, если квартира всего лишь с отделкой, а также комиссионные риелтора (индивидуально). Затем мы также умножаем арендную ставку на 12 месяцев и делим на общую стоимость квартиры, после чего умножаем на 100.
Выглядит это так: (55 000*12) / 12 200 000 * 100 = 5,4% годовых
Процент доходности важно рассчитывать для оценки рентабельности. Чем выше этот процент – тем лучше. Высчитывая рентабельность, у вас появляется возможность сравнивать арендный бизнес с другими вариантами для вложения средств. Самое распространенное сравнение процента доходности от арендного бизнеса с вкладом в банке, так как доходность была примерно одинакова до недавнего времени.
При этом доход со сдачи квартиры в аренду облагается налогом – 13% для физ. лиц и порядка 4-6% с самозанятых. У ИП же налог составит 6%. Это тоже важно рассчитывать при расчетах, как и текущую инфляцию
Высчитав процент доходности, оценив рентабельность и сроки окупаемости, вы можете принимать решение о покупке той или иной квартиры исходя из вашей стратегии, так как будете четко понимать выгоду исходя из вводных данных и оценивать лично для себя какой объект выбрать для сдачи в аренду. В этой статье мы поделились основными критериями выбора, влияющими на рентабельность. Дальше каждый сделает свой выбор!
