В середине мая ко мне обратился Алексей - меня ему порекомендовала моя давняя клиентка Анна, с которой мы постоянно что-то продаем и покупаем уже, наверное лет восемь. Алексей получил 3 года назад по наследству от мамы однокомнатную квартиру 30 кв. м. в Москве в районе Кунцево в кирпичном 5-ти этажном доме на ул. Партизанская.
С момента вступления в наследство прошло чуть больше 3х лет (минимальный срок владения, после которого продавец освобождается от налога при продаже недвижимости) и Алексей решил продать эту квартиру, т.к. сам в ней давно уже не жил, а сдавать дальше в аренду он не хотел.
В итоге он пришел с задачей: продать квартиру и грамотно применить полученные деньги вложив их в недвижимость, которая будет расти, защитит средства от инфляции и в идеале принесет доход.
Я провел аналитику по району - за его однокомнатную квартиру можно получить порядка 8 700 000 - 9 000 000 млн. руб.
Исходя из этой суммы я предложил 2 варианта:
1. Вариант – новый жилой комплекс апартаментов бизнес-класса Верейская 41 от ГК Самолет, который находится на начальном этапе строительства недалеко от Аминьевского и Можайского шоссе, рядом с рекой Сетунь.
Плюсы этого варианта:
- расположение на западе Москвы в престижном районе.
- начальный этап строительства – ценник намного ниже аналогов. Бизнес-класс с качественной отделкой, собственным детским садом и коммерческими помещениями.
- апартаменты с качественной отделкой «под ключ».
- до Москва-Сити можно добраться за 15-20 минут на транспорте
- недвижимость в этом районе хорошо сдается за счет удачной локации
- субсидированная ставка от застройщика 0.1%
Из минусов – это апартаменты, там нельзя прописаться, но для Алексея прописка не была важна, т.к. он прописан в другой квартире и эту покупку рассматривал, как инвестицию
2. Вариант – купить 2 квартиры с хорошей транспортной развязкой, которые можно выгодно сдать, или перепродать после увеличения цены.
Я предложил Алексею рассмотреть сразу 2 жилых комплекса:
Южные Сады от застройщика А101 в Южном Бутово
- Благоустроенный район с хорошей сложившейся инфраструктурой
- Московская прописка
- 15 минут пешком до 2х станций метро
- Начальный этап строительства 2-й очереди
- Радом с ЖК парк Южное Бутово, детский ландшафтный парк и Бутовский лесопарк
- Беспроцентная рассрочка 15-10-75
ЖК Молжаниново от ГК Самолет находится за МКАД-ом, но у него есть свои неоспоримые плюсы
- Московская прописка
- Отделка под ключ и кухня включены в стоимость
- В 2024 году в 5 минутах от комплекса откроется станция МЦД4 (пока обычная станция электрички)
- ЖК полностью со своей инфраструктурой (4 школы и 8 детских садов)
- Монолитные дома, закрытый двор
- Субсидированная ипотека 0.1% на весь срок
В итоге Алексей решил разделить свои инвестиции и вложить средства от продажи старой квартиры в 2 новостройки: ЖК Южные Сады и ЖК Молжаниново.
Как проходила продажа квартиры Алексея
Приведя квартиру в порядок, я сделал профессиональные фотографии и начал рекламировать объект по цене 9 млн. руб. Прошло 1.5 недели – было всего 2 звонка и ни одного просмотра, для 1 комнатной квартиры это очень плохая статистика.
Я начал анализировать почему так произошло: оказывается в течении недели пока мы с Алексеем рассматривали новостройки и готовили квартиру к продаже (вывезли ненужную мебель, заказали клининг и т.п.) некоторые продавцы снизили цены на свои объекты и у нас появилось несколько конкурентов по цене 8 700 000 и 8 600 000 которые готовы еще были торговаться.
Я порекомендовал Алексею снизить цену до 8 500 000 млн. по следующей причине: цены на новостройки регулярно повышаются, в отличие от цен на старый фонд, если даже мы найдем покупателя за 8 700 000 на нашу квартиру через 2-3 месяца, то цена за это время на новостройку увеличится как минимум на эту же сумму, а может и больше, плюс есть риск того, что застройщик отменит субсидированную ипотеку под 0.1% и рассрочку. Алексей с моими аргументами согласился.
В тот же день, когда мы изменили цену, мне позвонил человек с которым я уже ранее общался и мы договорились о просмотре. Квартира ему понравилась – они хотели перевезти пожилых родителей поближе к себе. Мы договорились с покупателями по цене 8 500 000, больше не торговались, т.к. понимали, что у нас на тот момент было самое интересное предложение в локации.
Через 1.5 недели вышли на сделку в Сбербанке, через 5 дней получили деньги.
Что мы в итоге купили с Алексеем:
1 комнатную квартиру 36 метров в ЖК Южные Сады стоимостью 8 495 000
Купили в рассрочку без % и без удорожания – внесли изначально 15% ( 1 274 250 руб)
Через 12 месяцев нужно будет внести еще 10% - 850 000 руб., а оставшуюся сумму Алексей возьмет в ипотеку за 3 месяца до ввода дома в эксплуатацию (если не решит ее продать к этому времени), т.е. почти 2.5 года он не платит % банку по ипотеке.
Вторая наша покупка - небольшая евро-двухкомнатная квартира 33 метра в ЖК Молжаниново – изначально ее цена была 8 635 000, но я договорился с застройщиком о скидке 2% и она обошлась Алексею в 8 462 000. Мы подсчитали ежемесячный платеж по ипотеке с учетом первоначального взноса 6 000 000 и ставки с господдержкой 7% – он составил всего 17 000 руб.
Какие у Алексея дальнейшие планы на эти объекты недвижимости?
Как говорится - время покажет. На сегодняшнем не слишком активном рынке горизонты инвестирования в недвижимость растянулись по времени. Быстрых сделок, когда за 6 месяцев квартиры прирастали на 15-20% сейчас нет.
Стратегия по ЖК Южные сады следующая - через 12 месяцев вносим оставшуюся сумму рассрочки 10% и ждем окончания строительства - за 6 месяцев до окончания строительства посмотрим на рынок: если рынок будет активный, то будем продавать по переуступке, чтобы не нести доп. затраты на ипотеку.
По ЖК Молжаниново также ждем 1.5-2 года и смотрим на динамику - ближе к сдаче дома, если цена достаточно вырастит будем продавать. Если рынок будет вялый - ждем ввод дома в эксплуатацию и сдаем квартиру в найм, арендные платежи будут перекрывать ипотечный платеж примерно в 2 раза.
Связаться со мной, получить консультацию по продаже вашей недвижимости, или по инвестициям в новостройки: мои контакты: whatsapp, telegram +7 925 125 10 23 vk.com/kobozev.konstantin
