Сейчас застройщики предлагают субсидированную ипотеку на свои квартиры под очень заманчивую процентную ставку от 0,1 % годовых на весь срок кредита. С одной стороны, преимущества для покупателя очевидны: почти нет переплаты банку по процентам за кредит. Но высокая цена на новостройки играет плохую игру с покупателем.
Трудность продажи квартиры
Купив у застройщика квартиру по субсидированной ставке (0,1-3%) и по высокой цене в случае продажи этой квартиры собственник будет продавать ее уже на вторичном рынке, а это процентная ставка в районе 10% и цена ниже. Получается интересная картина как с автомобилями:
При покупке новостройки у застройщика в дальнейшем, при ее продаже нужно будет сделать скидку
Пример
Евро двушка от застройщика в панельном доме, сдача через пол года, стоит в районе 4 млн. руб. Аналогичная квартира на вторичном рынке с евро ремонтом стоит 3-3,1 млн. руб.
Первый вопрос на засыпку: как продать такую квартиру ?
Добавлю к этому вопросу тонкости, что часто первоначальный взнос составляет в районе 15-20%, а оставшаяся часть - это тело кредита.
Пример:
Возьмём для расчета эту же самую евро двушку от застройщика. Ее параметры:
- цена квартиры 4 млн. руб.
- первоначальный взнос от 600-800 т.р. (15-20%)
- сумма кредита 3200-3400 т.р.
- 300-500 т.р. на ремонт квартиры
В итоге себестоимость квартиры составляет 4,3 - 4,5 млн. руб.
Проблема:
Как продать такую квартиру за 4,3 - 4,5 млн. руб. на вторичном рынке? При условии, что аналоги продаются за 3-3,1 млн. руб.
Если даже снизить стоимость квартиры с 4,3-4,5 млн. на размер первоначального взноса 600-800 т.р., то цена 3,5-3,7 млн. будет составлять выше чем конкурентные квартиры за 3,2-3,4 млн. руб. И тут возникает большая проблема: чтобы продать эту квартиру, нужно еще найти деньги, чтобы закрыть ипотеку.
Второй вопрос на засыпку: как купить встречный вариант ?
В среднем по статистике, в 80% случаев продажи квартиры нужен встречный вариант.
Проблема:
Так как данная квартира продаётся в минус себестоимости, то нет капитала на дальнейшую покупку. Следовательно, получается, если нет возможности купить, то и теряется смысл в продаже текущей квартиры.
Пример
Разбираем эту же евро двушку. Купили ее у застройщика и сделали ремонт, то:
- себестоимость 4.3-4.4 млн.руб.
- рыночная стоимость на вторичке 3-3.1 млн.руб.
- первоначальный взнос был 15% около 600 т.р.
- цена от застройщика 4 млн.руб.
- кредит на ипотеку составляет 3.4 млн.руб.
В итоге получается, что сумма кредита в 3.4 млн.руб. у нас больше, чем рыночная стоимость этой квартиры на рынке в 3-3.1 млн.руб.
Выводы:
- Субсидированная ипотека не подойдёт для тех, кто планирует продавать свою квартиру в течение ближайших 10 лет. Целевая аудитория: начинающие специалисты; молодые пары без детей; семья, планирующая ребенка.
- Субсидированная ипотека подойдёт для тех, кто планирует долго жить в этой квартире. Целевая аудитория: семья, не планирующая увеличение комнат в квартире.
А как вы считаете? Пишите в комментариях!
- Подписывайтесь на канал
- Если нравится статья, ставьте лайк 👍
- Консультация по тел. +7-953-686-42-56