Комментарий юриста к закону о запрете на выдачу сведений из ЕГРН.
Для чего закрыли доступ к сведениям? Кому это выгодно?
Как теперь получать выписки?
Как обезопасить себя при совершении сделки на рынке вторичной недвижимости?
Что вообще произошло?
6 июля 2022 года бешеный принтер принял несколько десятков дурацких законов, один из которых - законопроект № 101234-8, - засекречивает сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Конечно, не все сведения, а только персональные данные правообладателя. Изменения вступают в силу с 1 марта 2023 года.
Параллельно тем же законопроектом вносятся изменения в Закон о персональных данных. Сейчас для передачи персональных данных за границу достаточно подать уведомление в Роскомнадзор и убедиться, что принимающее государство "обеспечивает должный уровень защиты данных" (есть еще требование о локализации, но это в рамках нынешнего обсуждения неважно)
Теперь трансграничная передача персональных данных становится разрешительной. Оператор данных обязан сообщить об этом Роскомнадзору, а тот проверит, "не нарушает ли передача данных публичные интересы", и только после одобрения данные можно передавать.
Теперь, сложив 2+2, мы понимаем, для чего нужны изменения, не так ли?
Но ради защиты от общественного мнения кучки чиновников создали проблемы вообще всем гражданам. Причём не только потенциальным покупателям недвижимости и риелторам, но и собственникам.
Получить выписку ЕГРН - только через нотариуса или собственника
К счастью, у собственника осталась возможность брать выписку в отношении самого себя и своего имущества. Также это смогут сделать супруг(а) собственника, арендатор (но только если договор аренды зарегистрирован в Росреестре), а также владелец участка земли, на котором расположено строение собственника и наоборот (если землей и строением владеют разные люди)
Но на этом хорошие новости заканчиваются. Третьи лица (т.е. любой потенциальный арендатор, покупатель, а также риелтор, юрист) может получить выписку только через нотариуса.
Однако, просто зайти в нотариальную контору и взять выписку не получится. Для этого ещё нужно подтвердить наличие оснований для запроса
И это уже настоящий сюр. Вот какие это могут быть основания:
- Наличие предварительного договора купли-продажи недвижимости. Но предварительный договор обязывает заключить основной договор в будущем (ст. 429 Гражданского кодекса). Обычно выписку ЕГРН смотрят на этапе переговоров. А теперь, если вы покупаете квартиру, вам придется взять на себя обязательства купить ее, просто чтобы посмотреть выписку из публичного реестра! Надо ли говорить, что если по такому предварительному договору собственник заставит вас заплатить за просмотр выписки, вы не сможете отказаться? Надо ли говорить, что на составлении подобных договоров только чтобы "выписку посмотреть" будут совершенно неоправданно обогащаться нечистые на руку маклеры и юристы?
- Намерение обратиться в суд, но только по основаниям приватизации, защиты права собственности или возмещения ущерба. Фактически нотариус должен будет проверять наличие права на иск. Что совсем уже дико - это делают юристы на консультациях и суд в заседании. А если вы судитесь о разделе имущества с бывшим супругом или о взыскании алиментов, то вам вообще выписка не положена...
- Наличие исполнительного листа об обращении взыскания на недвижимость. Это вообще должно относиться к компетенции судебных приставов. Как быть взыскателю, которого будут гонять пинг-понгом нотариус и пристав, непонятно.
Получается, нотариусам это выгодно? Они заработают?
Это расхожее мнение, в том числе, в юридическом сообществе. Но на деле нотариусы - тоже пострадавшая он нового закона сторона.
Закон устанавливает максимальный размер оплаты услуг нотариуса за выписку ЕГРН - 450 рублей
По меркам нотариальных тарифов, это просто смешно. Например, заверение доверенности обычно обходится в 2 000 рублей. С учетом того, что некоторые выписки ЕГРН занимают по 500 листов, это нотариальное действие в прямом смысле слова не стоит бумаги, на которой напечатан результат его совершения.
Зато работы очень много. Нужно не просто скачать выписку с сайта. Нужно еще дать обратившемуся заполнить заявление, засвидетельствовать наличие или отсутствие запрашиваемых сведений в реестре, а также проверить наличие договора или права на иск (см. выше).
За качество работы (а работа заключается де-факто в том, чтобы не дать выписку "кому не надо") нотариус фактически отвечает головой. Помните, про запрет трансграничной передачи персональных данных? Так вот, если вдруг у того же "экстремиста" ФБК окажутся сведения об очередном дворце, а в базе Росреестра отображается запрос нотариуса по этому объекту, то нотариусу ..... (ну вы поняли). Напомню, такой геморрой оплачивается 450 рублями!
При таких обстоятельствах любой адекватный нотариус просто откажется делать выписку ЕГРН, сославшись на "технические проблемы" или обед.
А у потенциального покупателя (как и у риелтора) ничего не остается, кроме как давить на собственника
Например, не работать с ним, пока не покажет выписку. А еще новый закон дает собственнику право "открыть" сведения в ЕГРН для всеобщего доступа. Не удивлюсь, если сложится практика, когда риелторы отказываются работать с клиентом, пока тот не подаст в Росреестр соответствующее заявление. Потому что иначе работать с недвижимостью, конечно, невозможно.
В постсоветской России, где бОльшая часть недвижимости в собственности самых пожилых граждан, это только усилит подозрительность, недоверие собственников к риелторам, арендаторам и покупателям, что приведет к снижению активности на рынке и кризису. Ну вот как объяснить старушке 90 лет, что она должна "написать в Росреестр, чтобы все видели, что квартира твоя?" Нужна была ей такая "забота" законодателя о ее персональных данных?
Не понятно, что делать, если собственников несколько. Достаточно заявления об "открытии" данных от одного или нужно согласие всех? Закон об этом молчит.
Короче, вопросов, как обычно, больше, чем ответов...
Так как же защитить себя при сделках на вторичном рынке недвижимости?
Получается, что реально никак... Нужно требовать выписку ЕГРН от собственника, а если не дает, заключать предварительный договор и идти к нотариусу. Разумеется, договор нужно изучить, чтобы не принять на себя обязательства выкупить объект в любом случае. А нотариус может вам и отказать.
На практике вы как добросовестный потенциальный покупатель полностью находитесь в руках собственника и риелтора. Хорошо, если агент "на вашей стороне", а если нет?..
Напомню, что выписка ЕГРН - только первый шаг проверки предстоящей покупки. Далее еще нужно проверять на залоги и банкротство, согласие супругов, дееспособность каждого из собственников...
Вот так ради защиты коррупционных доходов правящей "элиты" от внимания прессы в стране фактически уничтожили одним махом и рынок вторичной недвижимости, и публичный реестр недвижимости!
Другие статьи про недвижимость:
Квартиру с недостатками покупатель обязан принять. Как защитить свои права?
Когда за долги могут лишить даже единственного жилья?
Чем грозит самострой?
