Всем привет!
Не так давно я с коллегой по инвестированию разговаривал об инвестициях, обсуждали недавний кидок Газпрома, делились мнениями об других эмитентах. В ходе беседы, я упомянул, что в связи с такими событиями, массовой отмены дивидендов, нужно создавать так называемую, «консервативную» часть инвестиционного портфеля! Об выходе из акций не может быть и речи, просто нужно понимать, что при отмене дивидендов (что и происходит сегодня!), можно расчитывать на выплаты по альтернативным инструментам.
Что здесь подразумеваться? Поделюсь мнением о входе в иные инвестиционные инструменты, такие как депозиты, облигации, ну и «бумажной, коммерческой» недвижимости ( ЗПИФЫ).
Коллега поинтересовался моим мнением. И я выскажу сегодня его. Поехали!
Итак.
Депозит. Хороший, популярный, надежный , консервативный инвестиционный инструмент! Сложно с этим спорить. Однако доходность по ним не обыгрывает инфляцию. Рекомендую его людям с низким инвестиционным риском. Сам депозит на данный момент не имею, в будущем, возможно, буду держать в нем небольшой кэш.
Облигации. Аналогичная история, что и с депозитом. Долговой инструмент, позволяющий сохранять капитал, получая при этом гарантированный купон. При росте ставки увеличиваются и процент по купону.Я рассматриваю только короткие облигации для кэша. Получать высокую выплату по купонам можно при условии большой суммы входа, а это не всегда возможно, тем более ставка меняется быстро. Инструмент имеет право на жизнь, но только когда суммы будут высокие. Однако при высокой инфляции ( сейчас например), они не очень интересны.
ЗПИФ коммерческой недвижимости ( бумажной).
Именно на этот инструмент я обратил внимание, когда только заходил на рынок. Честно говоря, я понятия не имел, что это за зверь такой, однако постепенно стал изучать его , юзая форумы, сайты, читая и смотря инвесторов, которые имеют в портфеле данный актив. Однако и у этого инструмента выплата не гарантирована, в отличие от купона..
Итак, я отбросил западные REIT. Думаю, сейчас комментарии излишни. Вспоминаем, какой у нас паспорт, нашу локацию, реальное отношение к нам стран запада. Возможно, все будет хорошо, однако доверие подорвано серьезно..
Поэтому перейдём к отечественным ЗПИФ! Отмечу, что большинство этих фондов не используют кредитные средства, только средства пайщиков что нам на руку, поскольку они становятся менее волатильными.
ЗПИФ недвижимости . Выбора тут я много не нашёл, но есть что посмотреть. Я определил для себя критерии , которые должны быть у ЗПИФ.
- Хорошая доходность
- Прозрачная история и репутация
- Устоичивость к разным кризисам
- Недвижимость с потенциалом увеличения дальнейшей цены.
- Иметь в составе несколько объектов ( пул)
- торг на бирже!
- Доступная цена входа (паи)
Кстати, выбор именно биржевого инструмента, на мой взгляд, важна ещё и тем, что не позволит управляющей компании манипулировать ценами пая, делает более прозрачными процессами в фонде.
Поэтому я начал выбирать из нескольких фондов, такие как:
1.Фонды Активо. Достаточно известен. Многие имеют его паи. Однако он не торгуется на бирже( нужно обращаться напрямую), имеет одни обьекты( Торговый центр в отдельном городе). Очень высокая цена пая- от 300-400 т.₽! Не подходит
2.Парус . На бирже торгуется, однако инструмент доступен только для квалифицирированных инвесторов, фонд вкладывается только в один объект, а это не очень.
3.Альфа капитал арендный поток.
Проблема с доходностью. Она будет достигаться постепенно, когда фонд будет наполнятся объектами.
4.ВТБ рентный доход.
Тоже доходность невысока- с учетом комиссии- на уровне 8%, да и та только будет достигнута, когда фонд будет иметь достаточно объектов.
5.Сбер арендный бизнес.
Аналогичные проблемы, как и в ВТБ и Альфа, проблема с доходностью, на стадии формирования фонда, доходность ниже ОФЗ, после будет 7-8%. Не пойдёт.
6.ПНК Рентал. Фонд индустриальной недвижимости PNK rental запущен 7 июля 2020 года. Активы фонда – готовые высокотехнологичные индустриальные здания класса А+, возведенные девелопером PNK group, с действующими долгосрочными договорами аренды и арендаторами из разных областей экономики.
.. Так, неплохо- торгуется на бирже, цена пая доступная( 1730₽), имеется пул объектов, что хорошо, если что-то произойдёт с одним складом, то ничего не произойдёт с выплатами, поскольку имеется много объектов, и хорошие якорные арендаторы!
Выплаты с июля этого года- ежемесячные!, что делает этот актив ещё более привлекательным!
.. зашёл в приложение брокера Тинькоф, однако в разделе фондов я его там не нашёл, позже выяснил, что этот брокер не торгует этим фондом. Вот так.
Я открыл ещё счёт у брокера БКС. И нашёл его:
На бирже фонд уже год. Уже есть отзывы. Небольшой испытательный срок прошли, думаю, стоит начать входить в фонд!
Решил выделить небольшую сумму для покупки паёв , после посмотрю, что и как. Поскольку в наше непростое время нельзя расчитывать на дивиденды ( надеюсь, не надолго!), то можно спокойно наращивать данный актив, чтобы постепенно сформировать стабильную ежемесячную выплату в виде арендных платежей с паёв. А это будет хорошим подспорьем!
P.S. В данной статье нет ИИР, только личное мнение актора. Я никого никуда не призываю, делюсь с вами опытом и мыслями.
До скорого!
