Эксперты говорят о затишье на рынке недвижимости, в том числе на первичном. Сколько оно продлится, помогут ли повысить спрос программы поддержки от государства, узнали у экспертов.
Ольга Ульянова, Полис Групп, Санкт-Петербург, Директор по маркетингу
Спрос на рынке новостроек есть, но его объем стал меньше. За май и июнь произошло некоторое восстановление спроса по сравнению с обвалом апреля. Сейчас можно говорить о снижении объемов продаж на 30–35% от дофевральских показателей.
Появляются на рынке и новые проекты, но их достаточно мало по сравнению с теми объемами, которые ждали к появлению на рынке. По май 2022 года на рынок вывели порядка 600 000–700 000 м². В текущей ситуации — это помогает рынку. Именно ипотечные программы позволили вернуть покупателей на рынок. Снижается ставка ЦБ, действуют множество программ субсидированных ставок, разработанных совместно банками и застройщиками. Это позволяет выбрать оптимальную схему покупки для каждого, ведь сегодня покупатели действуют в состоянии неопределенности, когда они не могут спрогнозировать уровень своего дохода на ближайшие полгода-год.
Марсель Габдульманов, руководитель центра продаж и маркетинга застройщика архитектурно-брендинговой компании DeVision
Сейчас квартиры покупают те, кому это необходимо. Недвижимость — одна из первичных человеческих потребностей, и, если есть необходимость её закрыть, то это будет сделано. Как показывает практика, даже при высоких ипотечных ставках. Спрос на «первичку» восстанавливается, это четко заметно по июню.
Значительно увеличился объем ипотечных консультаций, а это опережающий фактор того, что люди рассматривают свои возможности с целью покупки квартиры. Позднее он конвертируется в сделки. Также увеличилась активность входящих обращений от клиентов, броней, сильно просевших в предыдущие два месяца.
На рост спроса повлиял целый ряд факторов. Во-первых, часть населения страны отошла от внешних шоков и вернулась к решению своих бытовых вопросов. Во-вторых, доступная ипотека, ежемесячный платеж по которой стал ниже, а значит доступнее для клиентов, чей бюджет на покупку квартиры стеснен какими-то обстоятельствами.
Здесь важно разъяснить, что льготная ипотека сработала не совсем так, как ожидалось. Ведь ипотека на «вторичку» осталась по-прежнему дорогой, а огромный объем денежных средств населения «заморожен» именно в ней. Что это значит? Чтобы купить квартиру в новостройке, владельцу нужно продать свою «вторичку», но её покупателю придется брать ипотеку под очень высокий процент.
Поэтому пока ключевая ставка не снизилась до того уровня, при котором нельготная ипотека на вторичную недвижимость стала вменяемой, такие сделки с «первичкой» практически не заключались. Сейчас после уменьшения размера ключевой ставки пройдет какой-то классический (для сделок на вторичном рынке) период времени, чтобы денежные средства освободились и начали конвертироваться в сделки с «первичкой».
Вне зависимости от субъективных и объективных обстоятельств, я советую покупателям одно и то же: если жилищный вопрос остро назрел, его нужно разрешить. Условия для клиента могут быть как умеренно, так и минимально выгодные. Но нельзя забывать, что недвижимость, как правило, всегда дорожающий актив. Кроме того, ключевая ставка продолжает снижаться и, если верить аналитикам, на момент публикации материала будет уменьшена ставка и по господдержке. И здесь можно будет утверждать, что выгоднее условий уже ожидать, на мой взгляд, бессмысленно.
Дополнительным фактором, который благоприятно скажется на восстановлении спроса на квартиры, станет уверенность конкретного потребителя в своих доходах, в будущем и в том, насколько государство сможет её обеспечить. Это определяет способность потенциального покупателя принимать решения о каких-то долгосрочных обязательствах в виде кредитов и тому подобного. Я считаю, что пик кризиса пройден, и сейчас рынок начнет умеренное восстановление. В июле он традиционно затихнет, но в августе, по моим ожиданиям, вернется к уровню того же периода 2019 года не в денежном эквиваленте, а в показателе квадратных метров.
Станислав Александров, руководитель отдела продаж Bau City
В Петербурге в апреле текущего года спрос на первичное жилье просел относительно марта примерно на 70–80%. В мае же еще немного просел относительно апреля. Приобретают сейчас в основном те, кто идет на расширение площади проживания или те, кто хочет компенсировать невысокий ежемесячный платеж по субсидированной застройщиком ипотечной ставке посредством сдачи в аренду — такие сделки нередкий случай.
Ставка снижается, много льготных программ. Реанимирует ли это спрос на первичку? Оживление спроса возможно при восстановлении, как следствие — росте реальных доходов населения
Я бы посоветовал уделять внимание качеству построенных застройщиком объектов, при этом обращать внимание на успешные: функционирование, обслуживание, эксплуатацию возведенных застройщиком домов. Если объект, возведенный застройщиком, показал себя более чем успешно на протяжении первых трех лет «жизни», то это существенный фактор, положительно характеризующий качество работы девелопера, как команды профессионалов в целом.
Что может спасти спрос на квартиры? Снижение ставки по льготной ипотеке с 7% до минимум 5,5%, лучше — еще ниже до 4% и рост реальных располагаемых доходов населения.
