Эта статья могла быть очень краткой: если ограничиваться цитирование статьи 181 Гражданского кодекса РФ, можно уложиться в пару абзацев.
Но каждое положение закона требует разъяснения, поскольку, в судебной практике есть множество случаев применения этой статьи, о которых читателям нашей колонки точно стоит узнать. Например, о том, как возвращаются платежи по договорам аренды. Или с какого момента начинается действие договора купли-продажи: с момента подписания акта приема-передачи, или с момента регистрации сделки в Росреестре? Именно о таких любопытных и важных моментах мы и поговорим сегодня.
В Гражданском кодексе РФ есть статья 181, которая регулирует срок давности признания договора недействительным. В тексте статьи обозначен срок – 3 года, который наступает с момента начала исполнения обязательств по договору, если иск подает одна из сторон. Если в суд обращается третье лицо, то в этом случае срок исчисляется с момента, когда это лицо узнало о существовании договора и его исполнении. И такой срок давности не может быть более 10 лет.
Чаще всего в суд обращается одна из сторон сделки, и здесь очень часто возникают различные нюансы и коллизии. И даже если, казалось бы, с момента подписания договора уже прошло 3 года, и шанс на восстановление в правах упущен, одна из сторон получает частичное удовлетворение требований. Давайте рассмотрим, когда это возможно и обратимся к судебной практике.
СРОК ДАВНОСТИ ПРИЗНАНИЯ ДОГОВОРА НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМ В ОТНОШЕНИИ АРЕНДЫ
Давайте рассмотрим случай из судебной практики арбитражного суда первой инстанции г.Краснодар, который 5 мая 2022 года вынес решение о частичном удовлетворении требований ООО «Кубаньторгодежда» к администрации города-курорта Анапа.
Речь шла о том, что при заключении договора аренды земельного участка 13.01.2016 года, он, согласно Генплану, относился к категории, земель, предназначенных для застройки торгово-офисными объектами. И целью аренды земли ООО как раз и было строительство торгового центра на этой территории.
Участок был выставлен на торги именно с целью поиска арендатора под его застройку. Но уже через год администрация изменила целевое назначение земель, отнеся часть территории к объектам туризма, отдыха и спорта, и использование объекта по назначению стало для истца невозможным.
Поэтому ООО требовало от суда расторгнуть договор аренды и взыскать все арендные платежи и проценты за пользование чужими денежными средствами.
Но суд, рассмотрев дело, и пользуясь тем, что окончательное решение об отнесении земли к той или иной категории принадлежит суду, принял решение о признании договора ничтожным. Почему? Дело в том, что земли изначально ошибочно были отнесены к категории земель под застройку, фактически они являлись территорией общего пользования и обладали всеми признаками таковых. И администрация Анапы изначально не имела права сдавать их в аренду. А поскольку при признании договора недействительным срок исковой давности составляет 3 года с момента начала его исполнения (фактически, оно начато с даты подписания), то взыскать необоснованное обогащение у администрации в полном объеме не получится. Но получится истребовать арендные платежи за срок менее 3 лет. В данном случае пропуск сроков не влечет за собой отказ в удовлетворении требований. Почему это произошло? Потому что вторая сторона не обеспечила выполнение условий договора, а реальное пользование имуществом является основой арендных правоотношений. И, на основании части 1 статьи 1102 необоснованное обогащение было взыскано, но за период, не превышающий сроков давности.
ПРИЗНАНИЕ ДОГОВОРА НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМ: ИСКОВАЯ ДАВНОСТЬ ПО СДЕЛКАМ КУПЛИ-ПРОДАЖИ
Когда наступает отсчет срока исковой давности: с момента подписания акта приема-передачи или после регистрации права собственности?
ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ ДОГОВОРОВ
Обратимся к практике. Арбитражный суд Республики Башкортостан 07.02.2022 вынес решение по иску двух индивидуальных предпринимателей к Управлению имущественных отношений Администрации города Уфа.
Согласно иску, у истцов, а также третьей стороны, Администрация изъяла принадлежащие им земельные участки для муниципальных нужд 22.03.2017, а 28.08.2018 года истцы зарегистрировали право собственности на эти участки через Росреестр. На основании этого они просят признать договор с Администрацией о передачи земли ничтожным.
Ответчик считал, что срок исковой давности уже истек, и его следует исчислять с момента подписания акта приема-передачи – 22.03.2017 года, тогда как истцы считают верной дату регистрации прав в Росреестре.
Суд установил, что момент начала действия соглашения – это момент начала исполнения любой из сторон обязательств, обозначенных в договоре. То есть, подписание сторонами акта уже означает намерение передать участки в собственность. Поэтому срок исковой давности исчисляется именно с момента начала исполнения договора, 22.03.2017 года.
То же самое касается сделок с движимым имуществом: срок давности следует считать с момента подписания договора и передачи имущества (например, автомобиля).
Как видите, казалось бы, простая статья ГК рождает множество коллизий, спорных моментов и трактовок. Поэтому так важно консультироваться с юристами, если у вас возникают какие-то сомнения.
Статья подготовлена специалистами компании «РосКо – Консалтинг и аудит» https://rosco.su/
