Можно ли сдавать в аренду квартиру в ипотеке: что важно учесть

Если квартира куплена в ипотеку, всегда есть искушение сдать ее в аренду. Расчет прост: арендная плата покроет солидную часть ежемесячных ипотечных платежей. Если все сделать официально, никаких юридических проблем не возникнет.

В статье мы рассмотрим, можно ли официально сдать ипотечное жилье в аренду, стоит ли это делать, брать ли разрешение у банка, как организовать процедуру.

Законодательство о сдаче в аренду ипотечной квартиры

Согласно действующему законодательству, ипотечное жилье можно сдавать в аренду. В статье 346 ГК РФ сказано, что заемщик может распоряжаться своим имуществом, даже если это предполагает получение дохода.

Нужно ли согласие банка для сдачи квартиры в ипотеке

По закону ипотечное жилье можно передать во временное пользование третьим лицам. Если в договоре, который заключен с банком, это не оговорено, согласия кредитной организации спрашивать не придется. Проблема в том, что большинство банков такие нюансы в договорах тщательно прописывают.

Если рассуждать логически, банк заинтересован в том, чтобы заемщик получал дополнительный доход, ведь это гарантия того, что выплаты будут производиться вовремя. С другой стороны, арендаторы далеко не всегда бывают добросовестными. Велик риск, что залоговое имущество будет испорчено. А это уже не в интересах кредитной организации.

В договоре с банком может быть указано, что при сдаче залоговой квартиры в аренду требуется согласие банка. В противном случае банк накладывает определенные санкции или же вовсе разрывает договор.

Чтобы получить согласие на сдачу ипотечной квартиры в аренду, нужно обратиться в банк с соответствующим заявлением. Практика показывает, что сегодня банки охотно соглашаются на подобные условия. Поэтому бояться отказа не нужно.

Некоторые заемщики предпочитают сдавать залоговое жилье «втихую». Важно помнить о том, что сотрудники банка могут в любой момент проверить состояние своей квартиры. Подобные проверки случаются редко, однако их вероятность исключать нельзя. Чтобы впоследствии не было неприятных разговоров с сотрудниками банка, заявление с просьбой дать согласие на аренду в банк лучше подать.

Выгодно ли сдавать жилье, взятое в ипотеку

Важно помнить о том, что сдать даже хорошую квартиру не так-то просто. Часто случается так, что владельцы квартир ищут арендаторов месяцами. Даже если в квартиру въехала приятная молодая пара, которая регулярно вносит платежи, не факт, что спустя 11 месяцев (по окончании договора аренды) они не съедут. И тогда поиски придется начинать заново.

Приготовьтесь к тому, что ипотечная квартира довольно часто будет пустовать. Это особенно актуально для нашего кризисного времени, когда из-за коронавирусных ограничений люди стремятся работать удаленно. Им нет необходимости переезжать в другие города и снимать там жилье. Рынок аренды в последние 2–3 года в России ощутимо просел. Относительно комфортно сейчас себя чувствуют только владельцы квартир в Москве и Санкт-Петербурге. Поток мигрантов (как российских, так и зарубежных) в эти города не ослабевает.

Также учитывайте, что арендаторы могут быть непорядочными. Такие жильцы нередко портят имущество. В этом случае заемщику, который нацелился на сдачу жилья в аренду, придется ездить по судам, добиваясь компенсации. А это дополнительные траты времени, нервов и финансов.

Учитывая все вышеизложенное, на то, что ипотечные платежи удастся полностью отбить арендой, можно даже не надеяться. При самом удачном стечении обстоятельств удастся покрыть до 70% расходов. В большинстве же случаев аренда покрывает только 40–50% затрат. Таким образом, аренда ипотечной квартиры изначально не является окупаемым вариантом.

Аренда актуальна для следующих ситуаций:

1. У заемщика уже есть жилье (например, ипотечную квартиру он купил своим маленьким детям). В этом случае квартира не будет пустовать. Она поможет заемщику снизить кредитную нагрузку.
2. У заемщика есть возможность погасить ипотеку досрочно. Аренда поможет ему накопить нужную сумму и избавиться от кредита гораздо раньше, чем это предусмотрено договором. Если ипотека погашается раньше срока, заемщик выгодно экономит на процентах.

Как правильно сдать в аренду ипотечную квартиру

Сдать ипотечную квартиру в аренду несколько сложнее, чем жилье, которое не находится в залоге у банка. Впрочем, если все сделать правильно, никаких поводов для беспокойства не возникнет.

Пошаговая инструкция:

1. Определяем стоимость аренды. Для этого нужно изучить все подобные предложения, имеющиеся на рынке. Выберите среднюю цену. Это позволит быстро найти арендаторов. В расчеты лучше сразу внести страхование недвижимости и размер коммунальных платежей.
2. Выбираем систему налогообложения. Это может быть НДФЛ со ставкой 13%. Также можно оформить статус самозанятого и платить налог по ставке в 4%.
3. Получаем согласие банка. Если кредитная организация согласна, выслушиваем ее условия. Например, банк может наложить определенные ограничения на срок договора аренды. Как правило, банки требуют, чтобы договор заключался только на 1 год без права автоматического продления.
4. Собираем пакет документов. Понадобятся паспортные данные сторон сделки, правоустанавливающие документы на квартиру, выписка из ЕГРН.
5. Составляем договор аренды с арендатором. В договоре важно детально обговорить условия проживания: кто осуществляет оплату мелкого ремонта, штрафы за просрочку оплаты, штрафы за порчу мебели и т. п. Помимо прочего, в договоре следует указать, что на квартиру наложено обременение в виде ипотеки.

Не стоит сдавать квартиру без договора. Закон запрещает такие действия, квалифицируя их как незаконное занятие предпринимательской деятельностью. Если попадетесь, приставы заставят выплатить штраф и налог за весь период аренды.

Преимущества договора аренды:

1. Никаких претензий со стороны соседей. На нелегальную аренду никто не сможет пожаловаться.
2. Дисциплинирующий фактор для самих арендаторов. Они понимают, что при порче имущества придется отвечать по закону. Взыскать компенсацию в случае непредвиденных обстоятельств, случившихся по вине арендаторов, с договором гораздо проще.
3. Возможность застраховать квартиру. Страховая компания покроет любой ущерб, нанесенный имуществу владельца жилья.
4. Возможность перевода оплаты за квартиры прямо на банковскую карту.
5. Арендаторы могут получить право на бесплатную парковку во дворе дома (если жилой комплекс предусматривает наличие такой парковки).

Закон не запрещает сдавать ипотечное жилье в аренду. Чтобы сдать такую квартиру, требуется лишь согласие банка. Сдача обремененной жилплощади возможна только на основе официального договора. Законодательство допускает, что ипотечник может сдавать жилье в статусе самозанятого. В большинстве случаев аренда не окупает расходов на ипотеку.

Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.

Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.