По данным Knight Frank St Petersburg за первые три месяца с начала года было продано менее 1 тыс. апартаментов различных форматов, что почти в два раза меньше, чем в прошлом квартале (–44%). Узнали у экспертов, что происходит на рынке апартаментов и какие у него перспективы.
Виталий Коробов, директор компании Element Development
Действительно спрос на городские проекты существенно сократился — на 40% за последние четыре месяца. При этом объем свободного предложения увеличился на 12% до 140 тыс. м2, а цены выросли на 9–28% в зависимости от проекта.
Такое снижение связано с тем, что апартаменты в большинстве случаев воспринимались покупателями исключительно, как инструмент для инвестиций. С конца февраля на фоне нестабильной экономической ситуации многие инвесторы заняли выжидательную позицию.
Кроме того, спрос на этот формат недвижимости очень сильно зависит от туристического потока. По данным Росстата Петербурга, сегодня наш город занимает по этому показателю второе место после Москвы — за первый квартал 2022 года его посетило более 4,5 млн человек. С началом весенне-летнего периода количество туристов увеличится еще больше. Поэтому можно предположить, что покупательская активность восстановится и рынок городских апартаментов будет развиваться.
При этом на фоне снижения интереса к городским апарт-комплексам отмечается значительный рост спроса на загородные апартаменты — с января 2022 года он увеличился в 2,5 раза. Сегодня этот формат недвижимости приобретается как хорошая альтернатива загородным домам.
Так, в нашем проекте «Bereg.Курортный» около 70% покупателей — это инвесторы, а остальные 30% –приобрели апартаменты для собственного проживания. Такие лоты конкурируют с городскими за счет возможности жить на природе, вблизи Финского залива, не теряя городского комфорта за счет хорошего уровня развития инфраструктуры и транспортной доступности. От Сестрорецка, например, до центра Петербурга можно добраться за 40 минут.
По нашей оценке, предложение на рынке апартаментов вряд ли будет сокращаться. Наоборот, за последние три года количество лотов выросло более чем в два раза, с 6 до 13 тысяч. А к концу 2022 года планируется, что эта цифра увеличится до 24 тысяч. Вероятнее всего, что по мере вывода на рынок новых объектов, цены будут корректироваться и постепенно возвращаться к обычным показателям. Сегодня средняя цена «квадрата» городских апартаментов составляет порядка 240 тыс. рублей. В нашем проекте «Bereg.Курортный» в Сестрорецке в мае 2022 года стоимость квадратного метра апартаментов с отделкой «под ключ» начинается от 250 тыс. рублей.
Людмила Фролова, руководитель отдела масштабирования сети апартов и отелей Sokroma
За последний месяц спрос снизился на критические 40% относительно периода по оценкам агентств недвижимости и данным, которые у нас есть. Предложение апартаментов будет сокращаться в связи с заметной стагнацией рынка. Что касается цен на апартаменты, серьезного демпинга не будет. Я не верю в прогнозы по падению на 20–30% — такого не может быть, это обусловлено прежде всего высокой себестоимостью произведения проектов. Мы можем наблюдать стагнацию в диапазоне 10–15%.
Тенденция смещения спроса за город в курортные зоны обусловлена не только стагнацией на рынке девелопмента, понижением спроса и падением доходности. Есть масса факторов, которые провоцируют рост интереса к курортной недвижимости. Во-первых, во время пандемии у нас выросло доверие к таким продуктам, и уже тогда спрос существенно вырос. Во-вторых, мы можем зарабатывать на этом, так как в загородных районах прогнозы по доходности совершенно другие.
Если говорить о цифрах, доходность апартамента сейчас, при текущих цифрах и отсутствии спроса на краткосрочное проживание, можно прогнозировать в районе 4–5%, а курортное направление позволяет рассчитывать на 12% при грамотной управляющей компании.
