Я этого боялся и в предыдущих постах писал, что падение продаж на рынке недвижимости приведет к потребности срочно стимулировать этот рынок, но у нас почему-то любят проблему не в застройщиках искать, а где-то в другом месте.
По отчетам застройщиков у них наценка 40-60%, но они не хотят снижать цены, иначе покупатели будут еще долго ожидать дальнейшего снижения, а так же могут начаться отмены бронирования.
Обычно, если цены падают, то еще пол года продажи идут плохо, а потом начинается возобновление спроса. Застройщики просто в цену закладывают скрытые скидки, вроде субсидирования ипотеки по 0,01% или кладовки в подарок.
Это не только в России безумно сильно выросла стоимость недвижимости, а во многих странах и опасней всего дела в Китае и США, потому что это две самые большие экономики и если хотя бы в одной начнется серьезная рецессия, то это будет началом мирового кризиса, как и в 2008 году кризис начался с ипотечного кризиса в США.
Недвижимость является мультипликатором всей экономики и составляет около 5% ВВП. У нас также почти четверть работающего населения прямо или косвенно трудится на этом рынке.
В США ставка по ипотеке выросла за пол года с 3,3% до 6%, а ведь ключевую ставку только начали поднимать! При этом за предыдущие два года недвижимость в Америке активно росла и за два года рост составил 40%.
В Китае уже 8 месяцев подряд снижаются цены и застройщики придумали интересный ход: вместо скидки, в качестве первоначального взноса принимается пшеница на сумму до $24 тыс. Застройщик готов покупать пшеницу у фермеров по цене на 30% выше рынка.
🧄 Аналогичную программу запустили в конце мая с чесноком. Отмечается рост спроса на такие сделки. Это именно скидка в 30%, но по бумагам продают по рыночным ценам.
Важные заявление Путина о рынке недвижимости
🎤 Чтобы решить проблему жилья в России, нужны миллиарды квадратных метров, надо сломать устоявшиеся стереотипы и вкладывать в реальные активы — как стройка.
🎤 У строительного комплекса колоссальный потенциал как у локомотива экономики, надо произвести там расчистку от бюрократии.
🎤 Поручил в этом году не снижать темпы строительства жилья, чтобы оно было на уровне предыдущего года.
🎤 Ипотека сейчас становится сложно доступной для россиян.
🎤 Объем инвестиций в ЖКХ должен быть увеличен в разы.
Акции застройщиков начали расти за пару часов до его выступления. Инсайдеры или нет?
Я еще по 450 покупал акции ПИК, но самым лучшим для инвестиций считаю акции ГК Самолет. Минус в том, что он пока дорогой и дивиденды относительно небольшие, а я именно дивидендный инвестор.
С другой стороны, больше всего на ипотеке заработают банки. Они финансируют и застройщиков и ипотечников. Не знаю правда какие банки смогут поучаствовать в буме строительства в ДНР и ЛНР, так как многие будут опасаться санкций.
Ранее Путин снизил ставку по льготной ипотеке с 9 до 7%. Я и раньше писал, что 9% невыгодно, так как не получится рефинансироваться, а к концу года уже и без всяких льгот можно будет взять такую ипотеку, да еще и на вторичку, где еще не так сильно накручены цены.
Также отметился и глава Минстроя, который предложил к 2030 году увеличить обеспеченность жильем на одного человека с текущих 27 метров до 34.
Странно, ведь по данным Сбера в России на каждого человека уже приходится 33,5 метра (график ниже).
Боюсь, что не смогут сформулировать цель правильно и выгодно опять будет застраивать полигоны человейниками, где невозможно жить, но формально план будет выполнен.
При этом у нас не мало городов, где уже больше 45 метров приходится на одного человека, а вот в крупных городах с этим большая проблема и в той же Москве на человека приходится всего 20,5 метра.
Это очень мало, но у нас до сих пор разрешают строить студии размером с прихожую. Даже в Китае запретили строить квартиры меньше 20 метров, а у нас застройщики считают нормальным продавать студию в 18 метров за 8 млн.
Потом удивляются почему рождаемость падает. Не много желающих заводить семью в однушке и платить ипотеку пол жизни.
Соотношение стоимости метра к зарплатам в Москве составляет 4 к 1. То есть на один квадратный метр москвичу надо 4 месяца отдавать всю зарплату. Тем временем Берлин, где считается, что рынок недвижимости очень дорогой, соотношение 2 к 1, а средняя ипотека 1,98% (источник).
Во многих странах Европы есть законы, которые ограничивают долю трат на ипотеку от вашей зарплаты, поэтому даже при дешевой ипотеке и высокой инфляции вы не увидите такой же перегретый рынок, как у нас в некоторых городах. У нас многие тратят по 60% от своего дохода на ипотеку.
Считаю, что сейчас надо не ставки по ипотеке снижать, а ФАС обратить внимание на застройщиков и выдавать дешевые кредиты не людям, а тем же застройщикам и заводам, которые производят материалы для строительства, чтобы себестоимость стала ниже, иначе цены продолжат расти.
Важно
Также пишу про экономику и занимаюсь "вечными" инвестициями в дивидендные компании. Основываюсь на фундаментальном анализе, макроэкономике, трендах и геополитике. Все разборы и советы даю в своей Телеге. В кризис очень сильно падают цены на активы, поэтому считаю, что такой момент нельзя упускать. Подписывайтесь!
