Доброго времени суток, дорогие читатели и любимые подписчики! (Подписывайтесь на канал и автоматически становитесь любимыми.😍)
Правило «мой дом — моя крепость» работает не всегда. Бывает так, что выселить из квартиры могут даже собственников, в том числе и тех, кто ничего не нарушал.
Как такое может случиться? Давайте посмотрим…
1. Долги.
Наличие больших непогашенных долгов может привести к тому, что собственнику придется освободить жилое помещение. Изъять квартиру за долги могут в следующих случаях:
а) Если квартира является предметом залога по ипотечному кредиту.
Если просрочить дату ипотечного платежа на пару дней или пропустить целый месяц, волноваться рано: такая ситуация, скорее всего, ухудшит кредитную историю, но из квартиры никого не выселят.
А вот заемщики, которые не платили банку минимум три месяца и пропустили взносы уже на серьезную сумму — 5% от стоимости квартиры или больше, рискуют оказаться на улице. Не спасут ни прописанные дети, ни инвалидность, ни другие тяжелые жизненные обстоятельства: выселения не избежать, даже если жилье единственное.
Как себя защитить. Нет ипотеки — нет проблем. Трезво оценивайте свое финансовое положение, исходите из пессимистического сценария. Если вы уже пропустили платеж, обратитесь в банк и попробуйте договориться о поблажках — реструктуризации или ипотечных каникулах. Если все по-прежнему плохо, попробуйте сами продать квартиру: обычно это выгоднее, чем продажа с торгов (если что, я могу в этом деле помочь😉).
б) Если у должника нет достаточной суммы денег, чтобы закрыть долг, а квартира не является для него единственным жильем. Причем, даже если квартира стоит намного больше, чем нужно заплатить по долгам.
Знакомый взял небольшую сумму в долг до зарплаты и не вернул, потребовать у него за это квартиру, конечно, не получится.
Другое дело — злостные неплательщики, которые накопили много долгов, но отдавать им нечего: на счетах пусто, а из имущества только квартира. В таком случае выполнить долговые обязательства поможет продажа жилплощади: судебные приставы выставят ее на торги принудительно.
Сразу выселить должника приставы не смогут: сначала они спишут деньги со счетов и проверят, нет ли у человека движимого имущества, чтобы закрыть долги им. До продажи квартиры дойдет только в том случае, если у должника ничего больше нет, а долги остались.
Если квартир несколько, суд сам решит, какое именно жилье продать, а какое оставить. Бывает, что должники выдумывают уловки, чтобы сохранить более дорогое жилье, но это срабатывает не всегда.
Как защититься. Рассчитывайте долговую нагрузку: если у вас уже есть кредиты, не спешите брать новые. Если уже задолжали, не прячьтесь от кредиторов и приставов. Договориться о льготных условиях платежей можно на любом этапе: даже если дело уже передали приставам, суд может пойти навстречу и дать время погасить долг. Правда, обычно для этого нужны уважительные причины — болезнь или тяжелое финансовое положение: например, если работы нет, а пособия едва хватает на жизнь.
А вот когда квартира является единственным жильем для собственника-должника, но при этом суд установит, что он специально уклоняется от выплаты долга (скрывает свои фактические доходы). Тогда его могут переселить в квартиру поменьше.
в) Жильцы не оплачивают коммуналку.
Выселить собственника квартиры за долги перед коммунальщиками довольно сложно. С точки зрения закона этот долг не отличается от любого другого: даже если дело дойдет до суда и взысканием займутся судебные приставы, сначала долги попытаются погасить деньгами со счетов и другим имуществом.
Но если жильцы пользуются квартирой по договору социального найма, неуплата по коммуналке может отразиться на площади, которую предоставляет государство. Должников, которые не платили по счетам больше полугода без уважительных причин, суд может принудительно переселить — размер нового жилья будет уже рассчитываться по размерам, установленным для общежития, а не для квартиры.
Как защититься. Чтобы избежать переселения, жильцам нужно погасить долги и доказать, что они не могли заплатить вовремя по уважительной причине: например, на работе задержали зарплату или наниматель долго болел. Еще уважительными причинами считаются несовершеннолетние члены семьи и инвалиды: суд соглашается, что траты на их содержание важнее, чем оплата счетов.
2. Опасный ремонт.
Даже не имея никаких долгов, собственник рискует остаться без своего жилья, если произведет в нем такую перепланировку или реконструкцию, что в результате возникнет угроза разрушения дома.
а) Например, когда затронуты несущие стены или перенесены газовые трубы без надлежащего согласования. В таком случае муниципальная администрация предупреждает собственника о необходимости вернуть все в исходное состояние и назначает для этого срок.
Если собственник не отреагирует, подается судебный иск о принудительном изъятии жилья и выставлении его на публичные торги. При вынесении судом положительного решения квартиру продают, а вырученные деньги, за вычетом исполнительских расходов, передают собственнику. А вот сможет ли он на эти деньги приобрести себе другое жилье или нет — это уже становится исключительно его проблемой.
б) Владельцы квартир, которые в пылу ремонта решили достроить гардеробную, расширить балкон или проделать дверной проем в нестандартном месте, рискуют так же лишиться всей жилплощади. Если не согласовать проект заранее с администрацией города, собственника могут обязать вернуть все как было, а если он откажется, квартиру опять же, принудительно продадут с торгов.
Как защититься. Если планируете перепланировку, заранее выясните, сможете ли вы согласовать изменения, которые задумали: узаконить ремонт постфактум будет уже гораздо сложнее. Перед покупкой квартиры сверьте ее реальное состояние с техпаспортом. Если план квартиры не совпадает с рисунком или в техпаспорте часть линий обозначена красным, перепланировка не узаконена: после покупки такого жилья все претензии администрации будут уже к новым собственникам.
3. Собственник не следит за квартирой
а) Собственник, который не соблюдает нормы противопожарной безопасности, санитарно-гигиенические требования законодательства и прочие правила пользования жилым помещением, также может оказаться на улице, лишившись своей жилплощади.
б) Если в квартире устроили наркопритон, круглосуточно слушают музыку или от них по всему подъезду расползаются тараканы, можно тоже добиться выселения.
Сделать это непросто, но вполне возможно и законно. Иск в суд о выселении могут подать только органы местного самоуправления. Чтобы это произошло, соседям должны систематически жаловаться на нарушения в соответствующие инстанции, а владельцы квартиры — игнорировать штрафы: только тогда администрация подумает о том, чтобы обратиться в суд.
Даже если все очень плохо, администрация все равно обычно дает собственникам шанс на исправление: например, предлагает устранить нарушения в течение определенного срока. А если этого не произойдет, квартиру продадут с публичных торгов, а деньги за вычетом судебных расходов отдадут собственнику.
Как защититься. Если вы тот самый неудобный сосед, на которого постоянно жалуются, подумайте, как исправить ситуацию, пока дело не дошло до крайности. Лучше всего привести квартиру в порядок и устранить другие нарушения сразу после получения штрафа или предупреждения от администрации.
4. Невозможность совместного проживания.
Когда у квартиры несколько собственников, и они не могут все вместе в ней проживать (недостаточно отдельных комнат для их размещения), кому-то придется выселяться. Как правило, это тот, кто последним приобрел долю.
Например, женщина приобрела долю (2/3) в однокомнатной квартире, где уже проживала другая собственница. В результате новой собственнице пришлось искать другое место жительства, т. к. суд отказал ей в определении порядка пользования жильем. Правда, ей позволили взыскать с той, что осталась проживать в квартире, плату за использование ее доли, мелочи конечно…
Это основные так сказать поводы для выселения собственника из своего жилья. Есть и другие.
Дом попадает в программу реновации.
Жителей Москвы могут выселить из собственной квартиры, если многоквартирный дом попал в программу реновации. Вместо старой квартиры городские власти предоставят жильцам новую большей площади, той же стоимости или денежную компенсацию — на выбор собственников. И это же неплохо, из старого дома в новостроечку.😉
На месте дома будут строить дорогу или метро.
Иногда оказывается, что удобнее всего построить магистраль или проложить железнодорожные пути прямо на месте жилого дома. В таком случае государство изымает земельный участок у собственников и возмещает убытки: уплачивает рыночную стоимость квартиры, возмещает расходы на переезд и оформление прав на новую квартиру, а также оплачивает аренду жилья на время поисков. Вариант конечно грустный, но никуда в такой ситуации не деться. И настораживает фраза «уплачивает рыночную стоимость», кто ее определяет…
Дом признали аварийным.
Если многоквартирный дом уже слишком старый или пострадал от стихийных бедствий, например землетрясения или наводнения, его могут признать аварийным. Жильцам предлагают денежную компенсацию или квартиру такой же площади, как и старая. Если принято решение о сносе, избежать выселения не получится. Лучше выехать из дома добровольно, не дожидаясь иска о выселении, но потратить силы на получение достойной компенсации.
Сделка оказалась недействительной.
Самый, на мой взгляд, неприятный вариант.
Пострадать может любой владелец жилья, который заключил сделку и получил право собственности на квартиру. Даже если сделка была на первый взгляд простой. Дело в том, что бомба может быть заложена в договорах между предыдущими собственниками и даже еще раньше.
Как защититься. Полностью застраховаться от неприятных сюрпризов конечно сложно, особенно если вы покупаете квартиру на вторичном рынке. Но, хороший риелтор может и должен, максимально проверить историю квартиры, переходы права собственности и множество нюансов, которые могут вылезти впоследствии.
Собственное жилье – это здорово! И да ни один из пунктов данной статьи не коснется никого! 🤞🏡
