Диверсификация, как известно, это один из основных принципов ведения бизнеса. Мало кто сумел хорошо заработать, делая ставку на что-то одно. Но случается и так, что под видом золотых яиц инвестор может получить пассив, который будет только высасывать его средства. Выясняется это, как правило, уже после покупки. Как работают профессионалы в области property management, чтобы дать возможность не только сэкономить на управлении недвижимостью, но и заработать? Давайте разбираться на конкретном примере.
Для начала, давайте определимся с тем, что такое «непрофильный актив». Глобально, этот актив, который приносит собственнику доход, но не входит в периметр его основных видов деятельности.
Такой актив в области недвижимости несколько месяцев назад приобрел крупный восточноевропейский инвестфонд. Они купили особняк площадью 4 тыс. кв. м в районе Соколиной горы. Купили по очень привлекательной цене. Но вот сдать его в аренду, чтобы получить ожидаемую доходность, не вышло. Оказалось, что во всем здании, которое раньше занимал один из банков, эффективных площадей было не более 57%. Широкие коридоры, мелкая кабинетная нарезка… Обещанных продавцами 20% годовых точно нельзя было достичь.
Чтобы разобраться они обратились к заместителю директора по развитию кондо-форматов департамента PM Becar Asset Management Дмитрию Тищенко.
Скажем сразу – мы не волшебники, но всегда готовы предложить лучший из возможных вариантов. Что именно мы делаем? Конечно, после покупки уже поздно что-либо менять – в первую очередь, цену продажи. Обращаться, конечно, всегда надо до сделки. Тогда можно было бы сделать due diligence. Как правило, он делается в нескольких разрезах: это техническое обследование, экспертиза юридических вопросов и аудит концепции. На основании полученного результата мы сможем сказать, насколько возможно достижение той или иной доходности. На бумаге все может быть, но риски имеют склонность закрадываться, например, в договоры аренды. Бывает так, что арендодатель не выполняет какое-то очень важное условие, на основании которого договор можно без проблем разорвать. Такие вещи очень часто остаются незамеченными без экспертизы профессиональных управленцев.
Еще одно направление – консалтинг клиентов в том плане, какие направления мы можем усилить, а какие – оптимизировать. Скажем, автоматизировать какие-то процессы, снизив эксплуатационные расходы и повысив в конце концов доходность. Например, инвестировать в автоматизацию котельной или установить датчики и в результате существенно сократить дежурный персонал. Такие вложения окупятся условно за 3 месяца, а потом пойдут просто плюсом к капитализации.
Мы знаем не один способ повысить капитализацию объектов коммерческой недвижимости. Пишите и мы подберем тот, который подойдет вам лучше всего!
