Здравствуйте. Сегодня поговорим о «квартирах-студиях». Нет, не тех которые большинство из вас себе представляет - около 25м.кв. в новостройках. Мы поговорим о комнатах в центре Санкт-Петербурга, которые переделывают под «студии». Берут комнату, устанавливают внутри санузел, встраивают лестницу на второй ярус. Или сносят в квартире все стены переделывают комнату 25м.кв в две «студии» по 12,5кв.м и затем продают как квартиру-студию или сдают посуточно.
Для начала давайте не позволим себя обманывать. Хитроумные маркетологи и продажники придумали для таких объектов красивое название «квартра-студия». Но по факту это маленька-маленькая комната (10-15м.кв.) с санузлом. Это мини-комната-студия.
Решение интересное, но не однозначное. Для определённых задач такой вариант очень хорошо подходит, а для других категорически нет. Давайте разбираться.
Почему я вообще решил о этом поговорить?
Ко мне обратился клиент из другого города, который хочет купить двум своим дочерям по одной такой квартире-студии в Петербурге. Снова поправляю, что это КОМНАТЫ. Одна дочь уже тут учится, а другая приедет через несколько лет. У него есть несколько задач которые необходимо решить этой покупкой:
1. Купить квартиру для жизни.
2. Сдавать первую комнату когда первая дочь живёт с молодым человеком.
3. Получать доход от сдачи второй комнаты пока младшая дочь ещё с родителями.
4. Продать комнаты через несколько лет с прибылью.
5. Сохранение денег в недвижимости.
6. Моральное спокойствие от наличия у дочерей своей квартиры в СПб.
7. Дочерям иметь постоянную регистрацию в СПб.
8. Хранить личные вещи.
9. Экономия времени в пути до учёбы и независимость от мостов, поэтому центр города.
Взгляд изнутри
Я знаком с такими объектами и как продавец, и как инвестор. Совсем недавно я сам себе покупал такие объекты в качестве инвестиций для сдачи в аренду. А затем продавал и свои объекты, и знакомых. Продавал потому, что как раз не самый удачный купил объект в неудачное время (когда город закрыли для туристов). Поэтому мне удалось на собственном опыте разобраться как это работает НЕ в лучшем варианте.
Чем комнаты-студии НЕочевидно отличаются ?
Такие форматы делают в 99% случаев люди делают НЕ сами для себя. Их создают Инвест-компании для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. И вот в этом и кроется большая разница в качестве этих объектов.
Две принципиально разные цели создателя обуславливают два совершенно разных подхода.
- Для дальнейшей продажи объекта его необходимо сделать с минимальными вложениями, чтобы получить максимальную прибыль.
- Для последующей сдачи в аренду и управления, нужно сделать так, чтобы объект требовал минимум затрат в эксплуатации, был удобным для гостей и жильцов, был комфортным и уютным, освещённым и вкусно пах. То есть максимально включить голову и сделать его качественно. И тут экономить себе дороже.
Когда такие студии строит та-же компания, которая в дальнейшем будет заниматься их управлением, то она понимает, что обо всех её косяках узнает весь интернет через отзывы на площадках бронирования. И когда другие гости почитают негативные отзывы, они туда не поедут. Это потеря денег и доходности.
Что важно учитывать при постройке и выборе таких объектов?
Запах в подъезде (парадной), запахи в общей зоне (то есть вентиляцию в коридоре квартиры в которой находится комната-студия), вентиляцию в самой комнате-студии, электрика (качественная, продуманная, достаточное количество розеток, расположение в удобных местах, и выдерживающие необходимые нагрузки (а не просто есть пара розеток где-то в комнате и ладно), сантехнику которая должна работать стабильно и исправно (представляете если с сантехникой что-то случиться когда там будет жить гость - он напишет негативный отзыв и тогда компания потеряет гораздо больше денег чем сэкономила на ремонте). Плюс простой объекта во время ремонта тоже принесёт финансовый убыток. Отделочные материалы должны быть износостойкие, для того чтобы выдерживать не самую бережную эксплуатацию и частую уборку. Безопасность тоже должна быть продумана. Например перила втором ярусе должны быть крепкими, а не сами еле-еле держаться. Освещение, вид из окна и высота потолка тоже очень важные факторы, влияющие на психологический комфорт.
Компании которые строят для перепродажи легко этим пренебрегают, так как о них негде написать отзыв так, чтобы это повлияло на их прибыль или репутацию. Их задача продать и забыть. Они не заинтересованы в повторном возвращении клиентов. Тем более что те кто пожил в таких комнатах-студиях в них уже не возвращаются, а сдают или избавляются.
Да и это следующий важный аспект. Снять такую комнату на несколько дней или даже пару месяцев можно. В этот момент жилец понимает, что это временное жильё и относится к нему соответственно. Но жить постоянно на площади 13-15 кв.м. где свободного пространства всего 2-4м.кв. - это жестоко. Это психологически тяжело. Простите, но я бы своим детям такого не пожелал. Даже в комнате в коммуналке больше свободно пространства. Плюс там есть ещё отдельно общий коридор по которому ходишь в туалет и на кухню. А здесь, простите за формулировку «и спальня и сральня в одном месте» и не просто в одном месте, а в одном микро-месте.
Да, такой формат очень хорош для временного жилья, для того, чтобы остановиться на пару дней. Он хорош для инвестиций при профессиональном управлении. Причём сдавать его в долгосрочную аренду не очень выгодно. Он легко проигрывает и квартирам и даже комнатам в коммуналках. А вот в посуточную аренду это прекрасный вариант. И изначально менно для этого и появился такой формат объектов (жильём у меня язык не поворачивается назвать).
Сдавать в аренду.
Посуточная аренда. Это хорошее занятие, но это отдельная работа, которая занимает немало времени. Это не просто впустить и выпустить жильцов. Это размещение рекламы, много рекламы, ответы на сообщения, принятие броней, постоянное отвечание на звонки, отвечание на отзывы, уборка, стирка, мелкий ремонт, страховка решение бытовых и неожиданных вопросов, встречавшие и провожание гостей. Это требует много времени.
Самому сдавать можно в долгосрочную аренду. Там этих вопросов гораздо меньше и времени это требует во много раз меньше. Но там и доходность сильно меньше. Так как за эти же деньги можно снять комнату просторнее или квартиру.
А в посуточную нужно брать минимум три квартиры и это будет постоянной полноценной работой с хорошим доходом. Но как только вы перестаёте ей заниматься она тоже встаёт на паузу и доход тоже. Если только вы кого-то не нанимаете, чтобы он работал за вас, но и деньги тоже получал за вас.
Нужна собственная недвижимость с Петербурге.
Ну такое себе решение. Когда вы покупаете такой объект, вы покупаете долю в объекте недвижимости без определения границ и права пользования. То есть это не отдельный объект, а доля в объекте. На вашу комнату не будет отдельного кадастрового номера. И нигде в договоре купли-продажи не буде прописано какая именно комната ваша. С моей точки зрения это слабо можно назвать владением недвижимостью. Это как купить право поспать где-то в квартире.
Приведу пример, абсурдный конечно, но всё-же. Если сумасшедший сосед вдруг решит, что ему больше нравится ваша комната и он будет теперь в ней жить, а вы в его, как вы ему обоснуете, что это именно ваша комната, а не его? Когда вы покупаете комнату в коммуналке - это отдельный объект, с отельным кадастровым номером и его расположение и границы указаны в техническом плане и договоре купли-продажи доли в объекте недвижимости.
Моё резюме. Комнаты-студии подходят для инвестиций целью которых является создание постоянного денежного потока. При условии, что вы передаёте его в управление профессиональной управляющей компании или сами являетесь профессиональным управляющим. Тут важно правильно выбрать УК.
Комнаты-студии НЕ подходят для постоянного проживания. Даже купить её чтобы вещи сложить не получится потому, что там их попросту негде складывать. Когда вы приезжаете в отпуск у вас с собой один-два небольших чемодана. А для постоянной жизни вам нужно гораздо больше мест хранения. У вас много всего. Там даже для бытовой химии нет места. В Питере даже одежда на все сезоны и погоды там не поместится. Не говоря о посуде и приготовлении еды дома. Если только вы не настолько богаты, чтобы есть каждый день в кафе и ресторанах и плюс отдельно арендовать склад для хранения своих вещей. Да даже если на столько богаты... Это не удобно.
Итак разберём задачи и ответы:
1. Купить квартиру для жизни.
– это не квартира, а комната (считаю это очень важным)
– жить в ней желательно только временно. Для психики вредно.
– хороших просторных объектов на рынке за эти деньги нет, всё сильно дороже
– комнаты которые строят на продажу плохого качества, я НЕ рекомендую
2. Сдавать первую комнату когда первая дочь живёт с молодым человеком.
– в долгосрочную аренду не выгодно, доход будет микроскопический
– в краткосрочную нужно этим постоянно заниматься, а у дочери учёба
3. Получать доход от сдачи второй комнаты пока младшая дочь ещё дома.
– смотрим пункт 2.
4. Продать комнаты через несколько лет с прибылью.
– большое количество имеющихся и строящихся объектов приведёт к демпингу
– я считаю, что через несколько лет он будет менее востребован чем сейчас
– и сейчас найти на него покупателя сложно
– проблемы с документами не позволят продать выгодно так как это Доля
5. Сохранение денег в недвижимости.
– смотрим пункт 4
– недвижимость в России в принципе очень редко позволяет сохранить деньги в твёрдой валюте, а в нынешнее время глобальных перемен вообще сложно прогнозировать.
– на этот формат я бы точно не ставил
6. Моральное спокойствие от наличия у дочерей своей квартиры в СПб.
– это важный параметр, согласен
- но это не квартира, а доля в общей квартире с неопределёнными границами пользования. ТАК оформленные объекты нельзя покупать для такой цели. И Продать их потом очень сложно без большой скидки. Поэтому компании их продают на стадии постройки обещая сделать правильные документы, но не делают
7. Дочерям иметь постоянную регистрацию в СПб.
– чем конкретно не подходит временная?
– регистрацию можно купить. Это не так дорого стоит.
– можно зарегистрироваться по месту аренды квартиры
8. Хранить личные вещи.
– там негде хранить вещи. Там почти нет места. Очень маленькая площадь.
9. Экономия времени до учёбы и независимость от мостов, поэтому центр города.
– да близко к учёбе жить удобно
– мне и моим друзьям и знакомым мосты практически не мешают. Этой проблемы давно уже нет в Питере. К тому же домой лучше возвращаться ДО развода мостов и спать по ночам, а не тусить. Домой можно добраться в любое время по Западному Скоростному Диаметру.
Есть более оптимальное решение поставленных задач.
1. Эту сумму лучше вложить в такие-же, но более качественные объекты, сделанные для сдачи посуточно профессиональной управляющей компанией.
2. Так вы будете получать гарантированный доход 12-14% годовых на вложенную сумму.
3. 12% от 8млн. это 80.000 рублей в месяц. Этой суммы вполне достаточно на аренду двух однокомнатных квартир в центре СПб. Хорошая квартира 35-45 кв.м будет стоить 30-35 тыс в месяц. А когда приедет вторая дочь, то можно снимать вообще одну шикарную двухкомнатную квартиру, чтобы старшая присматривала за младшей. Если только старшая не будет жить отдельно со своим молодым человеком.
4. Доходная недвижимость оценивается иначе нежели чем жилая. И ценится всегда когда она приносит доход. Тут вы не переплатите в отличие от аналогичной жилой.
5. Продать её будет гораздо легче. Так как вы буде продавать в первую очередь доход который увеличивается вместе с инфляцией.
6. Там можно сделать постоянную регистрацию.
7. Вложения можно обезопасить, снизив риски диверсификацией. То есть вложив несколько разных объектов.
8. В доходной недвижимости надёжнее сохранять деньги.
9. Арендуя квартиру на полученные с дохода деньги вы можете иметь стабильное постоянное жильё и быть при этом свободными и легко переезжать при необходимости.
10. В случае необходимости вывести часть средств, не надо продавать всю студию за 4млн. Можно продать только часть доли в доходной недвижимости.
Получилось развёрнуто и подробно. Если вам нужна будет ещё более подробная консультация или подбор объекта - уверенно обращайтесь ко мне.
