Центральный банк в этот четверг снизил ключевую ставку сразу до 11%, чем разблокировал ранее недоступную ипотеку. В основном, бралась субсидированная застройщиком ипотека.
Средняя ставка по ипотеке примерно на 2,5% выше ключевой ставки, поэтому снижение этой самой ставки повышает привлекательность ипотеки.
Конечно, спрос на жилье до уровня февраля еще долго будет восстанавливаться. Даже после марта уже в апреле спрос упал на 77%.
Продажи в некоторых городах и вовсе в апреле упали почти до нуля.
В Нижнем Новгороде они упали на 76%, в Тюмени и Севастополе — на 80%, в Екатеринбурге — на 84%, в Новосибирске — на 90%, в Ханты-Мансийском округе и Свердловской области — на 92%, в Крыму и Тюменской области — на 79%
В тройку лидеров антирейтинга вошли: Курган, где показатель рухнул на 97%, Казань (98%) и Волгоград (99%).
Риелторы все больше склоняют продавцов к снижению цены, потому что им нужны хоть какие-то продажи.
Чего ждать
В стране сформировался пузырь на рынке недвижимости.
Обратите внимание на пики 2008 и 2014 года, после которых было резкое падение.
Это даже не столько страны касается, сколько вообще мирового кризиса.
Чудовищный дисбаланс привел к пузырям на многих рынках и рынок недвижимости в том числе.
В 2020 году почти все страны начали накачивать экономику дешевыми деньгами и активно снижали ключевую ставку, из-за чего привлекательность ипотеки росла. При правильном подходе, доход от аренды покрывал плату по ипотеке, а многие еще и практиковали бизнес на перепродаже недвижимости. Покупали по льготной ипотеке с целью продать подороже через пару лет.
Раскручивающаяся спираль инфляции также способствовала спросу на жилье, как основной способ сохранить стремительно дешевеющие деньги.
Подобные кризисы не редкость и имеют циклический характер. Они начинаются одинаково и заканчиваются одинаково - количественным ужесточением, падением реальных доходов населения, рецессией, а затем падение спроса и коррекция на перегретых рынках.
Где-то рынки уже ушли в коррекцию, а где-то эта коррекция только будет. Например, в Китае уже 8 месяцев подряд падают цены на жилье.
А что у нас?
У нас полный набор предпосылок для коррекции:
- рост ипотечных ставок
- падение реальных доходов населения
- пик смертности (самое многочисленное население 75+ оставляет квартиры в наследство самому малочисленному населению)
- рост цен на 40% за два года
- рекорды по вводу жилья
- сильное падение доходности арендного бизнеса (посуточная аренда встала, так как туризма почти нет, а после всех затрат на содержание жилье, налоги и в том числе амортизационные расходы - доходность составляет всего 3-4%)
Застройщики уже снижают цены, но не делают это открыто, иначе население выберет выжидательную тактику и спрос упадет еще сильнее.
Застройщики субсидируют ипотечные ставки, снижая их в некоторых случаях до 0%. Если посмотрите сколько придется доплачивать застройщику в таком случае, то получится около 20-25% от стоимости продажи. Сами при этом заявляют, что продажи идут хорошо.
Я и сам слежу за одним застройщиком, который сдает ЖК на 800 квартир. В январе было 420 квартир в продаже. К 24 февраля осталось 400 квартир. Затем до конца марта продали много квартир и осталось уже 338 квартир и на этом продажи встали. Сейчас уже конец мая, а у них в продаже еще 330 квартир и это в Москве, где был самый низкий спад продаж.
Любопытно, что этот застройщик должен был сдать ЖК еще пол года назад, но до сих пор не сдает (ключи получили жители лишь одного подъезда почему-то), хотя я был на объекте и не видно, что там вообще идут работы. Сначала он обещал выдать ключи в феврале, а затем перенес еще на пол года.
Застройщик понимает, что как только все люди получат ключи и смогут продать свою недвижимость (многие покупали с целью перепродажи), то им самим придется снижать сильно цены, иначе ничего не продадут.
Те несколько квартир, которые продают уже собственники в этом ЖК, так и висят в продаже с февраля этого года и чуть-чуть снижают цены. При этом выставляют квартиры на 15% дешевле застройщика, а сам ЖК, на мой взгляд, один из лучших по соотношению цена/качество. Что же тогда в других ЖК творится?
Что-то может помешать коррекции?
Да и это мощное строительное лобби, которое очень заметно пробивает нужные им законы. Компания Самолет, которая владеет крупнейшим земельным банком в стране, вовсе контролируется братом губернатора Подмосковья (49% акций) (источник), который еще в областной думе занимает пост зампредседателя комитета по вопросам строительства, архитектуры, жилищно-коммунального хозяйства и энергетики.
Также чиновники активно стараются исполнить майские указы и к 2024 году выйти на уровень ввода 120 млн. кв. метров жилья (сейчас 90 млн). Вполне возможно, что просто придержат часть и оформят ввод в 2024, что повлияет на цену.
Я читал отчеты публичных компаний застройщиков и там наценка от 35 до 60% на квадратный метр за прошлый год считается нормой. Я считаю, что нельзя делать льготную ипотеку, а надо пнуть ФАС, чтобы снизили аппетиты застройщиков и владельцев крупнейших земельных банков страны, которые известно как были получены.
Про рекордный рост цен на строительные материалы тоже ложь, потому что в своих отчетах застройщики указали рост цен на материалы в пределах инфляции, а не кратный рост, о котором они жалуются и просят субсидий. Также застройщики активно скупали производителей некоторых строительных материалов (особо активно скупали производителей утеплителя) и там чудесным образом цена взлетала в несколько раз.
Ну и надо понимать, что жилищное строительство - это мультипликатор экономики, который формирует 5,7% ВВП и прямо или косвенно влияет на занятость 23% населения, поэтому один из популярных способов выхода из кризиса - снизить ставку по ипотеке.
Вывод
Коррекция должна быть примерно на 20%, но из-за действий некоторых заинтересованных лиц коррекция может быть меньше. Коррекцию 10% считаю реалистичным сценарием и 20% оптимистичным.
Важно
Пишу про экономику и занимаюсь "вечными" инвестициями в дивидендные компании. Основываюсь на фундаментальном анализе, макроэкономике, трендах и геополитике. Все разборы и советы даю в своей Телеге. В кризис очень сильно падают цены на активы, поэтому считаю, что такой момент нельзя упускать. Подписывайтесь!
