Личные ощущения, наблюдение и опрос специалистов не всегда дают правильный итоговый результат.
Хочу признаться, что и я ожидал, что количество сделок с жильем на вторичном рынке упадет уже в марте и оценивал снижение количества сделок только в Петербурге на 1500 штук.
Читайте мой анализ по данному периоду в статье
Обвал сделок с недвижимостью. Уже сорвано не менее 1500 сделок
Однако, из опубликованных Росреестром данных следует, что первый квартал 2022 года на первичном и вторичном рынках недвижимости закрылись с показателями, превышающими показатели 2019, 2020 и 2021 годов.
Предлагаю ознакомиться с показателями регистрации ДДУ
Как видно, за последние 4 года (считая и 2022-й) в марте 2022 года было зарегистрировано больше всего сделок.
И этому можно найти оправдание - льготная ипотека на первичку действовала до 27 марта 2022 года и многие покупатели хотели быстро "отоварить" банковские согласия на кредит.
А, вот ниже график регистрации договоров купли-продажи жилья на вторичном рынке:
И тут мы видим, что в 1-м квартале 2022 года было зарегистрировано сделок даже больше, чем в допандемическом 2019-м году.
И, если активности покупателей в январе и феврале 2022 года можно найти объяснение, то чем объяснить такое фееричное количество сделок в марте, непонятно.
Ведь практически все банки перестали выдавать ипотеку по низким ставкам в первых числах марта 2022-го. В те дни остался только один банк, который продолжал выдавать ипотеку по ставкам, одобренным еще январе-феврале.
С повышением ставки с 24 февраля 2022 года действительно сорвалось много сделок, у которых уже были намечены даты подписания договоров.
По разговорам с руководителями агентств недвижимости Петербурга мне удалось собрать информацию, о срыве большого количества сделок. На основании чего я и сделал вывод, что количество сорванных сделок равно примерно 1500.
Но, по факту оказалось, что все случилось вопреки расчетам и ожиданиям. В марте 2022 года Росреестр зарегистрировал рекордное за последние 4 года количество сделок.
Возникает логичный вопрос - как такое могло произойти?
Какие объяснения могу найти:
1. Ипотечные сделки не имеют решающего значения для вторичного рынка недвижимости.
Это значит, что доля приобретаемых квартир с использованием ипотеки не влияет на кардинальное увеличение или снижение сделок.
К примеру в 2022 году:
- в январе было зарегистрировано 2 458 ипотек (что, кстати на 19% ниже, чем в январе 2021), а сделок купли-продажи - 7652
- в феврале зарегистрировано 3 314 ипотек (на 26% ниже, чем в феврале 2021) , а сделок купли-продажи - 8708
- в марте зарегистрировано 3 012 ипотек( на 42% ниже, чем в марте 2021), а сделок купли-продажи - 11089
2. Граждане начали спасать накопления
Как все помнят, в начале марта рубль начал резкое падение и многие граждане имевшие накопления решили переложиться в недвижимость, как самый понятный инструмент сохранения средств. Не всех прельстили высокие проценты банковских депозитов.
И я тогда рекомендовал покупать недвижимость особенно держателям валютных накоплений. Те, кто прислушался к моему совету, сегодня говорят мне спасибо, потому что они в марте при дешевом рублей смогли купить недвижимость очень выгодно. Ведь сегодня рубль сильно укрепился и сдавать валюту в данный момент на мой взгляд не выгодно (если конечно вас сильно не поджимает).
Предлагаю почитать мой интересный материал
Цены на недвижимость выросли в 2 раза за месяц
3. Место недвижимости сорвавшихся сделок заменили находившиеся в поисках покупателя другие объекты
Покупатели, которые срочно решили "войти" в недвижимость, начали покупать все, что можно было купить быстро. Следовательно, те продавцы, которые готовы были по разным причинам совершить сделку и сидеть с рублями в это непонятное время, продали свои объекты.
Вот, примерные наброски по уже случившейся ситуации.
Кстати
Сейчас, когда рынок недвижимости начал отходить от шока, в том числе и благодаря снижению ЦБ РФ ключевой ставки, на рынок начали возвращаться продавцы, которые по разным причинам сняли свои объекты с продаже в марте.
И один такой продавец сказал мне буквально следующую фразу:
"Надо было продавать тому покупателю, который был в начале марта"
Вот такой, может быть слегка сумбурный, материал у меня получился.
Пишите здесь (или вот мой телеграмм-канал t.me/benua_org), что думаете, почему в марте 2022 года было заключено столько сделок на вторичке?
С уважением ко всем,
Дмитрий Щегельский, практикующий риэлтор с 1991 года, генеральный директор агентства недвижимости "БЕНУА", президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости
