Ещё не так давно – 3-5 лет назад – покупка квартиры в новостройке на старте продаж была однозначно выгоднее, нежели приобретение квартиры в почти готовом (или уже сданном доме). Но сейчас ситуация изменилась. И по многим параметрам объекты накануне сдачи выигрывают у недавно выведенных на рынок жилых комплексов. Объясняем, по каким именно.
Начало 2022 года кардинально изменило рынок недвижимости. Впрочем, меняться он стал ещё в 2019-м с введением расчётов по эскроу-счетам. И за минувшие с тех пор почти три года произошло множество событий, из-за которых стратегия поведения дальновидных покупателей стала совсем другой. Так, именно сейчас в топе предпочтений находятся почти готовые новостройки. И неспроста.
Достроят или нет?
Вынесенный в подзаголовок вопрос – главное, что смущает сейчас потенциального покупателя. Добавило масла в огонь и постановление правительства, освобождающее застройщиков от выплаты штрафов за просрочку ввода своего объекта в эксплуатацию. Что в данном случае может подумать россиянин, решивший взяться за решение «квартирного вопроса»? Понятно, что – власти стелют соломку для девелоперов, а если промахнешься с выбором, то стройка растянется на годы и хорошо ещё если в итоге завершится.
Тут, конечно, можно говорить о некоторой перестраховке, но всё же жилые комплексы, которые должны сдать до конца текущего года в любом случае выглядят более надёжным вариантом. Потому что история первичного рынка знает множество примеров брошенных на ранних стадиях объектов (или на половину готовых), но вот если дом уже почти достроен, то почти всегда его доводят до финиша. Даже если у застройщика обнаруживаются финансовые проблемы. За очень редким исключением.
Цены вверх
Ещё один соблазн, который может возникнуть у покупателя – занять выжидательную позицию в расчёте на снижение цен. Мол, зачем покупать сейчас почти готовую квартиру, если через полгода можно купить такую же, но дешевле? А сейчас лучше вложиться в валюту – не может же доллар всё время дешеветь к рублю.
Впрочем, точно предсказать валютный курс обычно не удается даже самым заслуженным экспертам, а что касается стоимости первичного жилья, то даже просевший спрос на него вряд ли способен её уменьшить. Судите сами: стройматериалы всё ещё (пусть и по инерции) дорожают, проектное финансирование по-прежнему очень дорого обходится строительному бизнесу, иностранная рабочая сила – тоже. А инфляция, как говорят аналитики, снова может разогнаться к концу лета. Так что предпосылок для корректировки цен вниз нет ни малейших.
Коварная ипотека
Государство рассчитывает, что спрос на строящееся жилье поддержит льготная ипотека, вернувшаяся на рынок в апреле. Пока что-то не похоже, но ведь ещё не вечер (то есть не осень). Центробанк в конце мая снизил ключевую ставку до 11% годовых. И, вполне вероятно, снова снизит её в июне. Потом и программу госсубсидирования снова могут пересмотреть (с 1 мая она составляет 9% годовых). И всё чаще говорят о некоем подобии льготной ипотеки для вторичного рынка. А ведь это напрямую касается новостроек: обычно часть средств (причём бОльшая) на их покупку приходит путём продажи старого жилья.
Всё это в совокупности может подстегнуть спрос и снова привести к росту цен. Не такому, разумеется, какой фиксировали два года назад, а более плавному. Но главное – он будет. И, значит, нет никакого смысла оттягивать покупку квартиры в новостройке – ни к какой экономии это не приведёт. Скорее, наоборот.
Урезают комфорт
Застройщики, видя падение спроса на свою продукцию, пытаются всеми возможными способами повысить привлекательность своего продукта. Как это сделать проще всего? Сделать его дешевле, снизив собственные издержки. Например, убрать такую дорогостоящую опцию как чистовая отделка. Да и вообще отказавшись от дорогих материалов для облицовки фасадов, к примеру, гранита, натурального камня и пр. Сантехнику, лифты и стеклопакеты тоже можно поменять на более дешевые аналоги. Так сейчас рассуждают многие застройщики, открывая продажи или просто проектируя новые объекты. Получается, что они по качеству будут хуже нынешних – тех, которые завершаются в текущем году. Там ведь уже ничего не изменишь – иначе дом просто не получится сдать. Вот и ещё повод в пользу «старых» новостроек.
Резюмируем: новостройки в Петербурге (да и по всей стране) рискуют в самом ближайшем будущем стать дороже и при этом менее качественными. Особенно если внешнеполитический и экономический кризис продлиться ещё долго. А почти готовые новостройки – это проверенное качество и минимум риска. И бюджетная стоимость, особенно если локация не слишком раскручена.
Как, к примеру, у ЖК «ОКЛА» от «Ленстойтреста», которая находится возле Новоорловского заказника. Здесь свежий воздух, много зелени и строятся соцобъекты, но до метро пешком далековато. За счёт этого мало арендаторов и инвесторов - и ниже цены. А часть корпусов сдается в 2022 году – как раз подходит под условия нашей «задачи».
Добавим, что в компании действует программа «0% первый взнос». То есть если собственных средств не хватает, недостающее предоставляет сам девелопер. Кстати, материнскоий капитал вполне можно использовать для оплаты первоначального взноса.
Совмещая это предложение с ипотечными госпрограммами, размер ставки для покупателей становится очень низким. Так, по семейной ипотеке + программа «0% первый взнос» ставка составит от 2,6% годовых на весь период кредитования. По льготной ипотеке + программа «0% первый взнос» – размер ставки будет 5,6% без удорожания на весь срок кредитования.
ЖК ЯНИЛА КАНТРИ, ЖК ЯНИЛА ДРАЙВ, ЖК ЯНИЛА КАНТРИ КЛАБ, ЖК IQ ГАТЧИНА, ЖК ЮТТЕРИ, ЖК ОКЛА — застройщик ООО «Специализированной застройщик ЛСТ Девелопмент», проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Содействие в подборе финансовых услуг ПАО «Сбербанк», АКЦИОНЕРНЫЙ БАНК РОССИЯ, АО «Россельхозбанк»
