Последние два года цены на московскую вторичку росли как на дрожжах.
И этому были причины:
- беспрецедентно низкие ипотечные ставки
- повышение стоимости новостроек
- тренд на переезд из старого фонда в новые современные дома
- отсутствие других возможностей заставить свои деньги работать
- ажиотажный спрос
- отложенный спрос тоже никуда не делся
- как и неослабевающая тенденция к централизации
Пока из этого списка ушли всего 2 пункта. Ипотечные ставки поднялись. Ипотека перестала казаться такой уж выгодной, и ажиотаж схлынул.
Все остальное никуда не делось и будет удерживать рынок от обрушения.
Но высокую цену сохранить не получится.
Перегретый рынок остыл и повернулся лицом к покупателю. А он текущие цены не воспринимает справедливыми.
Есть на вторичке такое понятие - справедливая цена. Именно она правит балом, когда покупателей меньше, чем квартир на продажу.
Сейчас момент, когда мы, специалисты, не можем определить реальную цену продажи на старте. Приходится экспериментировать.
Искать эту самую справедливость.
Выставили объекты, находящиеся в продаже, вроде бы по рынку.
Как обычно, сначала отзываются те, кто "сидит в засаде". Давно высматривают, поджидают квартиру с конкретными параметрами.
Посмотрели и разошлись. Ни одного предложения.
Мониторим конкурентов - все играют на понижение. Но никто ничего не продал. Снижаемся следом за ними. И опять покупательской реакции - ноль.
Что происходит? Куда ушли те наши покупатели, которые уже посмотрели квартиру?
Спрос исчез?
Он конечно снизился, но не пропал, ведь все перечисленные в начале статьи факторы продолжают работать. А покупатель молчит, потому что ждет справедливой для него цены.
Как ее нащупать? Ту цену, за которую покупатель готов приобретать, а продавец - продавать?
Опускаю свои объекты на рынке совсем немного ниже всех конкурентов. Буквально в диапазоне от 50 до 250 тысяч.
И получаю целую очередь на показы.
Продавцу психологически непросто применять такую тактику. Легко почувствовать себя дураком, выставляя квартиру в рекламу дешевле всех вокруг.
Но это только если не понимать, что самая низкая цена сейчас станет самой высокой завтра. Покупатели, своей реакцией очень неплохо нам это показывают.
Что же делать тем, кому одновременно с продажей надо купить другую квартиру, а она по-прежнему переоценена?
Вот тут сейчас нужен выход вашего риэлтора с правильным анализом и профессиональным торгом.
Этот кризис не первый, когда риэлторское сообщество помогает продавцам и покупателям найти справедливую цену и организовать сделку, когда, кажется, ничего не продается.
Ну и чем сложнее найти покупателя с деньгами, а не другой квартирой, которую сначала надо продать, тем длиннее будут выстраиваться "цепочки" из объектов в одной сделке.
Но с ними мы отлично научились работать за предыдущие 30 лет.
Пока писала эту статью, прошли показы по одному из продаваемых объектов, получили предложение об авансе и начали переговоры.
Пользуйтесь этим небольшим затишьем, чтобы улучшить условия своей жизни, оно долго не продержится!
С вами по-прежнему я,
Юлия Киани
Меня легко найти здесь Whatsapp +79153857212 и на телеграмм канале: "Киани-Канал про московскую недвижку". Консультации, сложные случаи, межрегиональные сделки и просто постоять рядом, чтобы вам было спокойнее решать такие ответственные дела.
