В предыдущей статье мы разбирали, какие основные положения следует включить в договор аренды нежилого помещения. В настоящей статье разберем некоторые аспекты, на которые следует обратить внимание арендаторам при заключении сделки, а также дадим рекомендации по их решению.
1. Перед подписанием договора важно проверить, что арендодатель является собственником объекта недвижимости или что помещение принадлежит ему на ином законном основании и у него есть право сдавать помещение в аренду.
Для этого запросите у арендодателя правоустанавливающие документы и зафиксируйте в договоре основание, позволяющее арендодателю сдавать помещение в аренду (свидетельство о госрегистрации права собственности, выписка из ЕГРН, доверенность, иные документы). Также, чтобы убедиться в наличие у арендодателя зарегистрированных прав на интересующее помещение закажите выписку из ЕГРН на официальном сайте Росреестра. Данные правообладателя, указанные в выписке, должны совпадать с указанными в договоре данными арендодателя.
2. Особое внимание следует уделить условиям расторжения договора.
Исключите из договора положения о праве арендодателя в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора без объяснения причин такого отказа. Если это сделать не получится, увеличьте срок, в течение которого арендодатель должен вас уведомить об одностороннем отказе от исполнения договора.
3. Если арендатор планирует произвести неотделимые улучшения объекта недвижимости (выполнить реконструкцию, модернизацию, дооборудование помещения), такие работы необходимо согласовать с арендодателем.
В случае, когда арендатор с согласия арендодателя произвел улучшения имущества, то после прекращения договора он имеет право на возмещение стоимости расходов, если в договоре не прописаны другие условия. Поэтому, прежде чем производить в арендуемом помещении неотделимые улучшения (например, его модернизацию/реконструкцию) обязательно в письменном виде согласуйте с арендодателем производство таких работ, а также их стоимость. Проверьте, чтобы в договоре была прописана обязанность арендодателя по возмещению арендатору стоимости неотделимых улучшений, а также сроки исполнения им такой обязанности.
4. Подписывайте акт приема-передачи только после того, как объект недвижимости предоставлен в ваше распоряжение.
Акт приема-передачи подтверждает факт предоставления помещения в пользование арендатору. После подписания акта сторонами, арендодатель вправе производить начисление арендных платежей. Для исключения случая, когда передача объекта документально состоялась, а по факту — нет, а также во избежание возникновения на стороне арендатора необоснованных рисков, придерживайтесь следующих правил:
- подписывайте акт только после осмотра нежилого помещения и получения от него ключей;
- отразите в акте состояние нежилого помещения и его недостатки;
- составьте опись имущества, находящегося в помещении на момент сдачи его в аренду (техника, мебель и пр.).
Если в процессе эксплуатации объекту недвижимости будет нанесен ущерб по вине арендатора, последний должен будет возместить арендодателю убытки. Возврат помещения из аренды также осуществляется по акту приема-передачи. Акт составляется по тем же правилам, что и при передаче имущества в аренду.
5. При подписании договора и акта приема-передачи помещения в аренду, запросите у арендодателя дополнительные документы.
Помимо правоустанавливающих документов на объект недвижимости, к договору аренды нежилого помещения должны прилагаться поэтажный план, схема и экспликация здания, на которых отмечены помещения, выступающие объектом аренды. Не лишним будет запросить у арендодателя, договоры с коммунальными службами, которые осуществляют подачу к объекту недвижимости всех необходимых коммуникаций (вода, свет, тепло).
При передаче помещения в аренду, зафиксируйте в договоре или в отдельном документе показания всех приборов учета и проверьте наличие задолженности за коммунальные услуги за предыдущие периоды.
6. В договоре аренды нежилого помещения обязательно должен быть указан размер арендной платы.
Согласно действующему законодательству размер арендной платы является существенным условием договора аренды недвижимого имущества. При отсутствии в договоре аренды недвижимости условия о размере арендной платы, договор будет считаться незаключенным.
Менять размер арендной платы можно не чаще одного раза в год. Чтобы избежать необоснованного повышения арендной платы, зафиксируйте в договоре предельную величину (%), на которую может быть повышена арендная плата.
Важная рекомендация – при внесении арендной платы указывайте в назначении платежа, что оплата совершается по договору аренды нежилого помещения, с указанием номера и даты договора. В случае споров, это послужит доказательством добросовестности арендатора.
7. Если договор аренды заключен на срок 1 год и более.
В случае, если договор аренды недвижимости заключен на срок не менее года, такой договор подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее одного года, продлевается на срок менее одного года, то договор государственной регистрации не подлежит.
