Давайте попробуем ответить на вопросы, которые всплывают у нас в голове, когда мы слышим про инвестирование в паркинги:
- Стоит ли покупать машино-место в подземном паркинге, чтобы выгодно сдавать его в аренду?
- Как правильно выбирать паркинг?
- На какой доход можно рассчитывать?
- Какая ликвидность?
- Как часто люди съезжают? Сколько времени нужно, чтобы найти нового нанимателя?
Я снова позвал в гости моего приятеля Александра Харыбина. Саша - известный в узких кругах специалист по недвижимости. Он ведет телеграм-канал и Youtube. У Саши в портфеле есть парковочные места. То есть его шкура в игре. Слово автору. Стиль и орфография сохранены.
Если вы думаете, что выбрать хороший паркинг так легко, знайте: здесь нюансов не меньше, чем в выборе квартиры. Вы должны отлично разбираться в своем городе, районах, жилых комплексах, чтобы прогнозировать - оправдается ли покупка. Давайте разбираться.
- Если коротко - стоит. Паркинги не требуют ухода, ремонта, ежемесячных проверок и дополнительных вложений. С паркингом нет нужды сильно заморачиваться с выбором нанимателей. Доходность правильно выбранного объекта может быть выше, чем у квартир, а порог входа - ниже.
- Чтобы выбрать хорошее машино-место, вам придется постараться.
Представьте себя человеком, у которого есть автомобиль и ответьте себе сами на вопросы:
- Когда и при каких условиях вы захотите арендовать парковочное место?
- Будете ли вы снимать паркинг, если вокруг много бесплатных парковочных мест?
- Почему арендатор должен снять его именно у вас, а не у соседа?
Если отвечать на первый вопрос, то скорее всего машино-место вам понадобится при возникновении следующих условий:
а) Вечные проблемы с парковкой. Согласитесь, когда вы регулярно тратите полчаса-час в поисках парковочного места, часто приходится бросать машину за 700-1000 метров от своего дома (особенно это неприятно зимой) - вы задумаетесь о приобретении паркинга. Или о том, чтобы взять его в аренду.
К примеру, в ЖК Одинцовский парк такая ситуация. У меня там квартира. Жители часто вынуждены либо парковаться в 500-1000 метрах от своего дома, либо долго кружить по дворам в поисках места, которое можно и не найти - сам пробовал неоднократно. Сейчас там нет ни одного машино-места в продаже и в аренду, если верить ЦИАНу.
б) Если у вас двор без машин, как многие сейчас строят - вы даже не сможете без проблем подъехать к своему подъезду, чтобы выгрузить стройматериалы или высадить пассажиров. Вызов доставки может стать проблемой.
Я знаю о чем говорю. В Левел Амурской у меня две небольшие студии, есть и парковочное место. Только благодаря ему я мог легко пропустить к себе службу доставки из ИКЕА, рабочих на машине для ремонта и вообще подъехать к своему корпусу, а не лазить по сугробам или под дождем. Надо ли говорить, что я понял это все сразу и приобрел паркинг вместе с квартирой?
Его я успешно сдаю с доходностью выше 10% годовых. Тогда его цена была 760.000, а аренда теперь составляет 11.500 рублей в месяц. Конкуренцию у соседей я выигрываю за счет огромного металлического шкафа, который установил по согласованию с УК рядом с машино-местом. Это однозначное преимущество, когда есть где хранить велосипеды, запчасти, резину и другие вещи. Цена вопроса - 80.000, а конкурентное преимущество выше на порядок:
в) Когда у вас высокие доходы, дорогой автомобиль, а ваше время и комфорт стоят дороже цены аренды. Это единственный аргумент, когда вам понадобится парковочное место, если вокруг много дворов и парковок. Так что покупка паркингов в такой локации более актуальна для ЖК бизнес-класса и в элитной недвижимости.
Недавно мне позвонил друг, который получил квартиру по реновации со словами: “Саша, мне управляющая компания предлагает купить паркинг всего за 600.000! Брать или нет?” С одной стороны предложение выглядит крайне интересным, но мест вокруг его дома много во дворах, основная категория жильцов - небогатые переселенцы, у которых автомобилей немного, а машиномест в паркинге достаточно. Даже дешево купив такой объект, кому вы его будете сдавать и кто его выкупит у вас дороже со временем?
И теперь мы еще ближе подбираемся к вопросу: как же все-таки выбирать паркинг, чтобы получать максимальный доход и высокую ликвидность?
Лучше покупать в самом начале строительства или со старта продаж машино-мест - так гораздо больше шансов купить паркинг по низкой цене и выбрать удобное место. А бывает и так, что застройщик отказывается продавать места тем, кто не приобретал квартиру в данном ЖК, особенно при наличии высокого спроса.
Чтобы парковочное место было привлекательным для инвестиций - количество машино-мест должно быть значительно меньше количества квартир. В моем ЖК Левел Амурская соотношение парковочных мест к квартирам составляет 0,41, т.е. на 2402 квартиры - 1007 парковочных мест. У нас много студий, но и в каждой семье часто более 1 автомобиля. Поэтому я решил, что спрос на паркинги будет по совокупности факторов: двор без машин, выгодное соотношение парковочных мест к количеству проживающих, контингент покупателей и арендаторов.
! Когда вы посчитаете, что в потенциальном ЖК, который вы рассматриваете в качестве инвестиций, коэффициент машиномест к квартирам выше, чем 0.7 - поставьте под сомнение целесообразность такой покупки, так как это довольно комфортные цифры для жизни, а мы ищем все, что ниже 0,5. В таком случае проблемы с парковкой неизбежны, при отсутствии возможности оставлять автомобили “за углом” - это важно! Также стоит отметить что в бизнес-классе, а особенно в элитке это соотношение должно быть априори выше, но не всегда это возможно.
Как вы уже могли убедиться выше - доходность в районе 10% и более была реальна сравнительно недавно. Из-за сильно выросших цен недвижимость за последние два года, доходность от аренды снизилась - можно отыскать паркинги с доходностью от аренды в районе 7%. При этом они не требуют ремонта и ухода. Но есть и ложка дегтя в этой бочке меда. Дело в том, что текучка арендаторов в паркингах на порядки выше, чем в квартирах.
Моя клиентка - обладательница почти двух десятков паркингов в хороших ЖК говорила, что доходность от них примерно равна доходности от квартир. С квартирами, по ее словам, возни больше - но и люди живут дольше. А паркинги требуют меньше усилий в плане обслуживания, но постоянный поиск арендаторов из-за высокой текучки и простоев нивелируют все плюсы.
Ищите возможность “заякорить” арендатора. Например так, как это сделал я - мои клиенты уже давно снимают мое машино-место и не планируют уезжать. Ведь вместе с паркингом у них получилась еще и личная кладовка. Но вам не каждая управляющая компания позволит так поступить.
Ищите комфортные места, рядом с лифтом, большого размера и тд. Вам просто необходимо конкурентное преимущество. Размер места имеет огромное значение. Я с клиентами рассматривал и сдавал разные машино-места в разных паркингах. Некоторые из них совершенно непригодны для парковки больших автомобилей и даже с обычным автомобилем хочется парковаться свободно. На цену сдачи в аренду размер может и не повлияет, но с точки зрения конкуренции может иметь важное преимущество.
ВАЖНО! Статья не является инвестиционной рекомендацией и носит ознакомительный характер.
Ставьте лайк, задавайте вопросы Александру.
И подписывайтесь на самый нескучный телеграм-канал по инвестициям "На пенсию в 35 лет".
