В прошлой публикации на канале мы рассчитывали на сколько снизилась рентабельность бизнеса по сдачи квартиры в аренду. С публикацией вы можете ознакомится здесь.
Напомню, что норма рентабельности по Московскому региону у меня получилась на уровне 2,11% годовых, но у кого-то рентабельность на уровне 2,11% годовых, а кто-то получается порядка 4,5% годовых. Я уже один раз затрагивал тему неравномерной рентабельности на рынке аренды, вы можете прочитать об этом здесь:
В этой статье мне хотелось бы поговорить о правиле "минимальной цены" и как это правило может помочь собственникам.
В основном рентабельность арендного бизнеса зависит от:
- стоимости объекта недвижимости;
- цены аренды.
Остальные факторы по своей сути являются второстепенными.
Важно понимать, что о стоимости квартиры думают только собственники. Квартира может стоить 5 миллионов, может стоить 10 миллионов, может стоить 20 миллионов. Увы, но арендаторам не важно сколько стоит квартира.
Для арендатора важна стоимость аренды и характеристики квартиры. На сегодня в Московском регионе базовая цена квартиры в эконом сегменте составляет 35'000 тысяч рублей. Приведу пример с Циана:
На слайде представлена обычная аккуратная однушка в новом панельном доме по цене 35 тысяч рублей в месяц, квартира находится недалеко от метро Планерная.
Данную квартиру можно продать за 12,2 миллионов рублей, смотрите слайд ниже:
Что мы имеем? Квартира стоимостью 12,2 миллиона рублей сдается за 35 тысяч рублей. Цены двух этих объявлений являются рыночными.
Мы помним, что на рынке аренды 35 тысяч рублей в месяц является базовой ценой, поэтому мы не будем покупать квартиру в Москве, а купим в Химках, например, в километрах 10 от МКАД в комплексе Новогорск-Парк. В Новогорск-парке однушку с хорошим ремонтов можно купить за 8,5 миллионов рублей:
А сдаются квартиры в данном комплексе легко за базовые 35 тысяч рублей в месяц:
И в итоге получается парадокс, а именно, собственник может из арендного бизнеса извлечь порядка 3,5 миллионов и не уменьшить свой доход! Ну а за 3,5 миллиона можно купить студию, которую можно пустить в дело.
Да, базовый уровень рентабельности в Московском регионе не велик, но если ваша квартира дороже 12 миллионов рублей, а сдаете вы ее по минимальной московской цене, то вы можете реинвестировать средства и увеличить доход.
P.S. Традиционная аналитика рынка, которая публикуется в конце каждой статьи. Количество сдающихся квартир в Москве по данным Циан на 02.05.2022г. - 32,2 тысяч. За пять дней объем сдающихся квартир уменьшился на 0,7 тысяч. Пузырь предложения на рынке аренды начал сдуваться. До стабилизации рынка еще далеко, но начало положено.
#недвижимость